Bulletin No 4 1997 : LA DATATION EN MILLIEMES



	bulletin en PDF (121 Ko) Stratégie Patrimoniale Droit des Affaires Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers Urbanisme, Aménagement Urbain Droit Public Le Dossier		LES ARCHIVES LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°4 - 1997 La Datation en Millièmes Lorsqu’une personne physique ou morale vend un terrain, elle a pour se faire payer plusieurs possibilités : Percevoir du numéraire, Recevoir en échange un bien immeuble construit sur le terrain objet de la vente ou à un autre endroit, Être payée par l’obligation réalisée par l’acquéreur de construire pour son compte un immeuble sur un terrain dont elle est propriétaire, De convertir son prix en l’obligation pour l’acquéreur de construire sur une quote-part indivise du terrain, objet de la vente. La solution 2 porte couramment le nom de dation en paiement, la solution 3 porte couramment le nom d’obligation de faire et la solution 4 porte, lorsque les travaux sont réalisés sur une quote-part indivise du terrain, le nom de dation en millièmes. En droit, cette solution 4 devrait d’ailleurs s’appeler obligation de faire en millièmes et non pas dation en millièmes. La solution 4 présente de nombreux avantages. En effet, le terrain que le vendeur conserve indivisément ne fait pas l’objet d’une vente à l’acquéreur et par suite minore la mutation immobilière. La solution 4 présente également comme avantage, comme d’ailleurs la solution 3, de ne pas entraîner de mutation immobilière de l’acquéreur du terrain au profit du vendeur puisque la propriété de l’immeuble se fait par voie d’accession au sens du Code civil et non par voie de mutation immobilière. Un arrêt du Conseil d’État du 05-07-96 (requête n° 115-275), concernant les cessions de millièmes d’un terrain moyennant l’obligation pour l’acquéreur de remettre au vendeur des locaux à construire, a donné lieu à divers commentaires pouvant induire en erreur et il apparaît nécessaire de revenir sur quelques notions de base. La TVA immobilière visée à l’article 257-7ème du Code général des impôts est un impôt qui vient en substitution du droit d’enregistrement. Les ventes d’immeubles ne sont assujetties à la TVA article 257-7ème du Code général des impôts que dans les cas suivants : mutation de terrains à bâtir toutes les mutations pendant la construction de l’immeuble la première mutation dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble. Seule cette TVA est appelée TVA immobilière. Toutes les autres mutations d’immeubles sont assujetties aux droits d’enregistrement. La question qui a été posée dans cet arrêt du Conseil d’État était de savoir si lorsqu’il y a cession par un vendeur de millièmes indivis d’un terrain, moyennant un prix converti en obligation pour l’acheteur de livrer des travaux sur les millièmes de terrain restés la propriété du vendeur, il y avait mutation d’immeubles ou non. Le Conseil d’État a répondu, et cela paraissait évident, qu’il n’y avait pas mutation d’immeubles. Cette position était défendue par la majorité des conseils de la place depuis déjà fort longtemps. Mais, ce n’est pas parce qu’il n’y a pas de TVA au sens de l’article 257-7ème du Code général des impôts, qu’il n’y a pas de TVA. En effet, l’acheteur de millièmes va vendre des travaux au vendeur du terrain en compensation du prix qu’il lui doit. La vente de ces travaux est assujettie à la TVA de droit commun (article 256 du Code général des impôts). En conséquence, contrairement à un certain nombre de commentaires, les dations en millièmes sont bien assujetties à la TVA concernant la remise des travaux au vendeur du terrain. Exemple : Cession de 600 millièmes indivis d’un terrain : 1 000 000 francs. Le prix de cession des 600 millièmes est converti en l’obligation pour l’acquéreur de réaliser pour le compte du vendeur des travaux sur les 400 millièmes conservés par le vendeur. Les flux de TVA sont les suivants : TVA sur acquisition des millièmes : TVA immobilière article 257-7ème du Code général des impôts. assiette : 1 000 000 francs TVA : 206 000 francs redevable de la taxe : l’acheteur TVA déductible TVA sur vente de travaux : Le prix est converti en la réalisation de travaux pour 1 000 000 francs. Ces 1 000 000 francs sont T.T.C. La TVA collectée par l’acheteur du terrain est de 170 812 francs. Déclaration CA3 de l’acheteur : TVA collectée : 206 000 francs +170 812 francs 376 812 francs TVA déductible : 206 000 francs TVA à payer : 170 812 francs. Dominique RICHARD Fiscaliste Avocat à la Cour retour au sommaire