Bulletin Sept 2003 : COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 3- septembre 2003

Du côté des tribunaux
COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

PARTIE COMMUNE

Acquisition des parties communes par prescription

L’acte de vente d’un lot de copropriété constitue le juste titre permettant de faire jouer la prescription acquisitive abrégée de 10 ou 20 ans. Arrêt de principe sur une question qui divisait les juges du fond. En effet, certains juges considéraient que l’acte de vente d’un copropriétaire ne pouvait constituer le juste titre de l’article 2265 du Code Civil puisqu’il ne lui transférait pas la partie exclusive des parties communes. La Cour de cassation considère donc que le transfert de la propriété indivise peut suffire.
Cass 30 avril 2003 n°01-1507 Syndicat de l’ensemble immobilier Baie de Valmer c/ Martin et a. – Dict perm Gest Immob. N°342

ASSEMBLEE GENERALE

Questions ne figurant pas à l’ordre du jour – rappel du règlement - portée

Une question ne figurant pas à l’ordre du jour ne peut faire l’objet d’une résolution, même s’il ne s’agit que du rappel du règlement de copropriété ou de précédentes décisions de l’assemblée.
Cass.civ.3ème, 26 mars 2003 N° 01/13.896 - Dictionnaire permanent Gestion immobilière mars 2003 p 2802

CHARGES DE COPROPRIETE

Révision des charges – local professionnel recevant du public - principe de l’unanimité

A défaut de changement d’usage d’un lot, les charges de copropriété afférentes à un local professionnel recevant du public ne peuvent être augmentées qu’à l’unanimité (rappel du principe de l’unanimité posé par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965). C’est le cas lorsque l’affectation professionnelle est prévue par le règlement de copropriété.
Rép.min.n° 12895 JOAN Q, 14/04/2003 p2994 - Dictionnaire permanent Gestion Immobilière mai 2003 p 2777

Copropriétaire en état de redressement judiciaire – privilèges – charges nées antérieurement au jugement mais exigibles après

Les créances des charges nées avant le jugement d’ouverture de la procédure collective mais exigibles après ne bénéficient pas du privilège de l’article L 621-32 du Code de commerce.
La Cour d’appel rappelle que l’article L 621-32 du Code de commerce (ancien article 40 de la loi de 1985) institue un paiement prioritaire des créances postérieures au jugement d’ouverture du redressement judiciaire.
Cour d’Appel de Versailles 16 décembre 2002 n°01/06541 (Dictionnaire permanent Gestion immobilière juillet 2003 p 2729)

Privilège spécial du syndicat des copropriétaires – champ d’application – charges afférentes aux lots non vendus du copropriétaire défaillant (non)

La Cour de Cassation vient de préciser le champ d’application du privilège institué par l’article 2103 du Code Civil au profit du syndicat des copropriétaires. Celui-ci garantit sur le lot vendu le paiement des charges de copropriété et des travaux d’amélioration relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues. Il ne garantit pas le paiement des charges et travaux afférents aux lots non vendus par le copropriétaire, ni d’ailleurs les intérêts dus sur les créances du syndicat.
Cass 3ème Civ 6 mai 2003 n°527 F-PB Syndicat des copropriétaires de l’ensemble « le Valentin » c./Courrèges ès quai. - BRDA 11/03 du 15 juin 2003
TRAVAUX

Copropriété – amiante sur le plafond du rez-de-chaussée – fonction de sécurité – qualification de parties communes – coût à la charge de l’ensemble des copropriétaires

Les travaux de retrait d'un flocage qui assure une fonction de sécurité dans le bâtiment doivent être pris en charge par le syndicat.
Une fois l'amiante détecté dans un local mis en vente, le propriétaire peut être amené, pour pouvoir conclure le contrat avec l'acquéreur, à faire réaliser des travaux de désamiantage. Or, le coût de ces travaux pouvant se révéler onéreux, il est intéressant, dans le cas particulier de la copropriété, de savoir à qui, du copropriétaire ou du syndicat, incombe une telle charge financière. Les juges ont considéré que le flocage, appliqué dès l'origine de la construction sur le plafond du rez-de-chaussée, remplissait une fonction de sécurité au profit de tous les copropriétaires et devait être classé, dans le silence du règlement de copropriété, parmi les parties communes de l'immeuble. Le coût de son retrait devait donc être pris en charge par le syndicat.
Cass. 3e civ., 7 mai 2003, n° 02-11.218, n° 577 FS-P + B, Synd. copr. 127, rue Jeanne d'Arc c/ Gondouin)

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