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Immobilier Institutionnel
et Promotion Immobilière

LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°4 - 1997

Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière (suite)

Fiscalité Immobilière

40 - NOUVELLE RÉDUCTION D’IMPÔTS POUR GROS TRAVAUX : CE QUI CHANGE.

Après avoir déterminé les personnes et immeubles concernés par le nouveau texte, applicable pour les dépenses payées à compter du 01-01-97 (il faut désormais être propriétaire de son habitation principale), l’auteur s’attache à définir les travaux ouvrant droit à cette réduction. Cette réduction d’impôts est de 20 % des dépenses dans la limite de 20 000 francs pour une personne seule, 40 000 francs pour un couple marié (plus 2000 francs par personne à charge, 2500 francs pour 2ème enfant, 3000 francs à partir du 3ème). Il n’y a plus de plafonnement annuel des dépenses.
Droit et patrimoine, juillet-août 97, p. 22 à 26.

41 - REVENUS FONCIERS - DÉTERMINATION DES TRAVAUX DÉDUCTIBLES.

Si les travaux effectués dans un appartement sont indissociables des travaux de rénovation effectués dans l’immeuble, la nature des travaux déductibles effectués dans l’appartement doit être appréciée en tenant compte des travaux exécutés dans l’immeuble. Ce principe fait obstacle à la déduction des travaux de rénovation ou d’amélioration effectués dans l’appartement dès lors qu’ils ne sont pas dissociables.
CE 30-04-97, Larcebeau.
Bulletin fiscal, 6/97, 623, p. 388.

42 - REVENUS FONCIERS - TRAVAUX D’AMÉLIORATION - LOCAUX PROFESSIONNELS.

Selon l’Administration ne sont déductibles que les travaux d’amélioration se rapportant à des locaux affectés à usage de logement. S’ils sont effectués dans des locaux précédemment affectés à un autre usage, ils ne peuvent générer un déficit foncier. Jugé en contradiction avec ce principe que si un local est par sa conception, son aménagement et ses équipements destiné originellement à l’habitation son occupation temporaire à un autre usage est sans incidence sur cette destination. Dès lors, des travaux d’amélioration exécutés après sa libération en vue de le relouer à usage d’habitation sont déductibles des revenus fonciers.
CE 20-06-97.
Feuillet rapide, 38/97, p. 2.

43 - T.V.A. IMMOBILIÈRE ET DATION EN PAIEMENT.

Selon la doctrine administrative et la jurisprudence le fait générateur de la T.V.A. relative à la remise des locaux est constitué par l’acquisition du terrain sauf si les locaux qui doivent être remis en dation ne sont pas suffisamment précisés et qu’un acte ultérieur constatant leur remise est nécessaire. Le critère distinctif est donc une question de faits. Jugé contre l’avis du commissaire du gouvernement que si les locaux sont dans leur consistance et leur localisation suffisamment définis, le fait qu’un acte ultérieur soit nécessaire pour les identifier dans la copropriété n’était pas suffisant pour différer le paiement de la T.V.A.
CAA Lyon, 26-03-97, Société civile particulière du groupe Mezin.
Revue de jurisprudence fiscale, 7/97, 662 p. 457.

44 - MARCHAND DE BIENS ET FONDS DE COMMERCE.

La Cour de cassation vient de dire que l’exploitation d’un fonds de commerce acquis sous le bénéfice de l’article 1115 du CGI, ne fait pas perdre au bien en cause sa nature de stock et qu’en conséquence l’Administration n’est pas en droit de considérer que le fonds a été transféré dans le patrimoine privé du contribuable.
Cass. com., 24-07-97, SARL Le Liberté.
Droit fiscal, 41/97, 1066, p. 1221.

45 - SUPPRESSION DE LA RÉDUCTION DES INTÉRÊTS D’EMPRUNTS.

L’instruction du 30-04-97 apporte des éléments de précision sur la suppression des intérêts d’emprunts. Celle-ci est d’ores et déjà supprimée pour les logements neufs puisque le point de départ est le 01-01-97. Quant à la notion de logement neuf, il faut comprendre un logement dont la construction est achevée et qui n’a jamais été habité. On y assimile cependant les appartements témoins d’un programme immobilier ou ceux provenant de la réhabilitation d’anciens immeubles d’habitation vétustes ou de la transformation de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l’habitation, à condition que les travaux y afférents aient été régulièrement autorisés par un permis de construire et que l’acquisition des logements entre dans le champ d’application de la T.V.A. conformément au 7° de l’article 257 du CGI. Tout autre logement est considéré comme de l’ancien.
La suppression des intérêts d’emprunt pour ceux-ci n’interviendra qu’à partir du 01-01-98. Il pose actuellement le problème des prêts consentis avant cette date mais dont le déblocage des fonds est postérieur. Selon cette instruction, la date de conclusion du contrat de prêt s’entend de la date de l’accord des contractants (établissement de crédit et emprunteur) sur le montant et les modalités du prêt. Cet accord intervient le jour de l’acceptation de l’offre de prêt par l’emprunteur, soit au minimum dix jours après l’offre de prêt dans le cadre d’un prêt immobilier.
Instruction, 30-04-97, B.O.I 5 B-14-97.
Répertoire Defrénois, 15-08-97 et 30-08-97, 36608, p. 887 à 889.

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