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Droit Patrimonial de la
Famille

LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°2 - 1997

Droit Immobilier

Bail

15 - BAIL COMMERCIAL - DÉLIVRANCE OBLIGATOIRE DU CONGÉ PAR ACTE D’HUISSIER ET RESPONSABILITÉ DU RÉDACTEUR D’ACTE.

La durée du bail soumis aux dispositions du décret du 30-09-53 est commandée par un principe essentiel : le bail ne prend jamais fin automatiquement à son échéance et ne se renouvelle jamais de plein droit. Le congé est soumis à un formalisme très strict qui s’impose aussi bien au bailleur qu’au preneur. Ainsi, un congé donné par le locataire par lettre recommandée avec avis de réception est irrégulier, considéré comme nul et équivaut à une absence de congé (Civ. III., 24-01-96). Dès lors, si conventionnellement, la faculté de résiliation triennale est prévue par le biais d’un congé sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, la responsabilité du rédacteur du bail pourra être recherchée par le locataire pour avoir laissé subsister dans le contrat une clause nulle.
J. Gaudin.
Les petites affiches, 14-03-97, n° 32, p. 14 et 15.

16 - BAIL COMMERCIAL - CESSION - CLAUSE DU BAIL IMPOSANT QUE LE BAILLEUR SOIT APPELÉ - NON RESPECT.

Conformément à l’article 25 du décret du 30-09-53, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. La Cour de cassation condamne la clause souvent insérée dans un bail aux termes de laquelle il est indiqué que le bail sera résilié de plein droit en cas de non respect de telle ou telle formalité prévue par les parties. La Cour considère qu’il importe peu que l’infraction commise par le locataire ait un caractère irréversible, le commandement est obligatoire et la résiliation ne peut être immédiate.
Civ. III., 19-02-97, Melle Challal et consorts Mombellet.
J.C.P. éd. N., 21-03-97, La semaine en bref, p. 431 et 432.


Vente d'Immeuble

17 - VERS UN ÉQUILIBRE DES DROITS DE L’EMPRUNTEUR ET DU VENDEUR D’IMMEUBLES A CONSTRUIRE ?

La prévention de l’endettement excessif du consommateur est une priorité du législateur contemporain. Dans ce but, la loi du 13-07-79 relative à la protection et à l’information de l’emprunteur en matière immobilière exige certaines mentions dans l’offre de prêt. Quelle est la mesure de protection ? Quelle sanction encourt le prêteur pour l’inobservation des mentions imposées par le législateur ?
Civ. I., 02-08-96, Société de construction et d’aménagement pour la région parisienne et de province (CAPRI) c/ Époux Barillet.
Les petites affiches, 02-04-97, n° 40, p. 16 à 20.


Copropriété

18 - CHANGEMENT DE LA SOURCE D’ÉNERGIE EN MATIÈRE DE CHAUFFAGE - MAJORITÉ NÉCESSAIRE.

Un arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 6 novembre 1996, a cassé un arrêt de la Cour d'appel de Lyon qui avait admis que les travaux votés ne nécessitaient que la majorité absolue conformément aux dispositions de l'article 25g) de la Loi du 10 juillet 1965. La Cour de Cassation rappelle ainsi que l'article 25g) n'est qu'une exception dérogeant au principe général des travaux d'amélioration qui doivent être décidés à la double majorité. Il ne peut s'appliquer que s'il est bien établi que les travaux ont pour conséquence "une amélioration du rendement thermique de l'installation" et que "la dépense soit amortissable sur une période inférieure à dix ans" ce qui n'était pas démontré en l'espèce. La Cour de cassation a donc considéré que la décision relevait de la majorité de droit commun en matière de travaux d'amélioration. Il faut donc être attentif au fait que l'application de l'article 25g) est réservée à des cas limités.
Civ. III., 06-11-96.
Administrer, février 97, n° 286, p 29 et 30.

19 - CLAUSE "D'AGGRAVATION DES CHARGES".

Cette question étant particulièrement sensible, nous rappelons qu'en vertu de l'article 32 de la Loi du 9 juillet 1991 portant réforme des voies d'exécution, la clause figurant dans les règlements de copropriété, mettant à la charge du copropriétaire défaillant les dépenses de recouvrement et les frais de relance, ne permet pas au Syndicat des copropriétaires d'exiger le paiement de ces dépenses et frais s'il n'y est pas autorisé par une décision de justice. Ceci a été confirmé par une réponse ministérielle publiée au J.O. Assemblée Nationale du 2 décembre 1996 - page 6327.
RM 07-10-96, JOAN du 02-12-96, p. 6327.
Administrer, février 97, n° 286, p. 88.

Deux arrêts de la Cour d'Appel de PARIS (23è Ch. A. 3 juillet 1996 et 23è Ch. B. 13 septembre 1996) confirment que, seul, le juge de l'exécution peut mettre à la charge du débiteur de mauvaise foi, les frais exposés par le créancier et que les relances avant poursuites n'étant imposées par aucun texte, les frais y afférents demeurent à la charge du créancier.

C'est pourquoi la C.N.A.B. souhaite qu'il soit apporté mais, à l'occasion de la refonte de la Loi sur la copropriété, une solution à ce problème auquel les Syndics sont régulièrement confrontés et qui favorise les copropriétaires négligents qui mettent en difficulté la trésorerie d'un immeuble.


20 - EXONÉRATION DES LOTS EN REZ-DE-CHAUSSÉE ET AU SOUS-SOL DE CERTAINES CHARGES - VALIDITÉ ?

Il s'agissait, en l'espèce, d'un garage et d'une station service occupant le rez-de-chaussée et le sous-sol du bâtiment qui avaient été dispensés du paiement des charges qualifiées "afférentes aux services collectifs". La Cour de cassation - 3ème Chambre civile, dans un arrêt du 18 décembre 1996, semble avoir validé la clause d'exonération qui avait été contestée par les autres copropriétaires. Mais les circonstances de cette affaire ne permettent pas d'en tirer un enseignement général ce qui est bien dommage car le problème de la participation aux charges des locaux commerciaux, physiquement indépendants du reste de l'immeuble, se pose très régulièrement. Il faut donc rester très prudent lors de la rédaction du règlement de copropriété.
Civ. III., 18-12-96,
Dictionnaire Permanent - Gestion Immobilière, 12-01-97, 249, p. 5327.

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