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CONSEIL DU NOTAIRE

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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°2 - 1998

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

Mesures Fiscales

LA LOI DE FINANCES POUR L'ANNÉE 1998 (12-02)

Elle a apporté quatre mesures nouvelles en matière immobilière :

• L'institution d'un crédit d'impôt pour les dépenses d'entretien et de revêtement de surface de l'habitation principale.
• L'application du taux réduit de TVA (5.50%) aux travaux d'amélioration et de réhabilitation des logements sociaux. Cette mesure très attendue par les organismes HLM leur permettra les livraison à soi-même de ces travaux au taux réduit de TVA de 5.50%. Le corollaire est l'admission pour ces organismes de la déduction de la TVA qui a grevé ces travaux au taux de 20.60%.
• la création d'un régime simplifié d'imposition des revenus fonciers lorsque leur montant brut annuel n'excède pas 30.000 francs.
• l'aménagement du dispositif relatif aux investissements outre-mer. (Article J.-P. Maublanc, AJPI n°2/1998, p.94)

RENÉGOCIATION D'UN TAUX DE PRÊT - RISQUES ENCOURUS PAR LA BANQUE PRÊTEUSE (13-02)
La banque La Hénin avait accepté la renégociation d'un prêt portant sur le taux qui devenait plus favorable pour les emprunteurs. Or, l'article L.312-8 du Code de la Consommation exige une nouvelle offre de prêt lorsqu'il y a une modification de l'offre préalable. La Cour de Cassation, en 1998, l'exige également après la modification d'une offre en voie de réalisation. Les emprunteurs, poursuivis pour non paiement des échéances de leur prêt immobilier, ont argué de cette jurisprudence pour demander la déchéance des droits aux intérêts et l'extinction des sûretés garantissant ce nouveau prêt. La première Chambre Civile de la Cour de Cassation y a répondu favorablement par un arrêt du 6 Janvier 1998. En effet, la modification du taux de l'emprunt est une condition essentielle qui exige une nouvelle offre de prêt. Même si cela est justifié juridiquement, ceci paraît critiquable en l'espèce car cette modification ne profitait qu'aux emprunteurs qui en ont ensuite profité pour demander la nullité d'une saisie immobilière et du droit de la banque aux intérêts. Ceci va obliger en outre l'ensemble des banques à émettre une nouvelle offre de prêt lors de chaque renégociation du taux, paralysant encore plus la démarche des emprunteurs. La solution aurait été peut-être de considérer cette modification comme dans le seul intérêt du consommateur et en conséquence de ne pas obliger à une réitération de l'offre préalable ainsi que cela a été accepté en cas de prolongation de la durée du prêt.
(Cass. civ. 1ère 6 janvier 1998, Defrénois, p°388, 30 Mars 1998)

Promesse de Vente

OFFRE DE VENTE ET DÉCÈS D'UN DES OFFRANTS : CONSÉQUENCES (14-02)
Plusieurs offrants avaient offert un bien immobilier et ce jusqu'à une date précise. Cependant, l'un des offrants décède bien avant cette date et le bénéficiaire accepte l'offre avant le terme convenu mais après le décès. La troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 10 Décembre 1997 a considéré que l'offre n'était pas nulle du fait du décès de l'un des offrants, les héritiers de la personne décédée reprenant simplement la place du de cujus. Ceci bouleverse une jurisprudence constante qui considérait l'offre nulle après le décès de l'offrant. Cette nouvelle donne consacrerait la thèse du Professeur Jean-Luc Aubert qui considère une offre comme un acte juridique dès lors qu'elle est adressée à une personne déterminée et qu'elle comporte la stipulation d'un délai précis.
Une autre conséquence importante serait alors de considérer le contrat comme formé si le bénéficiaire accepte l'offre dans le délai, même si l'offrant s'est rétracté depuis. Le refus de continuer le contrat serait alors passible de dommages et intérêts. Cette nouvelle théorie doit cependant être encore confirmée par d'autres arrêts. Il faut également noter qu'en cas d'offre sans délai déterminé et/ou sans personne déterminée, le décès de l'offrant entraînera toujours la caducité de l'offre.
(Cass. civ; 3ème 10 décembre 1997, Defrénois,p°336, 15 Mars 1998)

PROMESSE DE VENTE-FACULTÉ DE SUBSTITUTION.(15-02)
L'auteur analyse la distinction existant entre substitution et cession dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente. La distinction est d'autant plus importante que toute cession par un professionnel de l'immobilier est interdite (art. 52 de la loi du 29 janvier 1993). Après avoir mis en lumière la nature de la substitution, l'auteur, relevant qu'il n'existe pas de jurisprudence en la matière, penche pour la licéité d'une substitution par un professionnel de l'immobilier d'une promesse de vente.
(Droit et Patrimoine, Mars 1998, p.36)

PROMESSE DE VENTE-INDIVISION (16-02)
Une promesse de vente portant sur un immeuble a été régularisée par un seul indivisaire (sur trois). Le bénéficiaire demande la réalisation de cette promesse, mais les deux autres indivisaires refusent de signer l'acte authentique de vente. A défaut de pouvoirs spécifiques (mandat, décision de justice), des situations particulières (mandat tacite ou gestion d'affaires), ne peuvent être retenues.
La situation ne se résoudra donc qu'en dommages et intérêts. On ne peut que mettre en garde les acquéreurs potentiels de signer une promesse de vente sans être sûr de la qualité de leur cocontractant.
(Droit et Patrimoine, Mai 1998, p. 41)

Saisie Immobilière

LOI PÉRICARD (17-02)
La loi du 23 janvier 1998, dite loi Péricard est dans la droite ligne de l'évolution législative en matière de protection des personnes surendet-tées. Désormais, en matière de saisie immobilière, la partie saisie sera destinataire de plus d'informations, notamment sur les possibilités de convertir la procédure de vente à la barre du tribunal en vente volontaire, ou de saisir la commission de duren-dettement des particuliers. Le texte qui préfigure une réforme plus profonde de la saisie immobilière maintes fois annoncée, recèle quelques imperfections qui ont déjà donné lieu à modifications.
(Droit et Patrimoine, Mars 1998, p. 28)

Marchands de Bien

TENUE DU RÉPERTOIRE - RÉPERTOIRE INCOMPLET. (18-02)
Nouvelle décision de la Cour de Cassation qui estime non applicable le régime de faveur dont bénéficient les marchands au motif que le répertoire prévu par l'article 852 2° CGI n'aurait pas été régulièrement tenu. On relève que la haute juridiction se réfère a la notion de tenue régulière ce qui laisse penser que la présentation d'un répertoire incomplet ne satisfait pas aux conditions posées par le texte.
(Cass. com 7/10/97 RJF 2/98 N° 198)

TENUE DE RÉPERTOIRE -RATURE ET OMISSION. (19-02)
La cour de cassation rappelle qu'en application des dispositions de l'article 852 2° le régime de faveur prévu par l'article 1115 CGI est conditionné à la tenue régulière d'un répertoire, c'est-à-dire tenu au jour le jour sans blanc ni rature.
On en conclura qu'un vérificateur constatant une rature ou l'omission d'une opération serait en droit de contester le bénéfice du régime de faveur pour toutes les acquisitions réalisées par le marchand. Compte tenu de la sévérité de cette sanction, cette solution demande a être confirmée.
(Cass. com. 13/01/98 BF 4/98 N° 401)

DROIT SUPPLÉMENTAIRE ET DIRECTIVE COMMUNAUTAIRE. (20-02)
Le droit supplémentaire de 6% assis sur le prix de vente prévu par l'article 1840 G quinquies du CGI n'est pas contraire à l'article 33 de la 6e directive communautaire.
(Cass. com. 16/12/98 BF 4/98 N° 404)

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