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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 3- Septembre 2002
Propriété des constructions édifiées
par le locataire - résiliation anticipée due à une
expropriation Cession de bail - garantie solidaire sur les loyers - étendu - bail tacitement reconduit Lors d'une cession de bail commercial, la clause de garantie solidaire
donnée pour le loyer est nécessairement limitée à
la durée du bail initial sauf dispositions expresses contraires.
Toutefois, si à son expiration, le bail est tacitement reconduit,
la clause de garantie doit s'appliquer jusqu'à la fin de tacite
reconduction. C'est la différence avec le bail renouvelé
pour lequel le garant ne peut être recherché, sauf clauses
contraires. VENTE Publication d'une annonce - erreur de superficie - publicité trompeuse Le fait, pour un particulier, de publier une annonce pour la vente d'un
appartement d'une superficie de 60 m2, alors que celui-ci mesure en réalité
52,57 m2, est constitutif du délit de publicité trompeuse.
Pour obtenir réparation, le demandeur doit prouver l'existence
d'un lien de causalité entre la faute commise et le préjudice.
Hors, il apparaît que la surface de l'appartement à vendre
n'avait pas été déterminant dans le choix d'acquérir
l'appartement, notant que la promesse de vente ne comportait aucune indication
de surface. Le demandeur n'aura donc droit à aucun dommages intérêts. PROMESSE DE VENTE Indemnité d'immobilisation - qualification de clause pénale (non) L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour
de cassation, le 30 avril 2002, vient confirmer une solution classique
tenant à la délimitation de la qualification de clause pénale.
Après avoir rappelé qu'aux termes de l'article 1226 du Code
Civil : "la clause pénale est celle par laquelle une personne,
pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque
chose en cas d'inexécution", l'arrêt en conclut logiquement
que la stipulation d'une indemnité d'immobilisation dans une promesse
unilatérale de vente, "qui n'a pas pour objet de faire assurer
par l'une des parties l'exécution de son obligation, ne constitue
pas une clause pénale". Aussi l'indemnité d'immobilisation
ne peut-elle faire l'objet d'une révision judiciaire en application
de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil alors même que
le montant de l'indemnité serait manifestement excessif ou dérisoire.
Ayant relevé qu'une promesse de vente constatée par acte
sous seings privés ne contenait pas d'engagement d'acquérir
le bien, une cour d'appel ne peut la soustraire à la formalité
de l'enregistrement, au motif qu'elle figurait dans un accord comportant
un ensemble d'obligations contractuelles réciproques, sans rechercher
s'il existait un lien de dépendance nécessaire entre ces
diverses obligations susceptible de modifier les caractéristiques
de la promesse de vente.
Le jeu de la condition suspensive d'obtention de prêt, qui permet
à l'acquéreur de se désister d'un avant-contrat de
vente si sa demande de financement bancaire est refusée, connaît
des limites. C'est à l'acquéreur bénéficiaire
de la condition suspensive de financement prévue par l'article
L. 312-16 du code de la consommation de démontrer qu'il a sollicité
un prêt conforme aux caractéristiques définies dans
l'avant-contrat de vente. La Cour de cassation juge que cette preuve n'est
pas rapportée lorsque l'acquéreur se contente de communiquer
ses trois derniers avis d'imposition qui ne coïncident pas avec la
date de signature du compromis, et des attestations de refus de prêt
de banques qui ne précisent pas les éléments d'information
qui leur ont été fournis pour aboutir au rejet des demandes
de prêt. CONSTRUCTION Responsabilité du constructeur - faute du maître de l'ouvrage par immixtion - compétence Pour qu'un constructeur puisse être exonéré de sa
responsabilité en cas d'immixtion fautive du maître de l'ouvrage,
il faut que celui-ci soit notoirement compétent. GARANTIE DU CONSTRUCTEUR Garantie décennale - mise en jeu (non) - vices apparents acceptés à la réception Dans le cadre d'un contrat de vente d'immeubles à construire,
des désordres sont apparus avant la livraison, et ces défauts
ont été signalés auprès du maître d'ouvrage
lors de la livraison. Aucune réserve n'a été posée.
La cour d'appel puis la cour de cassation ont mis l'assureur décennal
de l'entrepreneur hors de cause, précisant que les désordres
ayant été signalés au maître d'ouvrage, et
la réception des travaux ayant été ainsi été
acceptée, la garantie décennale était alors exclue
puisque les vices n'étaient pas cachés.
Etat des lieux rédigé en un seul exemplaire
- validité (oui) - acte sous-seing privé(non) Défaut de publication - inopposabilité aux tiers - créancier représenté par le liquidateur Le contrat de crédit-bail immobilier d'une durée
supérieure à 12 ans doit être publié à
la conservation des hypothèques. A défaut, ce contrat est
inopposable aux tiers. La Cour de cassation affirme dans cet arrêt
que les créanciers du crédit preneur représentés
par un liquidateur ne sont pas des tiers. Le contrat de crédit
bail non publié leur est donc opposable. |
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entreprise
