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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°4 - 1997
La Cour de Cassation vient de modifier la position qu'elle avait prise depuis 1974 : le délai de deux mois, fixé à l'article 42 alinéa 2, n'est pas un délai préfix mais un délai de procédure, c'est-à-dire que s'il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé au premier jour ouvrable suivant. Civ. III., 26-03-97. Dictionnaire permanent Gestion immobilière, bulletin 254, p. 5212. 47 - CRITÈRE DE L'USAGE EXCLUSIF. Une nouvelle fois la Cour de Cassation dit qu'un volume qui ne figure dans aucun acte peut être déclaré partie privative lorsqu'il est à usage exclusif d'un copropriétaire. Au cas d'espèce, les données de fait étaient les suivantes :
Civ. III., 07-05-97, SCI Kopacz c/ Époux Poli et autres. Trois décisions illustrent l'importance des circonstances de fait en
matière de changement d'affectation d'un local : La clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire
à effectuer sans l'accord de l'assemblée des travaux affectant les parties
communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, même précisément définis,
est contraire aux dispositions des articles 25 b) et 43 de la loi du 10
juillet 1965 ; en conséquence elle doit être réputée non écrite. Cette
jurisprudence met l'accent sur le caractère institutionnel de la copropriété
et met fin aux incertitudes du droit positif, certains arrêts ayant admis
de telles clauses lorsque la consistance exacte des travaux était clairement
indiquée. Au vu de cet arrêt il serait souhaitable que les syndics demandent,
lors des prochaines assemblées générales, la suppression de ces clauses
à la majorité de l'article 24. En ce qui concerne les travaux déjà effectués
sur la base de telles clauses, ils encourent le risque d'une action aboutissant
à une demande de remise en état des lieux. La Cour de Cassation confirme sa jurisprudence : une clause du règlement
de copropriété ne peut autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux
affectant l'aspect extérieur du bâtiment sans avoir à solliciter l'autorisation
de l'Assemblée Générale des copropriétaires, même si les travaux, leur
modalités d'exécution et le bénéficiaire de la faculté sont expressément
définis. Le fait d'avoir omis de ramener le nombre de voix d'un copropriétaire
au total des voix des autres copropriétaires est de nature à fonder l'annulation
des décisions prises par l'Assemblée Générale, même si cette omission
est sans incidence sur le résultat du vote. Le simple rappel, au cours d'une Assemblée Générale d'une décision prise
par une précédente Assemblée ne permet pas à un copropriétaire d'intenter
une action en annulation de cette décision. La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur le sens de l'article 27
de la loi du 10-07-65 qui prévoit la possibilité de constituer des Syndicats
Secondaires "lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments".
Elle en a fait une interprétation restrictive au contraire de la doctrine.
Elle considère qu'il n'y a pas pluralité de bâtiment s'il y a des fondations
et un gros oeuvre communs, même s'il y a deux numéros. Une Assemblée Générale avait refusé d'autoriser un copropriétaire à faire
effectuer des travaux alors que l'architecte de l'immeuble n'avait émis
aucune objection technique. La Cour d'appel a autorisé les travaux. La
Cour de cassation a rejeté le pourvoi introduit par le Syndicat en considérant
que, c'est à bon droit que la Cour d'appel avait jugé que le refus d'autorisation
était sans motif. |
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