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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°6 - 1996
13 - Charges locatives - Prescription. Le propriétaire, qui n'aurait pas procédé à la régularisation annuelle des charges, conserve le droit de demander à son locataire le paiement du solde de charges pendant cinq ans après la date légale d'exigibilité. Civ. III., 03-04-96, Gautreau c/ Lewis. Administrer, novembre 1996, 283, p. 27. 14 - CONGÉ avec offre de vente - DÉLAI de RÉALISATION. L'acte de vente doit être signé avant l'expiration du délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre d'achat par le locataire. La sommation, faite par un locataire au bailleur défaillant, de venir signer ledit acte bien au-delà de la date d'expiration du délai légal, est insuffisante même si elle a été faite dans ledit délai. La Cour de cassation a confirmé l'arrêt de la Cour d'appel de Paris qui avait jugé que l'acceptation de l'offre devait, alors, être considérée comme nulle de plein droit. Le délai de quatre mois est donc impératif. Civ. III., 03-04-96. Administrer, octobre 1996, 282, p. 36 à 40. 15 - CONGÉ ou proposition d'un nouveau loyer - Point de DÉPART du DÉLAI LÉGAL. Le point de départ du délai légal est la date effective de remise au locataire, de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de première présentation de cette lettre par la poste au domicile du locataire. Il faut donc veiller à adresser les congés suffisamment tôt pour ne pas courir le risque d'une nullité du congé en cas de retard dans l'acheminement du courrier. Civ. III., 10-01-96, François c/ Giot et Ingrassure c/ Glouanec. Administrer, novembre 1996, 283, p. 28. Copropriété 16 - Autorisation judiciaire de percement d'un mur mitoyen. Dès lors que le refus des copropriétaires d'autoriser les travaux projetés n'est pas justifié par la démonstration qu'ils sont de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble, l'autorisation judiciaire doit être accordée. Civ. III., 05-04-95. Administrer, novembre 1996, n° 283, p. 30 à 31. 17 - Clause d'aggravation de charges à L'ÉGARD des COPROPRIÉTAIRES DÉFAILLANTS. Une réponse ministérielle du 26 février 1996, publiée au J.O. Assemblée Nationale du 12 Août 1996, rappelle que, par application de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991, sont réputées non écrites les clauses récemment introduites dans les règlements de copropriété visant à mettre à la charge des copropriétaires défaillants, le remboursement des frais occasionnés au Syndicat pour le remboursement des charges, sans que ledit Syndicat dispose d'un titre exécutoire. Il est néanmoins recommandé de prévoir de telles dispositions dans les règlements de copropriété, ne serait-ce qu'à titre d'intimidation. RM 26-02-96, n° 35658. Administrer, novembre 1996, n° 283, p. 45. 18 - Loge de concierge faisant l'objet d'un lot. Le règlement de copropriété indiquait que la loge et l'appartement du gardien étaient des parties communes spéciales mais ils faisaient l'objet d'un lot avec des tantièmes. La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 juin 1996, a cassé l'arrêt de la Cour d'appel qui avait donné raison aux copropriétaires qui revendiquaient le local. Elle a considéré que l'existence d'un lot établissait qu'il ne pouvait s'agir de parties communes. Dictionnaire Permanent Gestionnaire Immobilière, 242, p. 5455. 19 - Approbation de la RÉPARTITION des charges entre les lots issus d'une subdivision. Il est rappelé que rien n'interdit de procéder à la signature de l'acte de vente d'un lot issu de la subdivision d'un lot avant que la répartition des charges ait été soumise à l'approbation d'une assemblée générale. En cas de difficulté avec l'assemblée, il sera possible d'avoir recours au Tribunal de Grande Instance pour fixer la nouvelle répartition des charges. A nouveau, en ce sens, un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 9 février 1996. Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière, 242, p. 5452. |
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