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Immobilier Institutionnel
et Promotion Immobilière

LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°4 - 1997

Stratégie Patrimoniale

01 - ASSURANCE-VIE - PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 1998 - NOUVEAU RÉGIME FISCAL.

Le projet de loi de finances pour 1998 comporte une modification du régime fiscal des produits acquis à compter du 01-01-98 sur les contrats d'assurance-vie et de capitalisation détenus depuis plus de huit ans. Les produits acquis, qui sont aujourd'hui à l'issue de la période de détention exonérés d'impôt sur le revenu sans limite, seraient dorénavant soumis lors du dénouement du contrat à un prélèvement libératoire à un taux réduit de 7,5 %, lorsque leur montant excède un abattement fixé chaque année à 30.000 francs pour une personne seule ou 60.000 francs pour un couple marié. Cette modification du régime fiscal s'applique aux nouveaux contrats souscrits après le 25 septembre 1997. Pour les contrats existants, la modification ne s'applique pas aux versements effectués jusqu'au 25-09-97. En outre, le nouveau régime fiscal ne s'applique pas aux contrats existants, lorsque les versements libres effectués après le 25-09-97 et avant le 01-01-98 n'excèdent pas la somme de 200.000 francs par souscripteur. Serait-ce la fin du "paradis fiscal" de l'assurance-vie ? A suivre...
J.C.P., éd. N, 41, la semaine en bref, p. 1229.

02 - DEMANDE DE JUSTIFICATIONS OU D’ÉCLAIRCISSEMENT - TAXATION D’OFFICE.

Dans une décision qu’il convient de qualifier de très importante, le Conseil d’État vient pour la première fois d’opérer une distinction entre les demandes d’éclaircissement et les justifications. Les premières ne peuvent porter que sur des mentions portées dans les déclarations de revenus ; le pouvoir d’investigation de l’Administration est alors discrétionnaire. Les secondes ne peuvent être formulées que si l’Administration est en mesure de démontrer que le contribuable peut avoir des revenus plus importants que ceux qu’il a déclarés. Lorsqu’elle demande à un contribuable de se justifier sur la date d’acquisition de bons de caisse, l’Administration s’inscrit nécessairement dans cette seconde démarche et elle doit disposer d’informations laissant supposer une dissimulation de revenus.
CE 16-05-97, Mme Niollon.
Droit fiscal, 30/97, 880, p. 1007 à 1009.

03 - CAUTIONNEMENT - RÉGIME DE COMMUNAUTÉ LÉGALE - CONSENTEMENT DU CONJOINT.

Le consentement donné par une personne mariée sous le régime de la communauté légale au cautionnement contracté par son conjoint n'est pas soumis aux exigences de l'article 1326 du Code Civil, c'est à dire une mention manuscrite précisant la somme due. L'effet de ce consentement est de faire rentrer les biens communs dans le gage du créancier de l'époux contractant, en plus de ses biens propres. Ainsi, le créancier peut solliciter l'inscription d'une hypothèque sur un bien commun. Ce n'est que si le conjoint de la caution est appelé à donner aussi son cautionnement, engageant alors également ses biens propres, qu'il doit apposer sur le titre sous seing privé la mention manuscrite de l'article 1326.
Civ. I., 13-11-96, Crédit industriel et commercial de Paris c/ Époux Boulay.
J.C.P., éd. N, 31-36, jurisprudence, p. 1081.

04 - LA TAXE D’HABITATION ET LES LOUEURS EN MEUBLÉ.

Aux termes de son arrêt publié en date du 20-05-97, la Cour administrative d’appel de Bordeaux pose une condition à l’imposition de la taxe d’habitation prévue à l’article 1408 du Code Général des impôts, requérant que les intéressés aient la disposition des locaux imposables à la dite taxe.
Cet arrêt présente l’intérêt non négligeable de clarifier une situation ambiguë, que la jurisprudence n’avait pas eu, jusqu’à présent, l’occasion d’aborder.
Ainsi, un couple ne peut être regardé comme ayant la disposition d’un studio meublé dont il est propriétaire, et ne peut donc être assujetti à la taxe d’habitation prévue à l’article 1407 du Code général des impôts, dès lors que ledit studio est proposé à la location saisonnière durant toute l’année, qu’aucun des deux époux ne l’occupe et qu’aucune réservation de période d’occupation n’est prévue, et alors même que la location n’est effective que pour une partie seulement de l’année.
En l’espèce le studio meublé que possède M.Darne à Amélie les Bains était proposé à la location saisonnière durant toute l’année. Ni M.Darne, ni son épouse n’ont occupé durant les années 1993 et 1994, non plus d’ailleurs que durant les années précédentes, ce studio et ne se sont jamais réservés une période d’occupation.
Sur ce point, seules les réponses ministérielles anciennes (en 1901 et 1954) avaient affirmé que le loueur en meublé n’était pas systématiquement passible de la taxe d’habitation.
Par cet arrêt du 20-05-97, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a fait entrer cette solution dans le droit positif, après avoir annulé le jugement du tribunal administratif qui avait pris position en sens inverse. Dans cet arrêt, la Cour a simplement constaté qu’il résultait de l’instruction que le contribuable n’avait, à aucun moment, disposé de son studio meublé pour l’année en litige.
CAA Bordeaux, 20-05-97, M. Darne.
Les petites affiches, 87, 21-07-97, p. 11 et 12.

05 - LE RECOURS D’UN « TIERS-DÉTENTEUR » CONTRE UN AVIS A TIERS DÉTENTEUR.

L’avis à tiers détenteur est une voie d’exécution permettant à l’Administration fiscale de se faire attribuer une créance d’un de ses débiteurs entre les mains d’une tierce personne. Le notaire est souvent destinataire de ce type de voie d’exécution ayant la nature de saisie-attribution. Après avoir déterminé le cadre juridique de l’avis à tiers détenteur, l’auteur s’attache à définir les possibilités de recours du destinataire de l’avis à tiers détenteur ainsi que les conditions dans lesquelles ce recours doit être accompli.
E. Bonnet.
Droit et patrimoine, juillet-août 97, p. 36 à 41.


Régime Matrimonial

06 - LES LIMITES DE LA LIBERTÉ CONTRACTUELLE EN MATIÈRE DE LIBÉRALITÉS CONJUGALES.

Les donations entre époux sont limitées d'une part par le principe de révocabilité de ces donations et d'autre part par le statut juridique des biens donnés. La révocabilité des donations entre époux (article 1096 du Code Civil) est un principe d'ordre public. L'époux donateur ne peut pas renoncer contractuellement à cette faculté de révocation. La révocation peut être expresse (testament ou forme notariée des donations) ou tacite (volonté claire et non équivoque). La révocation produit les mêmes effets qu'une résolution (anéantissement rétroactif). Les donations entre époux connaissent une seconde limite : la donation conjugale de biens communs présents est impossible à réaliser tant juridiquement que techniquement. Une telle donation serait contraire au principe d'immutabilité des conventions matrimoniales et à l'interdiction des dissolutions ou partages anticipés de communauté. Enfin, l'époux donataire devrait donner son consentement à la donation (article 1422 du Code Civil); il aurait alors la double qualité de "co-donateur" et de donataire.
G. Teilliais.
J.C.P., éd. N, 39, pratique, p. 1169 à 1171.

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