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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°3 - 1998

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers

Copropriété

COPROPRIÉTAIRE À L'ENCONTRE D'UN AUTRE COPROPRIÉTAIRE -INTÉRÊT À AGIR. (64-03)
Tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le Syndic. C'est pourquoi doit être cassé l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable l'action intentée par un copropriétaire à l'encontre de deux autres copropriétaires, retient qu'il ne peut agir ou se joindre à l'action syndicale que si les atteintes aux parties communes causent des troubles à la fois collectifs et personnels. La cassation est justifiée par le fait que de tels motifs ne suffisent pas à caractériser l'absence d'intérêt du copropriétaire à faire respecter l'intégrité des parties communes.
(Cass Civ. 3ème 19 novembre 1997, Droit et Patrimoine n° 61)

CLAUSES RESTRICTIVES DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ QUANT AU FRACTIONNEMENT D'UN BIEN. (65-03)
Le caractère exceptionnel d'un immeuble (nombre réduit d'appartements, caractère résidentiel, adresse, etc. ...) peut justifier la validité d'une disposition du règlement de copropriété interdisant de subdiviser les lots, le fractionnement des appartements constituant en l'espèce une atteinte à la destination des lieux (23ème chambre de la Cour d'Appel de PARIS - 24 septembre 1997). De même, la Cour de Cassation par un arrêt du 4 juin 1998 a confirmé un arrêt de la Cour d'Appel ayant admis la validité d'une clause interdisant la vente des caves et des chambres de service à des personnes étrangères à la Copropriété eu égard à la nature très résidentielle de l'immeuble expressément indiquée dans le règlement de copropriété.
(Dict. Permanent Gest. Immob. Bull. 264 - p. 4996 et Bull. 267 - p. 4931 n° 95 et 96)

CHANGEMENT D'AFFECTATION DE CELLIERS OU DE GARAGES. (66-03)
Par deux arrêts du 3 juin 1998 (n° 927 et n° 908) et un arrêt du 27 mai 1998, la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation confirme l'importance qu'elle attache à la valeur contractuelle du Règlement de Copropriété (et non de l'état descriptif de division) en matière de restriction du libre droit de jouissance des copropriétaires. La Cour de Cassation entend s'en tenir exclusivement aux dispositions expresses du règlement de copropriété quant à ce que les copropriétaires peuvent ou non faire de leurs lots, lesquelles doivent être strictement interprétées.
(Dict. Permanent Gest. Immob. Bull. 267 - p. 4931 - n° 47 à 50)

IMPRESCRIPTIBILITÉ DE L'AC-TION PERSONNELLE FONDÉE SUR LE RÈGLEMENT DE COPRO-PRIÉTÉ. (67-03)
La cour d'appel de PARIS semble se ranger à la position qu'avait déjà adoptée la Cour de Cassation en jugeant que l'action tendant à faire réputée non écrite une clause illicite incluse dans un règlement de copropriété n'est soumise à aucune prescription. Elle peut être introduite à tout moment.
(Dict. Permanent Gest. Immob. Bull. 265 - p. 4960 - n° 121-123)

DURÉE DES FONCTIONS DU SYNDIC. (68-03)
La Cour de Cassation considère que lorsque le Syndic est élu ou renouvelé dans ses fonctions jusqu'à l'Assemblée qui statuera sur les comptes de la troisième année, cela constitue un mandat à durée indéterminée puisque son expiration dépend de la convocation d'une Assemblée Générale qui peut être différée du fait du Syndic. Il est donc impératif, si une telle formulation a été adoptée, de veiller à ce que l'Assemblé se réunisse avant l'expiration du délai légal de trois ans, faute de quoi le syndic se trouverait agir alors que son mandat est expiré.
(Dict. Permanent Gest. Immob. Bull. 265 - p. 4977 - n° 26-27)

MODALITÉ D'AUTORISATION DE TRAVAUX AYANT UNE INCIDENCE SUR UN LOT VOISIN. (69-03)
La Cour de cassation, par un arrêt du 4 juin 1998, a cassé un arrêt de la Cour d'Appel qui avait validé l'autorisation donnée, par une Assemblée Générale, à un copropriétaire d'effectuer des travaux, alors que ceux-ci entraînaient un trouble de jouissance des parties privatives du lot voisin. En effet, l'Assemblée Générale est compétente pour autoriser, à la majorité de l'article 25, des travaux en ce qu'ils concernent l'aspect du bâtiment et sa destination, mais pas pour imposer à un des copropriétaires un trouble de jouissance qui en serait la conséquence. Par analogie, en cas de décision par une Assemblée Générale de privatiser et de vendre un W.C. commun, alors que, aux termes de l'état descriptif de division, différents lots bénéficiaient de la jouissance privative de ce W.C., il conviendrait d'obtenir des propriétaires de ces lots le renoncement de leurs droits de jouissance sur ledit lot.
(Dict. Permanent Gest. Immob. Bull. 267 - p. 4918 - n° 129)

Baux Civils

LOCATION-ACCESSION - ACTION EN RESCISION POUR LÉSION -POINT DE DÉPART DU DÉLAI D'ACTION. (70-03)
L'action en rescision pour lésion intentée par le propriétaire d'un immeuble à l'encontre du locataire-accédant qui a levé l'option a pour point de départ, non pas le jour de la levée de l'option, mais le jour de la constatation de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt par l'accédant. Cet arrêt montre que le transfert de propriété dans la location-accession obéit aux règles générales du contrat de vente.
(Cass Civ. 1ère, 20 janvier 1998, Droit et Patrimoine n° 61)

USUFRUIT D'UN IMMEUBLE : TRAVAUX RÉALISÉS PAR LE NU-PROPRIÉTAIRE QUI L'OCCUPE. (71-03)
La Cour d'Appel de Rouen avait condamné le nu-propriétaire d'un immeuble à payer à l'usufruitière les sommes qu'elle leur avait demandées à titre d'indemnité d'occupation et avait rejeté la demande formée par le nu-propriétaire en remboursement des travaux effectués par lui. La Cour de Cassation a approuvé cette décision en soulignant que le nu-propriétaire qui cumule ses obligations avec les devoirs d'un locataire ne peut réclamer à l'usufruitier que le remboursement du prix des travaux qui, tout en constituant des réparations autres que locatives (à la charge du locataire) sortent du domaine des grosses réparations (à la charge du nu-propriétaire).
(Cass. 5 mai 1998, " Lettre de Droit et Patrimoine " n°250, 9 juin 1998)

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