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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 3- septembre 2003

Du côté des Tribunaux
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

PROMESSE DE VENTE

Promesse de vente - promesse unilatérale contenue dans une transaction - enregistrement – dispense – conditions

La 3e chambre Civile de la Cour de Cassation considère que pour déterminer le caractère unilatéral ou synallagmatique d’une promesse de vente contenue dans une convention complexe, en l’espèce une transaction contenant des concessions réciproques des 2 parties, il y a lieu de se référer à la convention prise dans sa « globalité ».
Par conséquent, une promesse unilatérale de vente, selon la 3ème chambre Civile, échappera à la formalité de l’enregistrement prévu par l’article 1840-A du Code général des Impôts, si elle est incluse dans une convention complexe de laquelle découle un caractère synallagmatique du contrat, parce que contenant des engagements réciproques des deux parties.
Cette position de la 3ème chambre civile est contestable et contestée et laisse planer une certaine incertitude en la matière.
Cass. Civ 3e, 26 Mars 2003 - Rép Defr N°12, 37767, page 841

BORNAGE

Bornage judiciaire – preuve - accord des parties - constatation par un expert - caractère insuffisant

La Cour de Cassation rappelle qu’il appartient au juge et non à un expert de constater l’accord de volontés des parties.
Par suite, elle a cassé l’arrêt de Cour d’Appel qui avait enjoint à des parties de signer un acte de délimitation de leur propriété, disant que faute de cette signature, son arrêt, homologuant le rapport établi par l’expert, vaudrait titre de propriété et pourrait être publié.
Cass. Civ. 1ère , 11 Mars 2003 – Rép Defr N°12, page 848-

VENTE

Pacte de préférence – absence d’indication de l’identité de l’acquéreur – nullité de la vente (non)

Sauf stipulations contraires, le bénéficiaire d’un pacte de préférence ne peut se prévaloir de l’absence d’indication de l’identité de l’acquéreur, dans la notification des conditions de la vente qui lui a été faite par le vendeur, pour demander la nullité de la vente. Il est rappelé que la nullité de la vente ne sanctionne le non-respect d’un pacte de préférence que s’il est prouvé une collusion frauduleuse du vendeur et de l’acquéreur.
Cass. Civ. 3ème 10 juin 2002 - AJDI n°6/2003 p461

Adjudication - surenchère – obligations de remboursement du surenchérisseur – précisions sur les frais devant être remboursés

Le surenchérisseur est tenu, au-delà du prix, de rembourser à l’acquéreur dépossédé, les frais de notification, ceux de l’inscription et de publicité, également les frais et loyaux coûts de son contrat, c’est concernant ce dernier point que la Cour de Cassation a précisé qu’ils incluaient les frais d’acquisition, de négociation et de rédaction d’acte. Une seconde précision a été apportée dans cet arrêt, les loyers et le dépôt de garantie que l’acquéreur évincé avait versés au bailleur constituent une dépense nécessaire, devant, à ce titre, lui être remboursée.
Cass com du 25 février 2003 - JCP ed N. n° 22 du 30 mai 2003 Jurisprudence – page 835 n°123

Vente à terme – paiement de la taxe foncière à la charge du vendeur jusqu’au paiement intégral du prix

Dans le cadre d’une vente à terme, le vendeur est assujetti à la taxe foncière jusqu’au transfert de propriété, c’est-à-dire, jusqu’au paiement intégral du prix.
Le paiement de cette taxe est attaché à la qualité de propriétaire de celui qui en est redevable ; ce n’est pas une taxe personnelle.
Par conséquent, toute demande émanant du vendeur visant à demander à l’acquéreur à terme le paiement de la taxe foncière est infondée.
Cass. 3ème Civ, 21 mai 2003. JCPN n° 27 du 4 juillet 2003 p.1025

Vente – clause exonératoire des vices cachés – acquéreurs informés de la présence de capricornes – découverte postérieure de termites – recours rejeté – obligation de vérification par les acquéreurs

Dans un acte de vente d’une maison d’habitation entre acquéreurs non professionnels figure une clause de non garantie à raison de la présence de capricornes, termites ou tous autres insectes parasitaires du bois, alors que l’agent immobilier avait informé les acquéreurs de la présence de capricornes.
Postérieurement à la vente, les acquéreurs découvrent la présence de termites et retournent contre les vendeurs sur le fondement des vices cachés et l’agent immobilier pour manquement à l’obligation de conseil. La Cour de Cassation rejette le pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’Appel qui avait considéré que l’attention des acquéreurs avait été suffisamment attirée sur la présence de parasites pour qu’ils fassent preuve d’une « prudence élémentaire » et prennent l’avis d’un spécialiste comme leur avait conseillé l’agent immobilier.
Cass 3ème Civ. 26 février 2003 - Droit et Pat. mensuel n°117- Juillet-Août 2003 –Rép. Defr. N°13-14 p.914 n°37778

Vente – locaux toujours occupés au jour de la vente – pouvoir du juge pour baisser le prix de vente (non)

Sur la question de la remise de locaux libres de toute occupation au jour du transfert de propriété, un juge ne peut pas modifier le prix arrêté par les parties quand bien même il y aurait inexécution partielle par le vendeur de son obligation de délivrance. La seule sanction possible est l’allocation de dommages-intérêts.
Cass 3ème Civ. 29 janvier 2003 - Droit et Pat. mensuel n°117- Juillet-Août 2003

BAIL D’HABITATION

Bail – construction par les locataires sur le terrain – accord verbal – demande de démolition – notion de bonne foi – article 555 et 550 du Code Civil

Le propriétaire d’un terrain a autorisé verbalement ses locataires à y construire une maison, dans laquelle ils ont vécu cinquante ans. L’héritier du bailleur demande leur expulsion et la démolition. La Cour d’Appel accorde aux locataires l’indemnisation prévue à l’article 555 du Code civil, sur la base de leur bonne foi.
La Cour de Cassation casse cet arrêt au motif que le terme de bonne foi utilisé par l’article 555 du Code civil s’entend par référence à l’article 550 du même code et ne vise que le propriétaire ignorant le vice affectant son titre translatif de propriété, et que le bailleur est donc fondé à demander au preneur la restitution de la chose louée dans son état initial sur le fondement de l’article 1730 dudit code.
Cass. Civ. 3ème 14 novembre 2002 – 5 arrêts – AJDI n°5/2003 p343

BAIL COMMERCIAL

Bail - désamiantage avant d’entrer dans les lieux à la charge du bailleur – obligation de délivrance

Une SCI a donné en location à la société Pechiney un immeuble, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1999, cette dernière devant y effectuer des travaux d'aménagement et occuper progressivement les lieux à compter du 1er novembre 1998. A l'occasion des travaux réalisés par la société Pechiney, la présence d'amiante a été révélée, en août 1998, nécessitant l'élimination de ce matériau ; la société, qui n'a pu occuper les lieux qu'au mois de mars 1999 et a fait l'avance du coût des travaux de désamiantage, a assigné la SCI pour la faire condamner à supporter la totalité de ces travaux ainsi qu'à lui verser une somme à titre de dommages-intérêts. La Cour de Cassation fait droit à cette demande en précisant qu'il résultait de l'accord signé entre la société Pechiney et la SCI que cette dernière devait, à compter du 1er mai 1998, livrer un immeuble dans lequel des travaux d'aménagement, qu'elle avait autorisés, devaient être réalisés. Elle en a donc exactement déduit que l'obligation de délivrance pesant sur la SCI n'avait pas été entièrement satisfaite.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juillet 2003 (pourvoi n° 01-16.246, arrêt n° 792 FP-P+B+I), Adenauer c/ Péchiney

Convention réglementée - bail commercial - défaut d’autorisation du conseil d’administration pour la signature des avenants au bail - nullité

Une SCI avait conclu un contrat de bail commercial avec une société par actions, représentée par son président, également associé de la SCI. La signature du bail avait été régulièrement autorisée par le conseil d’administration. Divers avenants au contrat de bail sont conclus aux termes desquels le loyer est augmenté. Puis le bail est résilié conventionnellement et le bailleur a demandé à faire jouer la clause d’accession sur les aménagements du preneur. Mais, le preneur pour s’opposer à l’application de cette clause, a soulevé l’exception de nullité résultant du défaut d’autorisation préalable donnée par le conseil d’administration à la signature des avenants au contrat de bail.
La Cour de Cassation, dans un arrêt de cassation, rappelle que l’exécution de la convention en connaissance de cause ne vaut pas régularisation et que seule la procédure visée à l’article L 225- 42 du code de commerce peut éteindre la nullité des conventions conclues sans autorisation du conseil d’administration.
Cass. Com. 25 mars 2003, n° 556 FD – SA Sobala c/ SCI Etxekoak - Bull. Joly – juillet 2003 – N° 169

Cession de bail – dégradation par les précédents cessionnaires – réparation à la charge du dernier titulaire du bail

Le dernier titulaire d’un bail commercial ayant fait l’objet de cessions successives est tenu des dégradations causées dans les lieux loués par les précédents cessionnaires. La Cour de Cassation transpose ainsi le mécanisme de la cession aux règles du droit commun du bail. La dette de réparation qui pèse sur le locataire n’existant qu’en fin de bail, seul le dernier cessionnaire en sera tenu, puisque la cession n’a pas pour effet de faire naître un nouveau bail, mais de transmettre le même contrat.
Cass civ 9 juillet 2003 n°02-11794 – Dict perm. Gestion imm. Bull n°344

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