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Immobilier Institutionnel
et Promotion Immobilière

LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°3 - 1997

Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

Vente d'Immeubles

27 - LES OBLIGATIONS CONCERNANT LA RECHERCHE D’AMIANTE.

Face à la découverte du danger de l’amiante, la loi 96-97 du 07-02-96 impose l’obligation d’une recherche d’amiante dans tous les immeubles bâtis quelle que soit leur affectation ou la qualité de leur propriétaire (personne morale ou physique). Y échappent uniquement les immeubles à usage d’habitation comportant un seul logement ou assimilés (hôtels particuliers, châteaux...). En revanche, sont comprises les maisons individuelles à logement unique mais dont une partie reçoit une affectation autre que l’habitation - activité professionnelle ou artisanale. On peut rappeler également que les travaux doivent être engagés dans un délai de 12 mois (article 5 alinéa 3 du décret 96-98 du 07-02-96). Le professeur Bellon juge douteux la clause selon laquelle « l’acquéreur fera son affaire personnelle du diagnostic sans recours contre le vendeur, la vente ayant lieu aux risques et périls de l’acquéreur et sans aucune garantie de la part du vendeur » ; en effet, la possibilité de transférer à l’acquéreur l’obligation de rechercher la présence d’amiante est sans effet juridique car le propriétaire a une obligation d’information vis-à-vis de son acquéreur, qui participe à la protection préventive du consentement de l’acheteur. Le vendeur peut-il lui-même se retourner contre le fabricant ou le fournisseur ? La solution réside dans l’obligation de sécurité posée par la jurisprudence ou grâce à la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil mais dans ce dernier cas, le bref délai est un obstacle important aux recours.
J. Bellon.
Répertoire Defrénois, 30-04-97, p. 504 à 512.

28 - VENTE D’IMMEUBLES ET TAUX RÉDUITS DE DROITS D’ENREGISTREMENT.

Le taux réduit de droit d’enregistrement (7,925 % à Paris) ne s’applique que si l’acquéreur s’engage à les affecter à usage d’habitation pour une période minimale de 3 ans. Son non-respect entraîne la déchéance de ce régime avec application d’un complément de droits de mutation de 6 % et d’un intérêt de retard de 0,75 % par mois. La Cour de cassation interprète cette disposition de la manière suivante :

• si l’ensemble des biens est affecté à un autre usage, ne serait-ce que de façon très temporaire, il y a déchéance totale du régime de faveur.
  
• si une partie seulement est affectée à un autre usage, la déchéance n’est encourue qu’en proportion de la surface utilisée différemment.
  

Cass. com., 12-12-95.
Conseils par des Notaires, 219, p. 10.


Baux

29 - ASSOCIATION - BAIL COMMERCIAL.

Une association hippique s’est vue résiliée son bail. Elle a invoqué le statut protecteur des baux commerciaux pour prétendre à une indemnité d’éviction. Cependant, même si l’association effectue des actes de commerce, le statut protecteur du décret du 30-09-53 ne peut s’appliquer ; en effet, la Cour de cassation ne reconnaît pas la qualité de commerçant aux associations qui effectuent des actes de commerce (Cass. com., 12-02-85) car, « aux termes de la loi de 1901, elle peut accomplir des actes de commerce pour servir son but mais non pour exercer une profession commerciale ». La seule exception concerne l’exercice d’une activité d’enseignement, pourtant civile, aux conditions de cours réguliers, d’un prix payé par les élèves, d’emploi d’enseignants et d’autorisations administratives. Il est donc toujours recommandé de se mettre d’accord sur la nature du bail afin d’éviter tout litige ultérieur.
Conseils par des Notaires, 220, p. 11.

30 - DÉCRET DU 30-09-53 - ACTION EN FIXATION DU PRIX - PRESCRIPTION - POINT DE DÉPART - DATE D’EFFET DU NOUVEAU BAIL.

La Cour suprême dans son arrêt rappelle que la prescription de l’action en fixation du bail renouvelé (2 ans) a, en cas de congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement, pour point de départ, le jour de la prise d’effet du nouveau bail.
Civ. III., 08-01-97, M. Loprieno c/ Société Sintegra.
A.J.P.I., juin 97, P. 560 et 561.

31 - CONGÉ POUR VENDRE.

Le bailleur peut décider de vendre son logement à usage d’habitation et mettre fin à la location, donnant de ce fait au locataire un droit de préemption. Le locataire intéressé a voulu discuter le prix de vente arguant d’un prix supérieur à la valeur vénale réelle. La Cour d’appel de Paris lui a dénié tout droit à discussion. Les cas possibles sont donc limitativement énumérés par la loi, notamment pour le preneur rural ou la ville qui préempte en vertu d’un droit de préemption urbain renforcé. On peut cependant remarquer que si la vente est réalisée à un prix inférieur, le locataire bénéficiera d’un second droit de préemption (article 15-II, loi du 06-07-89).
Conseils par des Notaires, 220, p. 14 et 15.

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