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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 3- septembre 2003

Le Point sur

LE VOLET URBANISME DE LA LOI DU 2 JUILLET 2003 URBANISME ET HABITAT

La loi SRU du 13 décembre 2000 a créé un principe, dit de constructibilité limitée en l'absence de SCOT (article L. 122-2 du Code de l'urbanisme). Ce principe faisait obstacle à l'ouverture à l'urbanisation des zones naturelles ou d'urbanisation future, par voie de modification de classement, depuis le 1er juillet 2002, sur le territoire des communes (situées à moins de 15 km d'une agglomération de plus de 50.000 habitants ou de la mer) dépourvues de SCOT ou de schéma en tenant lieu en vigueur, sauf rupture géographique ou dérogation.

La loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 remet en cause ce principe.
Le principe ne s'applique plus qu'aux communes situées :
- soit comme auparavant à moins de 15 km du rivage de la mer,
- soit à moins de 15 km de la périphérie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants (au lieu de 15 000 habitants). En cas de rupture géographique, le préfet peut exclure les communes concernées par ce second type de périmètre.
Dans ces périmètres, non couverts par un SCOT ou un schéma en tenant lieu, ne peuvent désormais être ouvertes à l'urbanisation, par voie de modification ou de révision du PLU ou du POS, que :
- les zones à urbaniser (AU) ou d'urbanisation future (NA), classées comme telles par un PLU, ou éventuellement un POS modifié, approuvé après le 1er juillet 2002,
- les zones naturelles, sans que le texte distingue selon leur date de délimitation.
A contrario, les zones NA strictes des POS et les zones AU des PLU approuvées avant le 1er juillet 2002 pourraient donc être ouvertes à l'urbanisation, sous réserve que ces zones naturelles consistent exclusivement dans les zones agricoles (A) et naturelles et forestières (N) des PLU et les zones NB, NC ou ND des POS.

CONCERNANT LE PLU

- Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)

Document créé par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le PADD avait pour objet de traduire les orientations d'urbanisme et d'aménagement retenues par la commune au sein de son PLU, ce qui correspond à la thématique de la troisième partie d'un rapport de présentation de POS.
Il pouvait comporter des mesures et actions (prescriptions) particulières pour certains secteurs (anciens articles L 123-1 et R 123-3 du Code de l'urbanisme). Il était entièrement opposable aux demandes d'autorisations d'occuper et d'utiliser le sol (anciens articles L. 123-5 et R. 123-1 du Code de l'urbanisme).

Désormais, le PADD du PLU n'a plus comme objet que de définir les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme retenues par la commune (nouvel article L. 123-1 du Code de l'urbanisme). Il devient totalement inopposable, et réintègre donc de fait, même s'il en est matériellement séparé, sa fonction antérieure de composante du rapport de présentation, inopposable (nouvel article L 123-5 du Code de l'urbanisme).

Les anciennes prescriptions particulières, facultatives, sont détachées du PADD, et prennent la forme d'orientations d'aménagement, relatives à certains secteurs particuliers. Ces orientations sont donc matériellement distinctes du PADD mais doivent, bien entendu, être élaborées en cohérence avec ce projet.

Par conséquent, il résulte des nouvelles dispositions de la loi que les PLU désormais :
1. comportent un projet d'aménagement et de développement durable qui définit les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme retenues pour l'ensemble de la commune. Le règlement doit être établi en cohérence avec ce document. A la différence du régime précédent, ce document n’est plus opposable à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées.
2. peuvent comporter des orientations d'aménagement relatives à des quartiers ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager, qui peuvent, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, prévoir les actions et opérations d'aménagement à mettre en œuvre. A la différence du PADD, l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées doivent être compatibles avec ces orientations d'aménagement.

- Superficie minimale des terrains constructibles

Un PLU ne pouvait, à la différence d'un POS, fixer une superficie minimale des terrains constructibles que lorsque cette règle était justifiée par des contraintes techniques, liées à la réalisation d'un dispositif d'assainissement individuel. Ce dispositif, qui n'est pas neutre en terme de mixité sociale, favorisait la densification du tissu urbain existant.
Désormais, le PLU peut également fixer une telle superficie minimale pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée, ce qui permet de maintenir le caractère de zones peu denses.

- Déduction des droits à construire en cas de division de terrain bâti

La loi introduit un nouvel article dans le Code de l'urbanisme : l'article L.123-1-1. Il permet désormais au PLU, et sans doute au POS (article L.123-19 aliéna 1er) dans les zones dotées d'un COS, d'instaurer une règle de déduction des droits de construire déjà utilisés, sans remettre en vigueur le défunt certificat d'urbanisme de l'ancien article L.111-5. Toutefois, cette déduction ne sera applicable qu'aux divisions effectuées après l'approbation du plan la prévoyant, et elle ne pourra être opérée que pendant un délai de dix ans suivant la division. Le COS applicable à la date de la division sera garanti pendant ce même délai, de sorte que l'éventuel nouveau COS, en vigueur à la date de délivrance d'un permis de construire, ne s'appliquera que s'il est plus favorable au projet. Enfin, le vendeur devra fournir à l'acquéreur un certificat attestant de la surface hors œuvre nette déjà utilisée, sans que l'acte de vente en garantisse l'exactitude.

- Evolution du POS ou du PLU

La loi fait de la modification du plan local d'urbanisme la procédure de droit commun. En effet, l'article L.123-13 énonce que " La procédure de modification est utilisée à condition que la modification envisagée :
a) Ne porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 123-1 ;
b) Ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;
c) Ne comporte pas de graves risques de nuisance."

L'article L.123-13 précise que dans les autres cas que ceux visés aux a, b et c, le plan local d'urbanisme peut faire l'objet d'une révision selon les modalités définies aux articles L. 123-6 à L. 123-12.
Le PLU peut faire l'objet d'une révision simplifiée, à condition que celle-ci soit approuvée avant le 1er janvier 2006 (et non plus le 1er janvier 2004), lorsque la révision a pour seul objet la réalisation d'une construction ou d'une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la commune ou toute autre collectivité ou lorsque la révision a pour objet la rectification d'une erreur matérielle. Par ailleurs, la loi spécifie qu'il n'est plus nécessaire de prescrire préalablement la révision complète du POS sous forme d'élaboration de PLU.
Par ailleurs, les deux derniers aliénas de l'article L.123-13 précisent :
" Entre la mise en révision d'un plan local d'urbanisme et l'approbation de cette révision, il peut être décidé une ou plusieurs révisions simplifiées et une ou plusieurs modifications.
Les procédures nécessaires à une ou plusieurs révisions simplifiées et à une ou plusieurs modifications peuvent être menées conjointement. "

LE REGIME DE LA PARTICIPATION POUR VOIRIES ET RESEAUX

La participation pour voies nouvelles et réseaux a été instituée par l'article 46 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, en remplacement de la participation pour le financement des équipements des services publics à caractère industriel et commercial.

L'article 49 de la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 réforme la participation pour voies nouvelles et réseaux en modifiant l'article L.332-11-1 du Code de l'urbanisme. La loi élargit le champ d'application de la participation aux voies existantes. Désormais, le conseil municipal peut instituer une participation pour voirie et réseaux en vue de financer en tout ou en partie la construction des voies nouvelles ou l'aménagement des voies existantes ainsi que l'établissement ou l'adaptation des réseaux qui leur sont associés, lorsque ces travaux sont réalisés pour permettre l'implantation de nouvelles constructions.

La règle des 80 mètres est maintenue, mais en fonction des circonstances locales, le conseil municipal peut modifier cette distance sans que celle-ci puisse être supérieure à 100 mètres ni inférieure à 60 mètres ; le conseil municipal peut également exclure les terrains qui ne peuvent supporter de constructions du fait de contraintes physiques ou juridiques.

Par conséquent, en élargissant la participation aux voies existantes, cet article lève les ambiguïtés entourant la participation pour voies nouvelles et réseaux, renommée participation pour voirie et réseaux.

Carole LVOVSCHI

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