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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 3 - Septembre 2001
DIVERS Droit à l'image d'un bien immobilier Experts immobiliers - agrément "conseil
juridique" AGENT IMMOBILIER Rédaction d'actes sous seing privé - rémunération Des particuliers vendent directement et sans intermédiaire un
bien immobilier et demandent à un agent immobilier de prêter
son concours à la rédaction d'un avant-contrat. L'agent
immobilier peut-il rédiger ce type de contrat et toucher une rémunération
à cette occasion ? Un agent immobilier ne peut prêter son
concours à la rédaction d'un acte sous seing privé
que dans la mesure où la rédaction du contrat est l'accessoire
direct de sa prestation de recherche et/ou de négociation. Commission et dédit de l'acquéreur L'agent immobilier ne peut percevoir de commission faute de réalisation
effective de l'opération, ce qui est le cas lorsque l'acquéreur
exerce, par une transaction avec les vendeurs, la facultée de dédit
qui lui est donnée. VENTE Sort de la caution lors d'une vente immobilière Le changement de créancier dans un cautionnement laisse intact
les éléments qui ont déterminé le consentement
de la caution. Ainsi une vente d'immeuble loué transfère
de plein droit à l'acquéreur le bail et les créances
à naître, ainsi que la caution qui en était l'accessoire,
en vertu de l'article 1692 du Code civil. Cette décision prend
le contrepied d'une décision récente de la Cour de cassation
(26 octobre 1999) qui avait jugé qu'à "défaut
de manifestation de volonté de la caution de s'engager envers le
nouveau bailleur, la vente de l'immeuble en cours de bail entraînait
l'extinction de l'engagement de la caution du preneur". GARANTIES DU CONSTRUCTEUR Malfaçons - assurance habitation - enrichissement sans cause Une maison d'habitation avait été construite avec d'importantes
malfaçons (fissures…). Les propriétaires les imputèrent
à la sécheresse et obtinrent un dédommagement de
leur assurance. Or, une expertise postérieure révéla
la véritable cause des dommages. L'assureur qui avait payé
se retourna alors contre l'entrepreneur et son assurance. La Cour de cassation
accueillit favorablement sa demande en vertu du "principe que celui
qui a payé la dette d'autrui de ses propres deniers a, bien que
non subrogé aux droits du créancier, un recours contre le
débiteur." Peinture et garantie décennale Le décollement de la peinture anti-corrosion se révélant
la première année suivant la réception peut être
couvert soit par la garantie de parfait achèvement, soit par la
garantie décennale. Il conviendra plutôt de rechercher la
garantie décennale qui couvrira tous les désordres sans
distinction de nature et ceux-ci seront en outre couverts par des fonds
d'assurance solvables. Caractéristiques de la notice et vice caché PRET IMMOBILIER Faute du bénéficiaire - délai d'obtention du prêt Lorsqu'une promesse de vente est consentie sous la condition suspensive
de l'obtention par les bénéficiaires d'un prêt, cette
condition est réputée accomplie si le bénéficiaire
en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, la Cour
déclare que le fait que le bénéficiaire ne démontre
pas avoir déposé sa demande de prêt dans le délai
de 15 jours prévu à la promesse, est sans incidence sur
le défaut de réalisation de la condition suspensive, dès
lors que ce retard n'a pas empêché la banque de formuler
son refus d'accorder le prêt avant la durée d'expiration
de la condition suspensive. Il n'y a donc rien à reprocher au bénéficiaire
; la condition suspensive stipulée à son profit est réputée
non réalisée. BAUX D'HABITATION Perte de la chose et résiliation du bail Dans le cas de la perte de la chose louée, le bail ne peut être
maintenu, de par la disparition de l'objet de l'obligation, et ce quand
bien même cette perte serait due à une faute du locataire.
Cependant, le locataire fautif pourra être condamné à
verser des dommages et intérêts au bailleur. Etat des lieux La Cour de cassation rappelle une règle de la loi du 6 juillet
1989, classique mais rare : " S'il n'a pas été fait
d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir
reçus en bon état de réparations locatives et doit
les rendre tels, sauf preuve contraire. " CREDIT BAIL Publicité du contrat et procédure collective Les sanctions prévues en cas de défaut d'accomplissement
des formalités de publicité sont différentes suivant
que le contrat de crédit-bail porte sur un bien mobilier ou immobilier.
En matière de crédit-bail immobilier, contrairement à
l'article 8 du décret de 1972, l'article 30 du décret de
1955 limite l'inopposabilité du contrat, aux tiers qui ont acquis
du crédit-bailleur des droits concurrents sur l'immeuble, ce qui,
à l'évidence n'est pas le cas des créanciers du crédit-preneur. CONSTRUCTION "Kit" et contrat de construction La construction d'un chalet livré en kit ne fait pas obstacle
à l'application des contrats de construction de maison individuelle.
Aussi, la mention "prêt à monter" sur les devis
n'exonère pas le vendeur de son obligation de construire.
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