Bulletin Septembre 2001 : COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 3 - Septembre 2001

Du côté des Tribunaux
COPROPRIETE ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

TRAVAUX

Transformation de l'usage des parties privatives d'un lot et COS
La Cour de Cassation énonce deux affirmations :

1 - La réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le COS, constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes et l'action exercée par un copropriétaire sur un autre, fondée sur un tel droit, est une action réelle née de la réglementation de l'urbanisme.

2 - Le droit à la transformation de l'usage d'un appartement, lorsqu'il est limité par un COS calculé sur le sol, partie commune de l'immeuble, est un droit accessoire à une partie commune. Ce droit ne peut être exercé qu'après autorisation de l'assemblée générale.

Cet arrêt appelle une réflexion sur les rapports à établir entre le COS et un immeuble soumis au régime de la copropriété. Pour un immeuble en copropriété, le COS est calculé à partir de la totalité du terrain d'assiette de l'immeuble, partie commune. Dans ce cas, il est logique d'avancer la notion de droit accessoire aux parties communes pour tout ce qui concerne le COS.

En fait, ce que la Cour de Cassation déclare être accessoire aux parties communes, c'est le droit pour un copropriétaire de réaliser des modifications dans l'utilisation de locaux existants ou de transformer l'usage d'un appartement.
Cass. 3ème Ch Civ 10 janvier 2001 AJDI 5 mai 2001

TRAVAUX

Responsabilité du syndic - recueil préalable des fonds
Un syndic commet une faute en commandant des travaux d'un montant important sans recueillir, au préalable, les fonds nécessaires. En effet, l'article 35 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic, avant de passer commande, d'appeler les fonds et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les fonds nécessaires. Le syndic connaissait, en l'espèce, la situation financière délicate du syndicat.
Cass civ., 16 mai 2001 Droit et Pat. Hebdo n°386 20 juin 2001

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Règlement de copropriété et vice du consentement

Le bénéficiaire d'une promesse de vente a connaissance postérieurement à la signature de l'avant contrat, d'un modificatif au règlement de copropriété portant sur le septième étage, alors que la vente portait sur le deuxième étage.
La Cour d'appel rejette la demande en annulation de la promesse de vente pour erreur sur la substance de l'objet du contrat, ce modificatif n'ayant pas d'incidence notable, ni sur le pouvoir de décision des intéressés, ni sur la valeur du bien.
CA PARIS 25 janvier 2001 - Christian Atias Rép. Defr.. N°12/01 p.793

CHARGES DE COPROPRIETE

Effet d'une clause de répartition des charges réputée non écrite

A plusieurs reprises, la Cour de cassation a jugé qu'une clause de répartition des charges de copropriété réputée non écrite était cependant obligatoire pour le passé, et que la nouvelle répartition ne valait que pour l'avenir.
Par son arrêt du 20 décembre 2000, la Cour de cassation semble opérer un revirement. La portée de cet arrêt est encore incertaine : faut-il admettre désormais la rétroactivité de la nouvelle répartition, ouvrant la voie d'une action en répétition de l'indu ?
Cass. Civ. 3ème 20 déc. 2000 - Christian ATIAS Rép.Defr. N°12/01 p 794

Frais de recouvrement et copropriété
Les frais mis en œuvre à la demande d'un syndicat de copropriétaires sur le fondement de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 (opposition sur le prix de vente) concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par des dispositions légales, donc à la charge du copropriétaire concerné en vertu de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991. Cette décision est intéressante pour tous les litiges antérieurs à la loi SRU du 13 décembre 2000. En effet, cette loi permet désormais légalement de récupérer sur le copropriétaire débiteur les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance.
Cass civ. 16 mai 2001 n°99-18.024

LOI CARREZ

Loi Carrez et terrasse à usage privatif

Pour l'application de la loi Carrez, l'indication dans le contrat de vente de la superficie de la partie privative ne concerne pas les parties communes à jouissance privative. Il s'agissait en l'espèce d'une terrasse couverte et chauffée et existant en prolongement de l'appartement. Étant une partie commune à usage privatif, la terrasse ne devait pas être incluse dans la superficie de l'appartement vendu.
CA de Versailles, 4e chambre, 12 mars 2001, Patoux c/ Esnault - Administrer, 2001, juin, n° 334, p. 41

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