Bulletin No 3 1997 : IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE (suite)



	bulletin en PDF (123 Ko) Stratégie Patrimoniale Droit Bancaire Notarial Droit des Affaires Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers Urbanisme, Aménagement Urbain Droit Public Le Dossier		LES ARCHIVES LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°3 - 1997 Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière (suite) Fiscalité Immobilière 32 - PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE. Jugé que l’exonération au titre de la cession de la résidence principale s’applique aux dépendances de celle-ci, même si les acquéreurs sont des personnes distinctes. En l’espèce, la maison et son jardin avait été cédés à une commune, alors que le reste du terrain constituant également des dépendances immédiates de la maison avait été vendu à une SCI. CE, 06-12-96. Droit fiscal, 12/97, 324, p. 442. 33 - PARTS DE SCI ET DROIT A DÉDUCTION. Décision novatrice de la CAA de Bordeaux qui admet le principe selon lequel un redevable peut récupérer la TVA sur marge qui lui a été facturée par un marchand de biens à l’occasion de l’acquisition de parts de SCI au motif que la SCI exerce une activité taxable à la TVA. On estime traditionnellement que si l’actif social est affecté à une activité taxable, il en va différemment des parts de la SCI qui elles ne sont pas données en location. CAA Bordeaux, 05-11-96, SA Nîmes Fic. Droit fiscal, 15-16/97, 440, p. 548 et 549. 34 - SURÉLÉVATION D’UN BIEN ACQUIS SOUS LE RÉGIME DE L’ARTICLE 710 DU CGI. Un permis de construire 60m2 en surélévation a été demandé par l’acquéreur d’un pavillon d’une superficie utile de 85,85 m2. L’Administration a demandé à l’acquéreur de la TVA assise sur une quote-part du prix d’acquisition déterminée en fonction du rapport existant entre la surface des constructions nouvelles et la surface totale du pavillon. On note les commentaires embarrassés de l’annotateur qui face à une situation simple et fréquente s’interroge à juste titre sur la règle et hésite entre l’assujettissement à la TVA de la totalité du prix d’acquisition ou le maintien de la taxation initiale selon que la construction serait ou non prépondérante en regard de l’existant. CAA Paris, 21-02-97, M. Bonifacino. Droit fiscal, 23/97, 645, p. 764 et 765. 35 - BAIL COMMERCIAL ET BÉNÉFICE DE L’ARTICLE 710 DU CGI. L’Administration vient de préciser que le bénéfice de l’article 710 du CGI ne pouvait être refusé au seul motif que le logement était donné en location par bail commercial. Dès lors, la location par bail commercial d’un immeuble à usage mixte (habitation et professionnel) n’est pas de nature à remettre en cause le régime de faveur si le bail précise sans ambiguïté l’affectation à usage d’habitation et que cette affectation est effectivement maintenue. On notera que cette position est plus restrictive que le texte qui n’exige pas une affectation à l’habitation, mais l’engagement de ne pas affecter à un usage autre que l’habitation. RM Auberger, JOAN 23-09-96. Droit fiscal, 24/97, 675, p.809. 36 - AMORTISSEMENT PERISSOL. L’Administration vient de donner quelques précisions importantes concernant le dispositif lorsque l’acquisition est réalisée sous couvert de parts de SCI. base de calcul de l’amortissement : selon l’Administration, les frais d’études et de recherche des investissements peuvent être inclus dans le prix de revient de l’acquisition et faire l’objet de l’amortissement. Au contraire, les frais de collecte (promotion et publicité pour le placement des parts) doivent être distraits de la base de calcul de l’amortissement. période d’engagement de conservation des titres : elle expire au terme de la période couverte par l’engagement de location afférent des derniers logements. Lettre SLF à la FNPC, 02-05-97. Droit fiscal, 24/97, 664, p. 799 et 800. 37 - RESTRUCTURATION IMMOBILIÈRE ET TVA. Décision particulièrement intéressante qui permet à la fois de faire le point sur les critères permettant de prétendre qu’une opération de construction est assujettie à la TVA immobilière et de s’inquiéter sur le flou qui règne en la matière et nécessite d’interroger préalablement l’Administration sur la qualification des travaux envisagés. La Cour a relevé que l’ouverture de portes et fenêtres, l’obtention d’un permis de construire étaient des éléments impropres à qualifier l’opération d’opération de construction. Elle retient par contre le coût des travaux qu’elle estime important en regard du prix d’acquisition du bien (855 000 francs contre 555 000 francs) alors que ce critère n’est habituellement pas retenu, et le fait que les planchers ont été détruits et les escaliers déplacés. CAA Lyon, 31-12-96, M. Deville. Droit fiscal, 24/97, 676, p. 809 à 812. 38 - CONSTRUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX. L’article 17 de la loi de finances pour 1997 soumet au taux réduit de la TVA les opérations de construction de logements sociaux financés par des prêts locatifs sociaux. La mise en oeuvre de cette mesure implique que les constructeurs constituent des secteurs d’activité distincts permettant de suivre le coût de revient des logements sociaux. A cet effet, le décret du 31-05-97 prévoit que chaque immeuble, ensemble ou fraction d’immeuble composé de logements sociaux à usage locatif dont la livraison à soi-même est imposable en application de l’article 257-7 1) c du CGI constitue un secteur distinct d’activité. Décret n° 97-675, 31-05-97. Droit fiscal, 26/97, 741, p. 879 et 880. 39 - MODALITÉS DE TAXATION DES INDEMNITÉS DE FIN DE BAIL. Intéressante décision de la Cour d’appel de Nancy qui a le mérite de rappeler le traitement fiscal de l’encaissement d’une indemnité perçue en cas de résiliation du bail commercial. Cette indemnité est taxée comme une plus-value dans la mesure où elle correspond à la perte du bail et selon le droit commun si elle est destinée à couvrir tous les frais de remploi de réinstallation ou toute autre charge déductible par ailleurs. Cette décision doit également être signalée dans la mesure où elle admet que l’indemnité ne présente pas un caractère disproportionné du fait qu’elle pouvait présenter un intérêt particulier pour la partie versante qui souhaitait réaliser une opération immobilière, alors que la somme versée était très supérieure à la valeur du droit au bail. CAA Nantes, 18-02-97, Mme Feuillet. Droit fiscal, 27/97, 758, p. 898. 40 - FISCALITÉ DU DROIT D’ENTRÉE. Un contribuable exerçant son activité dans l’immeuble dont il était propriétaire a cessé son activité et donné à bail son local. Il a perçu à cette occasion un droit d’entrée de 650 000 francs que l’Administration a taxé en revenu foncier. Le contribuable ayant prétendu que la somme en cause avait pour contrepartie la dépréciation subie par l’immeuble du fait de l’acquisition de la propriété commerciale ou devait être assimilée à une cession de clientèle, les juges ont estimé que la simple conclusion d’un bail commercial n’est pas en soi un facteur entraînant en lui-même la dépréciation de l’immeuble. La Cour a constaté que le montant du loyer n’était pas par ailleurs anormalement bas excluant par là-même l’argument selon lequel la somme versée avait un caractère indemnitaire. En outre, les activités exercées étant différentes, il ne pouvait s’agir d’une cession de clientèle. CAA Nancy, 13-03-97, M. Sirandré. Droit fiscal, 19/97, 519, p. 642 et 643. retour au sommaire