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Immobilier Institutionnel
et Promotion Immobilière

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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°4 - 1997

Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

Vente d'Immeuble

35 - VENTE D'IMMEUBLE - CHARGES AUGMENTATIVES DU PRIX - COMMISSION D’INTERMÉDIAIRE.

La Cour de cassation infirme la doctrine de l’Administration selon laquelle le paiement de la commission de l'intermédiaire, qui incombe normalement au vendeur, constitue, lorsqu'il est mis expressément à la charge de l'acquéreur, une charge augmentative du prix entrant dans l'assiette des droits de mutation. La Cour de cassation s'appuie sur les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 selon lesquels le mandat de recherche doit déterminer les conditions de rémunération de l'intermédiaire ainsi que la partie qui en a la charge, sans jamais mettre la commission à la charge du vendeur. A partir du moment où il est précisé dans le mandat, même conféré par le vendeur, que la commission devra être acquittée par l'acquéreur, celle-ci ne constitue pas une charge augmentative du prix. Il n'en va différemment que, si la commission, contractuellement mise à la charge du vendeur, est versée par l'acquéreur.
L’Administration a entériné cette solution dans une instruction du 16-06-97. Au cas où les droits de mutation à titre onéreux auraient été exigés jusqu’à cette date par les services fiscaux, la réclamation au directeur des impôts est recevable selon l’article R. 196-1 du Livre des Procédures Fiscales jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant le versement de l’impôt au moment de la présentation de l’acte de vente à la formalité ou de la notification de l’avis de mise en recouvrement.
Cass. com., 12-12-95.
Instruction, 16-06-97, B.O.I. 7 D-2-97.
J.C.P., éd. N, 30, pratique, p. 1031 et 1032.
Répertoire Defrénois, 30-09-97, 36642, p. 1098 à 1100.

36 - VENTE D’IMMEUBLE - OBLIGATIONS DU VENDEUR - DÉLIVRANCE CONFORME - NON CONFORMITÉ APPARENTE - EFFET DE LA RÉCEPTION.

Selon un arrêt de la Cour de cassation du 22-01-97, les acquéreurs d’une maison ne peuvent se plaindre du placement d’un coffret électrique de comptage EDF alors qu’ils avaient l’intention d’aménager l’endroit en un garage et qu’ils avaient accepté l’immeuble en l’état. Cet arrêt a le mérite de poser un principe établi mais peu soulevé : l’acceptation de la chose vendue purge les défauts de conformité apparents. En l’espèce, les acquéreurs connaissaient parfaitement l’immeuble acquis et ils ne pouvaient en aucun cas soulever le principe de la responsabilité pour délivrance non conforme. Il en irait de même évidemment en cas de garantie des vices cachés.
Civ. III., 22-01-97, Époux Piron c/ Société Marina Beach et autres.
Répertoire Defrénois, 30-09-97, 36640, n° 125, p. 1079 et 1080.

37 - VALIDITÉ DE LA CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION D’UN PRÊT.

Dans un contrat de vente était stipulée une condition suspensive de prêt qui ne serait réalisée que par l’acceptation de l’acquéreur dans un délai déterminé. Le délai écoulé, le bénéficiaire a pu se libérer du contrat et la Cour de cassation, par un arrêt du 30-04-97 a confirmé cette interprétation. La doctrine reste très partagée sur cette décision. En effet, c’est laisser au bénéficiaire une grande marge de manoeuvre car il ne dépend plus que de lui de réaliser ou non le contrat. Le professeur Olivier valide ce raisonnement en mettant comme garde-fou l’article 1178 du Code civil qui exige une certaine loyauté vis-à-vis du cocontractant sous peine de dommages et intérêts. Nul doute cependant que le bénéficiaire pourra toujours arguer d’éléments propres à l’offre de prêt (conditions différentes par rapport à la promesse de vente ou plus précises) pour se dégager du contrat de vente sans encourir le reproche de déloyauté. Le professeur Mazeaud reste donc très critique envers l’utilisation de cette clause créant un déséquilibre contractuel par trop important.
Civ. III., 30-04-97, Noirel c/ Époux Plazen.
Répertoire Defrénois, 15-09-97, 36634, n° 115, p. 1014 à 1017.

38 - VENTE D’IMMEUBLE ET TRANSMISSION DE DROITS.

Le vendeur d’un immeuble ayant antérieurement à l’acte de vente subi une destruction de son bien, il avait continué son action postérieurement à l’acte. La Cour d’appel de Rennes avait refusé la poursuite de l’action au motif qu’il n’était plus propriétaire et qu’il n’avait donc plus qualité pour agir ; ainsi, en vertu de l’article 1615 du Code civil, tous les éléments affectés à l’usage perpétuel de la chose sont transmis à l’ayant-cause à titre particulier en vertu du principe de l’accessoire de la chose.
Pourtant, la Cour de cassation par un arrêt du 18-06-97 a censuré la Cour d’appel au motif que les actions en dommages et intérêts ont un caractère personnel et n’accompagnent pas le bien dans les transmissions successives. Il est cependant implicitement admis que ces actions peuvent être cédées par voie conventionnelle, ne serait-ce que par le fait que l’acquéreur n’a pas pris en compte la dépréciation du bien. Il est donc toujours recommandé de préciser la destination de ces actions dans le contrat de vente.
Civ. III., 18-06-97, Consorts Le Berre c/ AGF et autres.
Répertoire Defrénois, 15-09-97, 36634, n° 111, p. 1008 à 1010.


Bail

39 - REFUS DE REMBOURSEMENT DU COÛT DES TRAVAUX EXÉCUTES SANS AUTORISATION PRÉALABLE.
Un créancier peut, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui même l’obligation aux dépens de son débiteur. celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution mais viole l’article 1144 du Code Civil, le tribunal d’instance qui condamne un propriétaire au remboursement d’une opération réalisée par le locataire, dès lors qu’à défaut de mise en demeure, de porter remède à l’état de l’installation, et de décision de justice autorisant le locataire à se substituer de ce chef au bailleur, ledit propriétaire n’est pas tenu de supporter la charge du coût de l’opération.
Mme Legot, ayant pris à bail un local d’habitation, a procédé au remplacement du chauffe-bain qui l’équipait, puis a demandé la condamnation de la société d’économie mixte de Mainvilliers (Société Semma), propriétaire, à lui rembourser le prix des pièces et la main-d’oeuvre.
Pour accueillir cette demande, le jugement retient qu’il ressort des réserves inscrites dans l’état des lieux dressé contradictoirement lors de la conclusion du bail, et de l’indication, dans la facture de plombier produite par Mme Legot, de la nécessité d’installer un nouveau chauffe-bain, que la vétusté de l’appareil en place a imposé son changement.
Mais en statuant ainsi, alors qu’à défaut de mise en demeure, adressée à la société Semma, elle n’était pas tenue de supporter la charge du coût de l’opération, le tribunal a violé le texte susviré.
Civ. , 05-03-97, Mme Legot c/ Société Semma.
Les petites affiches, 103, 27-08-97, p. 18 et 19.

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