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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°2 - 1997
M. Capoulade commente, dans l’A.J.P.I. d’avril 97, la jurisprudence d’octobre 1994 à octobre 1996 dans le domaine de la copropriété. Nous signalons, ci-après, les prises de position de la Cour de cassation qui ont retenu notre attention : - Division des lots. Il résulte de deux arrêts de la 3ème chambre civile du 11-10-95 qu’il n’est pas besoin d’une autorisation de l’Assemblée générale pour diviser un lot mais il ne faut pas omettre de demander à l’Assemblée générale son accord sur l’attribution des quotes-parts de charges aux nouveaux lots. (Observation : la division, proprement dite, et la ventilation des tantièmes de propriété des parties communes ne sont pas susceptibles d’être remises en cause, seule l’attribution des tantièmes de charges fait l’objet d’un contrôle de l’Assemblée). - Servitudes. Il n’est pas possible de conférer à un lot privatif une servitude sur la partie privative d’un autre lot (Civ. III., 22-03-95, Société Marne lyol). - Régularité des convocations d’Assemblée générale. Là également, la jurisprudence est constante : « le délai de deux mois pour contester n’est pas opposable aux copropriétaires qui n’ont pas été régulièrement convoqués ». (Observation : les irrégularités dans les convocations sont fréquentes, notamment, délai trop court, il faut prendre conscience que leurs décisions restent attaquables même après l’expiration du délai de deux mois). - Droit de jouissance sur les parties communes. De façon constante, la Cour de cassation considère que le droit de jouissance n’est pas un droit de propriété et que son titulaire n’est pas libre d’utiliser la partie commune en la modifiant ou en y construisant. - Notification à faire avant la convocation. Dans une décision du 06-05-96, la Cour de cassation censure un arrêt qui avait admis que le texte de la question inscrite à l’ordre du jour était « suffisamment clair et précis pour être assimilé à un projet de modification du règlement de copropriété ». La Cour de cassation rappelle également que les documents prévus aux articles 11 et 13 du décret du 17-03-67 doivent être « notifiés » et pas seulement « communiqués ». - Transformation du chauffage collectif en chauffage individuel. Un arrêt du 22-02-95 confirme l’orientation qu’avait prise la jurisprudence il y a une dizaine d’années : Il suffit de la majorité de l’article 26 pour remplacer une installation collective de chauffage par des systèmes individuels si cette transformation représente une amélioration et n’affecte pas les conditions de jouissance des parties privatives et communes. - Règles de participation aux charges. Un arrêt de la Cour de cassation du 12-07-95 a refusé l’application d’un règlement de copropriété qui exonérait les lots du rez-de-chaussée à usage commercial, notamment, des charges de gardiennage, de nettoyage et d’entretien des espaces verts en rappelant qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10-07-65 « les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ne sont pas réparties en fonction de leur utilité mais des valeurs relatives de chaque partie privative ». (Observation : il serait intéressant de savoir quelle aurait été sa position si, au lieu de prévoir une exonération de charges au profit de ces lots, le règlement avait créé des charges spéciales à certains groupes de lots seulement. En effet, on peut s’interroger sur la valeur du fractionnement fait par les géomètres en différentes catégories de charges spéciales eu égard à ce rappel des principes fait par la Cour de cassation). II. Limite au caractère conventionnel du règlement de copropriété. Si la Cour de Cassation considère, aujourd'hui, que le règlement de copropriété peut valablement définir la destination de l'immeuble et le mode d'occupation des parties privatives, tout copropriétaire pouvant s'en prévaloir pour utiliser librement son lot dans le respect de ces dispositions, elle vient à nouveau, en revanche, dans un arrêt du 12 mars 1997 de contester la validité d'une clause du règlement de copropriété autorisant, de façon précise, l'exécution de travaux intéressant l'aspect extérieur du bâtiment, pour violation de l'article 25 b) de la Loi du 10 juillet 1965. En statuant ainsi, à l'encontre de la 23è Chambre B de la Cour d'Appel de PARIS, la Cour de Cassation analyse l'article 25, qui définit, seulement, la majorité nécessaire pour l'exécution de travaux touchant aux parties communes, comme exigeant le recours à une Assemblée Générale. Elle enlève, ainsi, une partie de la portée de l'article 8 de la Loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le règlement de copropriété "détermine la destination tant des parties privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance". Elle reconnaît la validité de clause en matière de destination et non pas en matière de jouissance. Il faut donc être prudent lors de l'établissement des règlements de copropriété sur les dispositions que l'on peut y prévoir pour réserver l'aménagement ultérieur de certaines parties privatives. Civ. III., 12-03-97, Syndicat des copropriétaires du 48, rue Galande à Paris c/ SCI du 48, rue Galande à Paris. Dictionnaire Permanent - Gestion Immobilière, bulletin 252, 54, p. 5266. III. Le nouvel article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Nous signalons l’étude et le commentaire de Maître Patrice Lebatteux sur l’obligation, instituée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, d’indiquer dans les promesses de vente et dans les ventes la superficie des lots vendus. Il souligne, notamment, l’insertion surprenante de ce nouveau texte dans la loi de 1965 dont l’objet est de régir le fonctionnement de la copropriété et non les relations vendeurs - acquéreurs. Ce texte s’appliquera à compter du 19 juin suite à la parution du décret d’application de la loi du 18-12-96. Décret n° 97-532 du 23-05-97 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété, JO, 29-05-97, p. 8156. P. Lebatteux. Administrer, avril 97, 288, p. 12 à 20. |
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