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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°3 - 1998

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

LOI D'ORIENTATION RELATIVE À LA LUTTE CONTRE LES EXCLUSIONS. (12-03)
On notera dans la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 (JO 31-7) d'orientation relative à la lutte contre les exclusions *, par exemple : - art.46 : concernant certains logements locatifs sociaux, des exonérations temporaires de versement pour dépassement du PLD et, sur décision du conseil municipal, de participation pour dépassement du COS (modifie les articles L.112-1, L.112-2 et L.332-1 du Code de l'urbanisme) ;

• une évolution de l'article L.123-2-1 du Code de l'urbanisme limitant en faveur des logements locatifs aidés l'obligation de réaliser des aires de stationnement ;
• art.52 : une procédure de réquisition préfectorale avec attributaire de logements vacants (chapitre nouveau du CCH : articles L.642-1 à L.642-28) ;
• art.108 : un droit de préemption communal pour certaines ventes sur saisie de résidences principales (crée l'article L.616 du CCH) ;
• art.114/115 : en matière d'expulsion, pour faire constater la résiliation du bail, l'assignation doit être notifiée au préfet / pour certains logements et locataires, l'organisme bailleur doit attendre les trois mois suivant la saisine de certains intervenants de l'aide au logement, sauf si leur décision intervient avant (modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs / crée les articles L.353- 15-1 et L.442-6-1 et modifie l'article L.353- 19 du CCH) ;
• art.123 : des mesures contre le saturnisme, instaurant des obligations pour les copropriétaires (crée les articles L.32-1 à L.32-5 du Code de la santé publique).

TVA IMMOBILIERE - DEFAUT DE REVENTE DANS LE DELAI DE 5 ANS. (13-03)
La TVA ayant grevé les dépenses de construction reste déductible tant que le délai de 5 ans suivant l'achèvement n'est pas expiré et que le constructeur est susceptible de revendre le bien sous le régime de la TVA immobilière. Dès que ce délai est expiré, la TVA d'amont relative aux lots non revendus doit être reversée.
(CAA LYON 25/02/98 BF 7/98 N° 775)

T.V.A. ET LOCATIONS IMMOBILIÈRES. (14-03)
" Le régime des locations immobilières au regard de la T.V.A. n'est pas exempt de complexités ". A cet égard, cet auteur fait le point de la jurisprudence fiscale récente en commentant chacune des décisions. A titre d'exemple, le Tribunal Administratif de Melun dans une décision du 24 janvier 1997 a précisé que l'option pour l'assujettissement à la T.V.A. des locations de locaux nus à usage professionnel doit faire l'objet de deux déclarations : une déclaration d'option par le bailleur pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles et une déclaration d'existence, déposées dans les quinze jours suivant le début de l'activité.
(Par Pierre MAUBLAC, AJPI 7/8 pages 609 à 617)

BAILLEUR D'IMMEUBLE - ASSUJETTISSEMENT A LA TVA. (15-03)
Le bailleur d'un immeuble à usage commercial ou professionnel peut en application des dispositions de l'article 206. 2 CGI opter pour l'assujettissement à la TVA des loyers qu'il perçoit. Cette option lui permet notamment de récupérer la TVA qui lui a été facturée sur l'acquisition ou sur les travaux qu'il a réalisés. L'administration peut être tentée de démontrer que le loyer perçu est trop faible au regard des tarifs pratiqués sur le marché locatif pour prétendre que la location ne constitue pas une véritable activité économique et que l'option ne pouvait être valablement exercée. Dans un tel cas, la TVA facturée reste due mais la TVA d'amont ne peut être déduite. Jugé que seul un loyer sensiblement inférieur au cours de référence du marché peut être critiqué; en l'espèce un loyer qui sur une période de 12 ans correspondait à un taux de capitalisation de 7% a été admis.
(TA GRENOBLE 18/12/1997 DF 26/98 N° 593)

CESSION - CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE - PORTÉE D'INTERPRÉTATION. (16-03)
La clause de garantie solidaire du preneur envers le bailleur, en cas de cession ou sous-location pour le paiement du loyer et l'exécution du bail ne peut pas être invoquée pour les sommes dues après l'expiration du bail (indemnité d'occupation, remise en état des lieux). Pour le commentateur, il est envisageable d'étendre conventionnellement cette garantie aux éventuelles indemnités d'occupation et à l'obligation de restituer les lieux en son état d'entretien et de réparation.
(Cour de Cassation - 4 mars 1998, Jean DER-RUPPE, AJPI 7/1998)

CREDIT BAIL - CESSION DU CONTRAT. (17-03)
La cour de cassation confirme que la cession d'un contrat de crédit bail immobilier s'analyse comme la cession d'une promesse de vente assujettie à la TVA et la cession d'un droit au bail assujettie aux droits de mutation à titre onéreux en application des disposition de l'article 725 al 1er CGI lequel vise toute cession de droit à un bail . Ces dispositions sont sans lien avec celles de l'article 725 al 3 qui visent les cessions de droit de jouissance portant sur des locaux entrant dans les prévisions du décret de 1953. Peu importe dès lors que le crédit preneur ne bénéficie pas de la propriété commerciale. La doctrine semblait considérer que la cession d'un contrat de crédit bail entrait pour le tout dans le champ d'application de la TVA de l'article 725 CGI concernant les cession de droits de jouissance portant sur des locaux commerciaux.
(CASS COM 07/04/1998 DF 26/98 N° 596)

BAIL DE LOCAUX À USAGE COMMERCIAL : TROUBLES IMPUTABLES À UN TIERS. (18-03)
Le propriétaire d'un fonds de commerce situé dans un local dépendant d'un immeuble en copropriété assignait son bailleur ainsi que le propriétaire de l'appartement situé au dessus du fonds en réparation de dommages consécutifs à un dégât des eaux. La Cour d'Appel de Bordeaux avait retenu la responsabilité du bailleur en relevant que ce dernier avait manqué à son obligation d'assurer à son locataire une jouissance paisible. La Cour de Cassation a cassé cet arrêt en étendant au bail commercial les règles conçues pour les baux d'habitation (article 1725 du Code Civil) : le bailleur n'est pas tenu de garantir le PRENEUR des troubles causés par un tiers et la Cour a relevé que la qualité de copropriétaire ne fait pas obstacle à la qualification de tiers au sens de l'article 1725.
(Cass. 25/03/1998, " Lettre de Droit et Patrimoine " n°247, 19 mai 1998).

RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL. (19-03)
En matière de renouvellement de bail commercial, le nouveau bail doit en principe être identique au précédent. Le loyer peut cependant faire l'objet d'une augmentation. En cas de désaccord entre les parties, le loyer est fixé par le juge. Le principe posé par l'article 23 alinéa 1 du décret du 30 septembre 1953 est que le montant des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative. Mais pour lutter contre les risques d'inflation et les hausse excessives des loyers, le législateur a instauré le régime du plafonnement lorsque le bail a été conclu pour une durée de 9 ans (article 23-6 du même décret). La fixation judiciaire du loyer tient alors compte de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE. Le loyer ainsi déterminé n'est alors qu'un maximum qui n'exclut pas le recours à la valeur locative lorsque celle-ci a subi une modification notable. Dans l'affaire OPAC c/ Epoux Wandelle, les locataires avaient effectué des aménagements dans les parties communes de l'immeuble, en y installant notamment un ascenseur. L'OPAC estimant qu'il s'agissait là d'une modification des caractéristiques du local, demande que le loyer soit déplafonné. Les juges de fonds lui donnèrent raison. Les époux Wandelle se pourvurent en cassation, prétendant que les améliorations apportées ne concernaient pas le local loué et que le loyer devait se calculer en application du principe du plafonnement et par conséquent l'augmentation du loyer par l'OPAC. D'après la Cour de cassation, la Cour d'appel constate à bon droit que, même si l'embellissement des parties communes et la création d'un ascenseur n'avaient pas porté directement sur les lieux loués, ils avaient constitué des améliorations à l'immeuble profitant à tous les locataires et rendant les locaux plus attirants pour la clientèle et pour un concessionnaire éventuel.
(Cass. Civ. 3 e , 9 octobre 1996, Petites Affiches, 4 mai 1998)

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