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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°5 - 1996
11 - LA RÉSILIATION TRIENNALE. A défaut de convention contraire qui peut l'interdire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, et ce dans les formes de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 relatif au statut des baux commerciaux. Ce congé doit obligatoirement être donné par acte extrajudiciaire et non par lettre recommandée. A défaut, le bailleur peut invoquer l'irrégularité du congé. Civ.III., 24-01-96. J-L. Puygauthier. J.C.P. éd.N., n° 36, 06-09-96, Doctrine, p. 1209 à 1211. 12 - COMMENT OBTENIR UNE DIMINUTION DU LOYER D'UN BAIL COMMERCIAL ? En cours de bail commercial, lors de la révision triennale, le preneur peut obtenir la diminution de son loyer, quand il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. A défaut, la révision ne peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction. La Cour de cassation, dans son arrêt du 24-01-96 accepte de prendre en compte également la valeur locative, lorsque celle-ci se révèle inférieure au plafond résultant du jeu des indices, et ce même en l'absence d'une variation des facteurs locaux de commercialisation. Civ.III., 24-01-96. J-L. Puygauthier. J.C.P. éd.N., n° 41, 11-10-96, Doctrine, p. 1429 à 1431. Construction 13 - CHANGEMENT D'AFFECTATION - ARTICLE L. 631-7 - LOCAUX A USAGE PROFESSIONNEL - TRANSFORMATION EN LOCAUX COMMERCIAUX - CHANGEMENT D'AFFECTATION ( NON ). L'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation dispose que les locaux à usage professionnel ou administratif ne peuvent, s'ils ne conservent pas leur destination première, être affectés à un usage autre que l'habitation. La Cour de cassation affirme que la notion de local professionnel doit s'entendre du local où s'exécute régulièrement une profession commerciale ou non ; le changement de nature de l'activité professionnelle n'entraîne pas le changement de destination au sens de l'article L. 631-7. La Cour va à l'encontre de la pratique de l'Administration qui considère que les locaux commerciaux sont hors du champ d'application de l'article L. 631-7 et fait une distinction entre locaux professionnels et commerciaux qui n'a plus lieu d'être. Civ. III., 20-12-95. J.C.P. éd.N., n° 40, 04-10-96, Jurisprudence, p. 1399 et 1400. Vente d'Immeuble 14 - DES DIFFICULTÉS PROVOQUÉES PAR LA PRÉSENCE D'UNE CONDITION SUSPENSIVE DANS UN CONTRAT. La condition qui suspend l'exécution de la vente d'un bien, à celle, par l'acquéreur, d'un autre bien, n'exigeant pas du débiteur qu'une simple manifestation de volonté, mais supposant l'accomplissement d'un fait extérieur, à savoir la découverte d'un acquéreur pour le bien dont il est propriétaire, n'est pas une condition purement potestative. Civ.III., 22-11-95, Époux Cuvelier c/ M. Chatoney. Les Petites Affiches, n° 107, 04-09-96, p. 15 à 19. 15 - UNE NOUVELLE OBLIGATION POUR LES NOTAIRES : LE DOSSIER D'INTERVENTION ULTÉRIEURE SUR L'OUVRAGE ( DIUO ). La loi du 31 décembre 1993 a prévu qu'au fur et à mesure du déroulement des phases de conception, d'étude et d'élaboration du projet de construction d'un immeuble puis de la réalisation de l'ouvrage, le maître de l'ouvrage fait établir et compléter par le coordinateur un dossier rassemblant toutes les données de nature à faciliter la prévention des risques professionnels lors d'interventions ultérieures ( article L. 235-15 du Code du travail ). L'article R. 238-38 du Code du travail prévoit que ce dossier sera remis au maître de l'ouvrage lors de la réception et le procès-verbal de remise sera joint aux actes notariés établis à chaque mutation. Il devra être remis à l'acquéreur en état futur d'achèvement de l'immeuble et transmis aux acquéreurs successifs. J.C.P. éd.N., n°40, 04-10-96, Pratique, p. 1377 à 1380. |
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