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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 3- septembre 2003
DU COTE DU PARLEMENT
| Loi relative à l'urbanisme et
à l'habitat
Cette loi n°2003-590 du 2 juillet
2003 est une loi "fourre-tout » : elle ne comporte pas
moins de 98 articles divisés en 5 chapitres n’ayant
pas de rapport entre eux mais concernant d’une manière
générale l’urbanisme et l’habitat et notamment
:
- sécurité des ascenseurs
: trois obligations sont créées qui seront
précisées par un décret en préparation
: la mise aux normes du parc d'ascenseurs ancien, l'entretien des
ascenseurs par un prestataire qualifié et le contrôle
technique périodique de ceux-ci ;
- contrôle du 1 % logement : le texte augmente
les pouvoirs de l'Agence nationale pour la participation des employeurs
à l'effort de construction
- mesures pour les HLM, les SEM, la copropriété
et le soutien de l'investissement locatif :
le texte organise la sortie du champ du logement social, des logements
sociaux vendus aux locataires par le biais d'une société
immobilière, le maintien du caractère social des logements
locatifs des sociétés d'économie mixte qui
auraient été vendus à de nouveaux propriétaires
et le contrôle du caractère social des logements sociaux
après transfert de propriété.
Concernant la copropriété, l'entrée
en application des nouvelles règles comptables des copropriétés
dont le décret n'est toujours pas sorti est reportée
d’un an. Il a été décidé d’un
assouplissement des règles de majorité dans les copropriétés
pour les travaux d'accessibilité aux handicapés (article
24 au lieu de 25) et la suppression des vide-ordures (25 au lieu
de 26).
La loi crée par ailleurs le nouveau régime "Robien"
d'aide à l'investissement locatif ( voir notre flash fiscal
en p.10).
Pour prévenir les accidents, encore trop nombreux, causés
par le mauvais fonctionnement des installations de chauffage,
le législateur, dans le cadre de la loi urbanisme et habitat,
a mis de nouvelles obligations à la charge des propriétaires
et occupants d'immeubles (obligation de mises aux normes…).
Elles s'appliqueront aussi bien dans le cadre des constructions
nouvelles que des logements existants.
- en matière d’urbanisme : se reporter
au point complet p. 6
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A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL
Report de l'entrée en vigueur de la réforme
de la dévolution du nom de famille au 1er janvier 2005
La loi n° 2003-304 du 4 mars 2002
relative au nom de famille devait, conformément aux dispositions
de son article 25, entrer en vigueur le 1er septembre 2003. Il est apparu
que l'élaboration et la publication des décrets indispensables
rendues nécessaires par la législation nouvelle ne pouvaient
être opérées dans les délais initialement prévus
par la loi.
Une nouvelle loi n° 2003-516 du 18 juin 2003 reporte donc l'entrée
en vigueur de la réforme au 1er janvier 2005.
Eau : l'individualisation des consommations des ménages est désormais
possible
Au terme de la loi relative à la solidarité
et au renouvellement urbains (article 93), tout service public de distribution
d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder
à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à
l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles
immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en
fait la demande. La publication aujourd'hui du décret d'application
de cette disposition va permettre la mise en oeuvre de cette mesure (décret
n° 2003-408 du 28 avril).
Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge
les études et les travaux nécessaires à l'individualisation
des contrats de fourniture d'eau. Lorsqu'elle émane d'un propriétaire
bailleur, la demande est précédée d'une information
complète des locataires sur la nature et les conséquences
techniques et financières de cette individualisation des contrats
de fourniture d'eau.
Lutte contre les termites : une
nouvelle norme pour l'état parasitaire
Applicable depuis le 5 avril dernier, cette norme, homologuée par
l'AFNOR (Décision nº 2003-12 du 5 mars 2003 : JO, 1er avril),
redéfinit la méthodologie applicable aux activités
de recherche des insectes xylophages et autres agents destructeurs du
bois : elle précise les compétences des experts chargés
des recherches ainsi que les méthodes d'investigation pour élaborer
le constat de l'état parasitaire.
Garantie des opérations d'accession
à la propriété des organismes HLM
Depuis le 1er juillet 2003, les organismes HLM doivent souscrire une convention
de garantie de leurs opérations de promotion et de vente d'immeubles
auprès de la société de garantie des organismes HLM
dont les statuts viennent d'être approuvés par deux décrets
du 20 juin 2003 ( loi n° 2003-537 et n° 2003-538 - JO du 22 juin).
Simplification du droit
La loi n° 2003-591 du 2 juillet 2003 porte habilitation
du Gouvernement à simplifier le Droit. A cet effet, elle lui permet
de légiférer par ordonnances sur un certain nombre de sujets
(dont le nouveau Code des marchés publics).
Le Conseil constitutionnel a décidé que cette loi était
conforme à la Constitution. Il a, toutefois, fixé un certain
nombre de limites à la latitude du Gouvernement à propos
de l'article 6 de la nouvelle loi qui permet au Gouvernement de «
créer de nouvelles formes de contrats (...) pour la conception,
la réalisation, la transformation, l'exploitation et le financement
d'équipements publics ou la gestion et le financement de services
ou une combinaison de ces différentes missions ». Cela concerne
donc le partenariat Public-Privé. Nous avions décrit les
principaux points de cette loi dans notre Bulletin N°2-2003 en page
6.
Régime fiscal optionnel des sociétés d'investissement
immobilier cotées
La Loi de finances pour 2003 (2002-1575 du 30 décembre
2002) institue un régime fiscal spécifique en faveur de
certaines sociétés cotées qui ont pour activité
la détention à long terme d'actifs destinés à
la location. Le régime de faveur est optionnel et soumis à
différentes conditions qui sont précisées par le
décret d'application du 11 juillet 2003.
Adoption définitive de la
loi de sécurité financière
Au terme de six mois de travaux parlementaires, le projet de loi sur la
sécurité financière vient d'être définitivement
adopté (loi n° 2003-706 du 1er août 2003). Divisé
en trois volets principaux, le projet fusionne la Commission des opérations
de bourse et le Conseil des marchés financiers en une Autorité
des marchés financiers (AMF), encadre les activités de démarchage
financier et de conseil en investissements financiers et apporte des modifications
ponctuelles en droit des sociétés, spécialement quant
aux fonctions de commissaire aux comptes. Il prépare également
la fusion des autorités de contrôle des assurances, mutuelles
et institutions de prévoyance.
Une nouvelle obligation d'information à
la charge du vendeur d'immeuble
Le vendeur doit informer
l'acquéreur des risques technologiques, naturels ou sismiques
susceptibles d'affecter l'immeuble vendu. L'obligation d'information
qui pèse sur le vendeur d'immeuble est à nouveau
alourdie. En effet, la loi sur la prévention des risques
technologiques et naturels permet aux préfets de délimiter
des zones particulièrement exposées aux risques
naturels ou technologiques, des zones de sismicité étant
par ailleurs définies par décret en Conseil d'Etat.
Il en résulte l'obligation d'annexer à toute promesse
de vente ou d'achat et à tout contrat constatant ou réalisant
la vente d'un immeuble situé dans les communes concernées,
un état sur l'existence de tels risques.
En outre, si l'un d'entre eux s'est réalisé avant
la vente, et qu'il a donné lieu au versement d'une indemnité,
mention doit en être faite dans l'acte authentique de vente.
Le non-respect de ces dispositions permet à l'acquéreur
de demander la résolution de la vente ou la diminution
du prix.
Un décret en Conseil d'État précisera les
modalités d'application de cette nouvelle obligation.
Art. L. 125-5 du code de l’Environnement créé
par La loi n° 2003-699 du 30 juill. 2003, art. 77 : JO, 31
juill.
Voir ci-après les autres dispositions de la loi relative
aux risques naturels
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Loi sur la prévention des risques technologiques et naturels
La loi relative à la prévention des risques
technologiques et naturels et à la réparation des dommages
a été publiée au Journal officiel du 30 juillet dernier.
Ce texte en deux volets a notamment pour ambition d'assurer une meilleure
prévention des catastrophes industrielles et un traitement approprié
de leurs conséquences.
Le premier titre du projet concerne les risques technologiques et crée
notamment des plans de prévention des risques technologiques (PPRT)
autour de tous les sites classés «SEVESO», permettant
d'interdire les constructions neuves dans les zones exposées. Afin
de résorber les constructions en zone dangereuse, la loi crée
un "droit de délaissement" : les propriétaires
désireux de quitter la zone dangereuse pourront mettre en demeure
les collectivités locales d'acheter leur bien. L'autorisation d'exploiter
une installation classée est soumise à la présentation
au préfet d'une étude de danger.
L'exploitant d'une installation classée cessant son activité
est tenu de dépolluer le site et les terrains avoisinants. Les
préfets peuvent prescrire des travaux de dépollution pendant
toute la durée d'activité de l'entreprise. Ils peuvent en
outre ordonner la mise à l'arrêt définitif d'une installation
inexploitée depuis trois ans.
Enfin, un concept nouveau, l'état de «catastrophe technologique»
donnera aux victimes la faculté d'être indemnisées
par leurs assureurs plus rapidement et plus efficacement, dans un délai
maximal de trois mois.
Le deuxième titre du projet de loi est consacré aux risques
naturels, notamment à la lutte contre les inondations (voir également
l’information ci-dessus).
Révision des prix de base au mètre
carré des loyers «loi de 1948»
Un décret en date du 29 juillet dernier (n°2003-692) est venu
préciser les modalités, à compter du 1er juillet
2003, de l'augmentation des prix de base au mètre carré
des locaux d'habitation ou à usage professionnel soumis au régime
de la loi de 1948 (augmentation de 4 à 6 % selon la catégorie
du logement).
Archéologie préventive (suite)
Le Parlement a adopté définitivement le
22 juillet le projet de loi organique relatif à l'archéologie
préventive (loi n° 2003-707 du 1er août 2003). Cette
loi modifie la loi du 17 janvier 2001 qui avait confié le monopole
des opérations archéologiques à l'Institut National
de Recherches Archéologiques Préventives (INRAP). Désormais,
les opérations de fouilles seront ouvertes à la concurrence
: des sociétés de droit public ou privé, tout comme
des services territoriaux d'archéologie, pourront prétendre
à réaliser ce type de travaux. C'est la fin du monopole
de l'INRAP. De plus, cette nouvelle loi prévoit une redevance unique,
sans lien avec les diagnostics archéologiques.
Loi d'orientation et de programmation
pour la ville et la rénovation urbaine.
Cette loi n° 2003-710 du 1er août 2003 établit
un programme national de rénovation urbaine estimé à
30 milliards d'euros sur cinq ans. Une Agence nationale pour la rénovation
urbaine, sera chargée de la mise en oeuvre de ce programme. La
mesure principale prévue par le texte consistera en la démolition,
la construction ou la réhabilitation de 600.000 logements sociaux
en cinq ans, pour un coût estimé à 30 milliards d'euros
et une participation de l'Etat de 2,5 milliards pour la période
2004-2008. 41 nouvelles zones franches urbaines seront créées
à compter du 1er janvier 2004.
Un autre volet du projet concerne le surendettement et instaure une procédure
de « rétablissement personnel » fondée sur le
modèle de la « faillite civile » issue du droit alsacien-mosellan.
Concernant les SA d’HLM, un amendement a supprimé la règle
dite des 10 voix, en vertu de laquelle les actionnaires des SA de HLM
ne disposent au maximum que de dix voix dans les assemblées générales,
quel que soit le nombre d'actions qu'ils détiennent. Le dispositif
adopté introduit au contraire une proportionnalité entre
le nombre d'actions détenues et le nombre de voix.
En contrepartie, le dispositif introduit une représentation des
collectivités territoriales et des locataires à hauteur
de 33% des voix plus une, disposant ainsi d'une minorité de blocage.
Le plan de prévention des
risques d'inondations de Paris (PPRI) approuvé par la préfecture
Le PPRI de Paris, qui définit les zones inondables et encadre leur
constructibilité, a été approuvé le 15 juillet
dernier par la préfecture de Paris.
Il a pour objet la prévention des risques d'inondations de Paris
par débordement de la Seine en cas de survenance d'une crue atteignant
aux ponts de Paris les cotes atteintes par la crue de janvier 1910. Il
est établi en application des dispositions du Code de l'environnement
(art. L. 562-1 et s.). Son élaboration a été prescrite
le 17 juin 1998 par arrêté du préfet de région
Île de France. Le document est consultable sur le site internet
de la Préfecture : http://www.paris.pref.gouv.fr (rubrique téléchargement).
Décentralisation et expérimentation
locale
Le quatrième alinéa de l'article 72 de la Constitution -
issu de la loi constitutionnelle n° 2003-276 du 28 mars 2003 - permet,
lorsque la loi ou le règlement l'a prévu, aux collectivités
territoriales ou leurs groupements de déroger, à titre expérimental
et pour un objet d'une durée limitée, aux dispositions législatives
ou réglementaires qui régissent l'exercice de leurs compétences.
La loi organique n° 2003-704 du 1er août 2003 a précisément
pour objet la fixation du cadre de la mise en oeuvre de ces nouvelles
dispositions constitutionnelles.
Référendum local
La présente loi organique a pour objet la mise
en oeuvre du deuxième alinéa de l'article 72-1 de la Constitution,
issu de la loi constitutionnelle n° 2003-276 du 28 mars 2003 relative
à l'organisation décentralisée de la République.
La loi organique fixe les conditions dans lesquelles peuvent être
organisés des « référendums locaux »,
toujours à l'initiative d'une collectivité (commune, département
ou région), la réponse de l'électeur ayant un caractère
décisionnel.
REPONSES MINISTERIELLES
La garantie catastrophe naturelle
et dommages causés par les termites
Compte tenu du coût de la remise en état des bâtiments
infestés par les termites, un parlementaire interroge le gouvernement
sur la possibilité d'une extension de la garantie catastrophe naturelle.
Les propriétaires concernés se trouvent souvent démunis
pour établir un diagnostic sérieux et engager les traitements
et travaux de remise en état d’un coût important de
leur bâtiment endommagé par les termites. En réponse,
le gouvernement rappelle que les travaux à titre préventif
ou curatif de lutte contre les termites, ainsi que les diagnostics techniques
préalables, peuvent être financés à l'aide
d'une subvention de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat
(ANAH). En revanche, le régime d'indemnisation des catastrophes
naturelles, introduit par la loi du 13 juillet 1982, ne sera pas étendu
aux termites ou autres insectes xylophages.
Rép. min. n° 16941 : JOANQ, 14 juill. 2003, p. 5633
A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS
Rapport du Comité Consultatif pour
la répression des abus de droit
Le Comité consultatif pour la répression
des abus de droit vient de publier son rapport annuel pour l'année
2002 (Inst. du 14 mai 2003 - BOI 13 L-1-03). Il a examiné 43 affaires,
dont 21 concernent des droits d'enregistrement. En ce qui concerne les
montages relatifs à des apports démembrés à
des SCI, en dépit de jurisprudences défavorables à
l'administration de plusieurs Cours d'Appel, le Comité persiste
à ignorer l'existence dans ce type d'opérations de motifs
autres que fiscaux et n'y voit qu'un moyen de contourner le barème
de l'article 762 du CGI. La persévérance et la pugnacité
des contribuables est plus que jamais de mise.
Adaptation des règlements
de copropriété
La commission relative à la copropriété a émis
une recommandation nº 23 le 21 mai 2003 sur l'application de l'article
49 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l'adaptation des règlements
de copropriété rendue nécessaire par des modifications
législatives intervenues depuis son établissement. Elle
explicite les dispositions de cet article, et répertorie les formalités
à suivre lors de la procédure d'adaptation. Le dossier du
prochain Bulletin de Cheuvreux (n°4-2003 – décembre)
fera un point précis sur ce thème.
Sociétés civiles constituées
avant le 1er juillet 1978 et non immatriculées au 1er novembre
2002 : conséquences fiscales.
L'Administration publie la réponse à la
question écrite posée par M. Michel Sordi, député,
qui précise les incidences fiscales de l'absence d'immatriculation
au 1er novembre 2002 des sociétés civiles concernées
et expose les atténuations des conséquences fiscales normalement
applicables. Les conséquences seront atténuées si
la nouvelle société en participation conserve son régime
fiscal antérieur et si les biens sont repris au bilan fiscal de
la société en participation pour la valeur à laquelle
ils figuraient à l'actif de la société civile concernée.
Cette réponse ministérielle devient donc la doctrine officielle
de l’administration fiscale.
Bulletin Officiel des Impôts 4 H-4-03 n° 130 du 29 juillet 2003
EN PROJET
Droit des successions : les notaires font
des propositions
Le Conseil Supérieur du Notariat a remis récemment
au ministre de la Justice les résultats d'une enquête réalisée
auprès de 3 000 notaires sur le droit des successions et des libéralités
(testaments et donations). Cette enquête a donné lieu à
la formulation de propositions visant entre autres à moderniser
et simplifier les dispositions régissant le règlement des
successions, notamment concernant l'identification des héritiers,
les règles d'acceptation, la désignation systématique
d'un mandataire chargé de l'administration avant partage, les règles
de partage et les délais pour cette opération, les conditions
de transmission d'entreprise, etc. Le ministre de la Justice devrait proposer
un nouveau projet de loi en fin d'année pour un examen au Parlement
au cours du printemps 2004.
La réforme du divorce est
lancée
Le garde des Sceaux a présenté, lors du Conseil des ministres
du 9 juillet, un projet de loi relatif au divorce. Etablie sur la base
des conclusions d'un groupe de travail remises en avril au ministre de
la Justice et au ministre délégué à la Famille,
cette réforme a pour objet d'accélérer et d'aménager
la procédure pour éviter les conflits entre époux
et arriver à une résolution pacifiée des litiges.
Le divorce pour faute sera maintenu et le divorce par consentement mutuel
sera désormais prononcé à l'issue d'une seule audience,
sauf exception, ce qui permettrait de réduire le temps moyen entre
la requête et l'assignation de neuf mois à deux mois. Le
divorce accepté amènera désormais le juge à
ne statuer que sur les effets de la rupture. Le projet de loi vise également
à assouplir les conditions de révision de la prestation
compensatoire en permettant aux héritiers du débiteur de
la prestation de ne plus être tenus au paiement de celle-ci si le
montant de la succession n'est pas positif. Le versement de la prestation
compensatoire au moment du divorce pourra se faire en capital et en rente
viagère, ces solutions ne pouvant être cumulées actuellement.
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