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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°6 - 1996
Le Tribunal de Commerce par jugement a décidé de la continuation d'une SARL suite à un plan de redressement de cette entreprise. La période d'observation est close et il n'existe plus dès lors de procédure de redressement judiciaire à l'encontre de celle-ci. Une Commune souhaite acheter un terrain aux fins de construction d'un immeuble, puis de le céder à l'entreprise citée ci-haut en envisageant deux procédures alternatives : - Une vente avec un prix payable à terme. - Une location-vente, une location-accession ou un crédit-bail. La Commune souhaitant se préserver contre une éventuelle faillite de l'entreprise, il faut se demander quelle est la meilleure solution juridique pour vendre tout en se protégeant de l'insolvabilité de l'acheteur. II - Analyse des deux institutions juridiques : A - La vente avec un prix payable à terme. Ce type de vente offre au vendeur deux sûretés : - Le privilège immobilier de l'article 2103 du Code Civil donnant un privilège spécial sur l'immeuble. Le vendeur se trouve placé en première position pour le paiement du prix. - La clause résolutoire en vertu des articles 1654 et 1656 du Code Civil, le mieux étant d'introduire une clause conventionnelle où l'exigence de la mise en demeure par sommation est écartée, ce qui permettra une résolution de plein droit (Civ 1ère 27 Janvier 1960). La question se pose alors de l'ouverture d'une nouvelle procédure judiciaire, soit du fait d'une nouvelle cessation des paiements, soit d'une demande des créanciers pour inexécution des engagements financiers en vertu de l'article 80 de la loi du 25 Janvier 1985. Il y aura dès lors l'ouverture d'une nouvelle période d'observation : les conséquences en sont très importantes : l'article 47 de la loi précitée interdit la continuation des poursuites individuelles et notamment la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent, ce qu'a confirmé un arrêt de la Chambre commerciale du 31 Mars 1992. Cependant, s'il s'agit d'une action tendant simplement à constater la résiliation ou une résolution déja acquise au jour du jugement d'ouverture, l'action sera accueillie ; c'est ce qui résulte d'un arrêt de la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 21 Février 1990. La résolution de la vente pourrait donc être valable, encore faudrait-il que le non-paiement ait eu lieu avant l'ouverture de la procédure de redressement ou liquidation judiciaire. Quant au privilège, il ne pourra être actionné durant la période d'observation puisqu'il s'agit à ce moment de seulement déclarer ses créances au représentant des créanciers. La liquidation qui s'ensuivra ne mettra pas le bénéficiaire du privilège dans une situation excellente car il sera préféré par le super-privilège des salariés, le créancier gagiste et les créanciers dont les droits sont nés régulièrement après le jugement d'ouverture. En outre, d'après l'article 2105 du Code Civil, les privilèges généraux sur les immeubles - privilèges des frais de justice, des salariés, des auteurs et compositeurs - passeront également en priorité. Le privilège spécial d'immeuble n'a donc pas toute l'efficacité requise. S'il s'agit d'une continuation, le juge pourra imposer des délais de paiement et donc amoindrir la position de la Commune. Dans le cas d'une cession, une quote-part du prix versé à l'entreprise sera affectée pour l'exercice du privilège. Si cela ne purge pas entierement l'inscription, la Commune bénéficiant d'un droit de suite pourra l'exercer,mais seulement en cas d'aliénation du bien (article 93 alinéa 3 de la loi du 25 Janvier 1985). B - La location-vente, la location-accession ou le crédit-bail. La location-vente ou la location-accession ont pour but d'acquérir un immeuble par payements fractionnés et sans apport initial. Le contrat de location-accession créé par la loi du 12 Juillet 1984 qui est le seul à être réglementé par le Code Civil - quoique ses dispositions ne soient pas d'ordre public - est caractérisé par une promesse de vente conférée à l'accédant, une période préalable de jouissance à titre onéreux et le paiement d'une redevance jusqu'à la levée de l'option. Dans ce cas de figure, la Commune reste propriétaire du bien jusqu'à la levée de l'option et le paiement définitif du prix de vente. Si le locataire-acquéreur ne lève pas l'option, seuls seront gardés les "loyers" - sachant qu'il faudra diviser chaque paiement en montant du loyer et montant du droit personnel au transfert de propriété du bien - ainsi qu'une indemnité comprise entre 1% et 3% du prix de vente. Cependant, dans le cas d'ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire suivie d'un plan de continuation, le juge pourra imposer des délais au créancier. S'il y a cession, ce sera une autre entreprise qui payera le montant dû. Si une cession est décidée, le contrat de crédit-bail peut être maintenu par décision judiciaire en vertu de l'article 86 de la loi du 25 Janvier 1985. III - Conclusion : Il semble dès lors préférable d'utiliser le système de la location-vente, de la location-accession ou du crédit-bail car la Commune restera propriétaire de l'immeuble jusqu'à complet paiement du prix au contraire de la vente avec un prix payable à terme. En effet, dans le cas d'une vente avec un prix payable à terme, la meilleure procédure qui est la résolution conventionnelle risque d'être empêchée si le défaut de paiement a lieu alors qu'il y a déja ouverture de la procédure. Dans le cas où il serait procédé à une location-vente ou une location-accession, les risques seront moindres : - la propriété n'est transmise qu'à la toute fin de l'opération, soit après avoir obtenu l'intégralité du prix de l'immeuble. - La valeur des sommes versées correspondant aux loyers ne sera pas restituée ; il y aura en outre une indemnité, certes faible, correspondant à 3% maximum du prix qui sera également consentie. - Le droit à l'occupation n'est que temporaire après la résolution du contrat - 3 mois minimum en vertu de l'article 13 de la loi précitée et aucun dans le cas du contrat innomé -, sauf décision contraire du juge qui peut décider du maintien dans les lieux pendant la période d'observation judiciaire mais aussi lors de la cession. Dans ce cas de figure, les loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure bénéficieront de l'article 40 de la loi du 25 Janvier 1985, c'est à dire qu'ils seront payées en priorité sur les créanciers antérieurs au jugement d'ouverture.
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