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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 3 - Septembre 2001

DU COTE DE VOTRE NOTAIRE

Pour la 3ème année la conférence GRIDAUH - Chambre des Notaires se tiendra à l'hôtel Marriott ( 70 av. des Champs Elysées Paris 8ème ) le 27 novembre 2001 avec comme sujet : "comment mobiliser l'investissement privé dans les opérations de renouvellement urbain ?". Pour rappel, le GRIDAUH est le Groupement de Recherche sur les Institutions et le Droit de l'Aménagement, de l'Urbanisme et de l'Habitat et Bruno Cheuvreux est membre délégué de la Chambre des Notaires de Paris auprès de cet organisme.
Site internet : http://panoramix.univ-paris1.fr/GRIDAUH/

A lire :

Michèle Raunet a fait la synthèse des propositions les plus importantes faites par les notaires lors de leur 97ème Congrès à Montpellier portant sur "Les collectivités locales, le renouveau contractuel", publiée au Lamy Droit Immobilier n°48 juin 2001, p.1

Benoît Poiraud a coécrit un article intitulé "Le certificat d'urbanisme dans la loi solidarité et renouvellement urbains", paru à la Gazette du Palais du 30 juin 2001. Cet article fait le point sur les modifications des certificats de l'article L.410-1 du Code de l'urbanisme et l'abrogation
implicite du certificat de l'article L.111-5 du même code.

DES CLIENTS NOUS ONT DEMANDE…

Je compte vendre un bien immobilier situé sur plusieurs parcelles non contiguës. La commune
peut-elle exercer son droit de préemption sur l'une des parcelles seulement ? Comment sauvegarder l'unicité de l'ensemble du projet ?

Un jugement du TGI de Paris du 18 juin 1981 ainsi que de deux réponses ministérielles (RM 21933 JO Sénat Q 25 juillet 1985 et RM 29244 JOAN 26 juillet 1999) énoncent le principe suivant : lorsqu'un même propriéta re projette de vendre plusieurs parcelles non contiguës , ces parcelles ne constituent pas une unité foncière. Elles doivent donc faire l'objet de déclarations d'intention d'aliéner (DIA) distinctes en vertu des articles L 211-1 et suivants du Code de l'urbanisme.
Chaque parcelle doit donc être évaluée séparément, la commune pouvant exercer son droit de préemption sur une ou plusieurs de celles-ci. Doivent être considérées comme distinctes des unités foncières séparées par une voie publique, une voie privée, un terrain nu ou un bâtiment non compris dans la vente (guide technique du droit de préemption N°11.6.1). Une DIA peut néanmoins comporter plusieurs unités foncières contiguës. Selon le guide précité, plusieurs unités foncières voisines peuvent être comprises dans la DIA lorsqu'elles composent un ensemble immobilier unique (maison, garage, annexe quoique séparés).
Il faudra donc envisager selon votre cas de faire une DIA pour chaque vente. Pour sauvegarder l'unicité du projet et prévenir les cas où la commune n'exercerait son droit de préemption que sur quelques parcelles, on doit être attentif aux mentions et annexes de la déclarationd'intention d'aliéner. Elle doit contenir les conditions de la vente.
Seules les conditions qui auront été mentionnées sur la DIA sont opposables
à l'Administration. On peut alors annexer à celle-ci copie de la promesse de vente comprenant les conditions suspensives liant les parties entre elles. La jurisprudence a reconnu opposable notamment la condition suspensive et résolutoire du non-exercice du droit de préemption (Cass civ 3ème 8 novembre 1995). Si la commune use de son droit de préemption, la vente ne se réalise pas et la commune ne peut acquérir le bien. La condition suspensive doit être obligatoirement portée à la connaissance de la commune dans la DIA (Cass civ 3ème 27 mai 1998).
On peut donc envisager dans votre cas de mentionner cette clause dans tous les actes de vente et d'y ajouter éventuellement la condition
suspensive du non-exercice du droit de préemption pour les autres biens vendus. Les parties s'engagent donc sur une opération globale qui pourra être annulée si la commune exerçait son droit de préemption sur seulement quelques biens, préemption qui échouerait du fait de la
condition suspensive de non-exercice de ce droit .

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