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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°3 - 1998

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Urbanisme et Aménagement (suite)

Certificat de l'Urbanisme

CERTIFICAT DE L'ARTICLE L111-5 ET CERTIFICAT DE L'ARTICLE R315- 54 CU. (29-03)
Les deux certificats d'urbanisme des articles L.111-5 et R. 315-54 du Code de 'urbanisme sont des instruments de contrôle des divisions foncières. Mais ces deux certificats n'effectuent qu'un constat et ne peuvent en aucun cas autoriser ou bien interdire une division foncière. Chacun d'eux correspond à une situation particulière: l'un concerne la division d'un terrain déjà bâti (article L.111-5), l'autre la division d'un terrain avec un projet de construction sur la parcelle créée (article R.315-54). Aux termes de l'article L.111-5 du Code de l'urbanisme, toute convention entraînant le détachement ou faisant suite au détachement d'une partie d'un terrain qui provient d'une parcelle supportant déjà une construction et qui appartient à un même propriétaire, doit être précédée du certificat de l'article L.111-5. L'obligation d'obtenir ce certificat est limitée aux divisions de parcelles situées dans une zone pourvue d'un COS ou incluse dans une zone d'aménagement concerté. Il convient de préciser une parcelle ou un ensemble de parcelles d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire ou une même indivision. La parcelle doit par ailleurs supporter un bâtiment, quel que soit son affectation, son objet, ou son état, mais la construction doit être achevée. Le certificat de l'article L.111-5 va indiquer les droits de construire résiduels de la propriété, dont le coefficient d'occupation du sol (COS) a déjà utilisé en tout ou partie. Le certificat délivré est soit positif, soit négatif. Ainsi, le certificat est positif s'il existe une surface hors œuvre nette (SHON) résiduelle positive ou nulle avec des bâtiments existants reconstructibles. Au contraire le certificat est négatif quand le terrain est inconstructible. Aux termes de l'article R.315-54 du Code de l'urbanisme, toute indivision de terrain en vue de la construction qui ne constitue pas un lotissement au sens de l'article R.315-1, doit être précédée du certificat de l'article R.315-54 portant sur chacun des terrains devant provenir de la division. Cette formalité préalable permet notamment à l'administration de surveiller la création de lotissements frauduleux. En effet, cette division doit entraîner la création de deux lots au maximum (ou quatre lots en cas de partage successoral) sur une période de dix ans. Le certificat de l'article R.315-54 va indiquer si le terrain issu de la division est ou non constructible. Ce certificat est également nécessaire lors de la division de terrains déjà bâtis. Dans cette hypothèse il se cumulera avec celui de l'article L.111-5 du Code de l'urbanisme. Le critère essentiel de distinction avec le certificat L.111-5 est le projet d'édification de bâtiments.
(Billet de l'immobilier, Les Petites Affiches, 27 juillet 1998)

Permis de Construire :

QUE PEUT-ON CONSTRUIRE SUR UNE PARCELLE DÉTACHÉE D'UN TERRAIN QUI SUPPORTE DÉJÀ UNE CONSTRUCTION ? (30-03)
Le Conseil d'Etat fait de l'article L. 111- 5 du Code de l'urbanisme une application très stricte. Il considère en effet que lorsqu'un POS prévoit à la fois un COS et une surface de plancher, il ne peut être construit sur une parcelle détachée que dans la limite du COS et de la surface de plancher résiduelle compte tenu des constructions édifiées sur le terrain initial.
(CE 2 février 1998, Préfet du Var, BJDU 1998, p. 164)

DÉCLARATION DE TRAVAUX ET CHANGEMENT DE DESTINATION. (31-03)
Les constructions ou travaux n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante ou de créer une surface de plancher nouvelle ou, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, e créer une surface de plancher hors œuvre brut inférieure ou égale à 20 m 2 , sont dispensés de permis de construire, mais entrent dans le champ d'application de la déclaration de travaux. Cet arrêt du Conseil d'Etat donne un exemple intéressant de ce qu'il faut entendre par travaux ayant pour effet de changer la destination d'un bâtiment existant.
(CE 25 mars 1998, Raufle, Construction-Urbanisme 1998, n° 281)

CONSTRUCTION SANS PERMIS. (32-03)
La Cour de Cassation a rappelé l'obligation faite aux juges de rechercher une relation directe de cause à effet entre la violation d'une règle d'urbanisme et le préjudice personnel ou le caractère anormal des troubles de voisinage pour ordonner la démolition d'une construction édifiée sans permis.
(Cour de Cassation - 11 février 1998, Observation de Maître Henri FABRE-LUCE, AJPI 7/1998)

Contentieux :

NOUVELLES RÈGLES DE RECEVABILITÉ DES RECOURS CONTENTIEUX. (33-03)
Deux décisions récentes du Conseil d'Etat ont modifié les règles de recevabilité des recours. Bien qu'elles n'aient pas été rendues dans des litiges en matière d'urbanisme, elles ont une portée générale et concernent également les conditions d'exercice des recours en ce domaine. Dans la première décision (CE 13 mars 1998 Mme Mauline et assistance publique), le Conseil d'Etat considère que l'exercice d'un recours administratif prouve que la notification de la décision a été au plus tard accomplie à la date de présentation de ce recours, mais n'établit pas que cette notification a comporté l'indication des voies de délais de recours exigée par l'article R. 104 du Code des tribunaux administratifs. Dans sa seconde décision (CE 3 avril 1998, Fédération de la plasturgie), il a précisé que, dorénavant, en l'absence dans les statuts d'une association ou d'un syndicat de stipulations réservant expressément à un autre organe la capacité de décider de former une action devant le juge, celle-ci est régulièrement engagée par l'organe tenant des mêmes statuts le pouvoir de représenter en justice l'association ou le Syndicat, le plus souvent le président. Cette jurisprudence sans aucun doute diminuera les cas d'irrecevabilité des recours des associations qui sont loin d'être négligeables en droit de l'urbanisme.
(B. Phémolant, BJDU 1998, p.87)

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