Bulletin No 5 1996 : L'ECHANGE DE TERRAINS ENTRE UNE SOCIETE PRIVEE ET UNE COMMUNE



	bulletin en PDF Droit Patrimonial de la Famille Droit des Contrats Droit des Sociétés Droit Immobilier Urbanisme Contrat Administratif Intercommunalité Domaine Public Fiscalité Le Dossier		LES ARCHIVES LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°5 - 1996 L'Échange de Terrains Entre une Société Privée et une Commune Une commune peut être intéressée par un terrain détenu en propriété par une société privée, sans pouvoir l'acquérir à cause d'une insuffisance de trésorerie. Elle peut alors décider de recourir à la technique juridique de l'échange de terrains. Une telle opération est envisageable selon deux modalités : soit un échange de terrains pur et simple, soit un échange de terrains avec soulte. Quelle que soit la formule retenue, la commune se doit de suivre minutieusement la procédure suivante. 1. L'identification du bien : La commune doit vérifier l'appartenance à son domaine privé du terrain qu'elle entend céder à la société privée. S'il s'avérait faire partie du domaine public, la commune devrait engager une procédure de déclassement, précédée d'une désaffectation de fait du terrain, pour réaliser son opération. En effet, le principe d'inaliénabilité des biens composant le domaine public s'opposerait à toute cession - y compris par voie d'échange. Si la commune avait acquis le bien qu'elle souhaite échanger par voie de préemption ou d'expropriation, elle doit s'assurer que l'échange est compatible avec les objectifs qui avait justifié l'acquisition. Dans l'hypothèse d'un échange incompatible avec ces objectifs, la commune est tenue de purger le droit de rétrocession reconnu aux anciens propriétaires. Si elle a acquis le terrain par voie de préemption, il conviendra de purger le droit de rétrocession, reconnu aux anciens propriétaires (article L. 213-11 alinéa 2 du Code de l'urbanisme) et à l'acquéreur évincé (article L. 213-11 alinéa 5). Ce droit de rétrocession ne leur est accordé que lorsque la commune décide d'utiliser ou d'aliéner le bien, dans les 10 ans suivant l'acquisition par voie de préemption, à d'autres fins que celles prévues à l'article L. 210-1 (politique de l'habitat, activités économiques, équipements collectifs...). Si le terrain a été acquis par voie d'expropriation, la commune devra proposer aux anciens propriétaires de faire jouer leur droit de rétrocession ou d'y renoncer (article L. 12-6 alinéa 1 du Code de l'expropriation). La commune doit vérifier la date de l'avis des domaines, prévu dans le cadre de l'article L. 2241-1 alinéa 2 du Code général des collectivités territoriales, qui n'est valable qu'un an. 2. La nécessité d'une délibération du conseil municipal : A défaut d'une délibération municipale, le maire ne peut pas engager la commune. En effet, aux termes de l'article L. 2241-1 du Code général des collectivités territoriales, issu de la loi du 8 février 1995 : "Toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l'avis du service des domaines. Cet avis est réputé donné à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la saisine de ce service". La circulaire du 12 février 1996 relative aux opérations immobilières des collectivités locales précise que le texte s'applique aux échanges avec ou sans soulte. En conséquence, la délibération qui autorisera le maire à signer devra être expressément motivée et l'intégralité des conditions de l'échange devra être exposée. Elle devra être prise au vu de l'avis des domaines. Notons que le seul avant-contrat possible préalablement à la délibération est une offre irrévocable d'échange proposée par la société sur une période définie et dans des conditions préalablement établies. 3. L'acte de vente : Le contrat d'échange pur et simple ne donne pas lieu à la rédaction de clauses particulières. En revanche, si les parties décident de recourir à la technique de l'échange avec soulte, les clauses suivantes peuvent être envisagées : - les modalités de versement de la soulte, avec faculté de prévoir des intérêts. - la possibilité de transformer la soulte en terrain. Les parties peuvent, en effet, prévoir le versement d'une soulte payable sur une longue échéance avec la faculté de payer la soulte par compensation, par une vente de terrain. Un avenant au contrat sera nécessaire si les parties décident de faire jouer cette faculté. Il devra nécessairement être précédé d'une nouvelle délibération motivée du conseil municipal conformément aux dispositions de l'article L. 2241-1 du Code général des collectivités territoriales. - la détermination d'un périmètre dans lequel doivent se trouver les terrains susceptibles d'intéresser la société privée. - les garanties de versement de la soulte. La commune devra respecter scrupuleusement cette procédure et attacher un soin particulier à la motivation de sa délibération, afin d'échapper aux recours éventuels des tiers. Ceux-ci disposent, en effet, d'une arme contentieuse efficace : ils peuvent attaquer, par la voie du recours pour excès de pouvoir, les actes détachables du contrat (notamment la délibération municipale autorisant le maire à signer le contrat). Une fois obtenue l'annulation de la délibération, ils peuvent demander au juge administratif de contraindre sous astreinte la personne publique à saisir le juge du contrat pour qu'il prononce la nullité de l'échange (Conseil d'État 7 octobre 1994, M. et Mme Lopez, A.J.D.A., 20-12-94, p. 914 et 915). retour au sommaire