bulletin en PDF
(359 Ko)

COURRIER DES
LECTEURS

REGARD SUR L’ETUDE

FLASH FISCAL

LE DOSSIER - DROIT
PUBLIC

L'ACTUALITE JURIDIQUE

Stratégie Patrimoniale
Immobilier Institutionnel
et Promotion Immobilière
Urbanisme,
Aménagement Urbain
Droit Public
Droit Fiscal
Droit des Affaires
Copropriété et
Organisation Juridique
des Ensembles
Immobiliers

LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°1 - 1998

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Urbanisme et Aménagement

ADAPTATIONS MINEURES, EMPRISE AU SOL (27-01)
Cet arrêt est un exemple intéressant d’adaptation mineure : Un permis de construire qui autorise un coefficient d’emprise au sol de 52,8 %, excédant le coefficient de 50 % prévu à l’article 9 du règlement de POS, est légal car la différence revêt un caractère mineur.
(CE 30 juillet 1997, Sté Parisienne de réalisation immobilière, DA, novembre 1997, n°362)

TRAVAUX SUR UN BÂTIMENT NON CONFORME AU P.O.S. (28-01)
Aujourd’hui de plus en plus de permis concernent des travaux sur des bâtiments qui existaient bien avant l’approbation du POS en vigueur et qui sont de ce fait non conformes à celui-ci. Cette situation n’est pas sans poser des difficultés puisque la plupart du temps les P.O.S. ne réglementent pas cette question. La jurisprudence SEKLER a posé le principe suivant : en l’absence de dispositions particulières dans le P.O.S. concernant
justement l’évolution des constructions qui ne sont pas conformes au P.O.S., ce type de constructions non conformes peut faire l’objet de travaux de modifications aux conditions suivantes :
- ces travaux sont de nature à rendre la construction plus conforme à la réglementation d’urbanisme,
- ou bien ces travaux sont étrangers à la ou aux règles qui sont méconnues par cette construction. L’auteur examine de manière précise l’ensemble des difficultés que peut poser en pratique cette jurisprudence.
(J. HERMANN, Etudes Foncières, n°77, p. 44)

SINISTRE : RECONSTRUIRE À L’IDENTIQUE OU NON LES BÂTIMENTS DÉTRUITS (29-01)
La question de la reconstruction des bâtiments détruits après sinistre n’est pas abordée dans le code de l’urbanisme. D’où l’intérêt de cette analyse de P. Hocreitère qui rappelle les règles auxquelles doivent obéir les reconstructions de bâtiments détruits par sinistre.
(P. Hocreitère, MTP, 12 octobre 1997, p 52)

CONTRADICTION ENTRE EMPLACEMENT RÉSERVÉ ET RÈGLEMENT DU P.O.S. : QUELLE HIÉRARCHIE ? (30-01)
Lorsqu’un emplacement réservé a été délimité pour un certain type d’équipement, mais que ce type d’équipement se trouve interdit par le règlement de la zone, c’est l’interdiction posée par le règlement qui prévaut. (CAA de Nantes, 23 avril 1997 Commune de Cesson Sévigné, DA octobre 1997, n°335)

LE P.O.S. PEUT-IL FIXER UNE SURFACE MINIMALE DE PLANCHER PAR LOGEMENT ? (31-01)
Le conseil d’Etat rappelle que, selon l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme, les P.O.S. peuvent fixer les règles concernant l’abord extérieur des constructions, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords et que, selon l’article R. 123-1, les P.O.S. peuvent édicter des prescriptions relatives à l’emprise aux sols des constructions, à leur hauteur et le cas échéant à leur aspect extérieur mais que ces règles n’autorisent pas le P.O.S. à régir "l'agencement intérieur des bâtiments d’habitation". En conséquence, la commune de Megève ne pouvait pas prévoir dans son P.O.S. une disposition imposant, pour tous les bâtiments édifiés dans les zones susceptibles de recevoir des constructions, une surface minimale de plancher de 35 m2 par logement.
(CE 9 juillet 1997, commune de Megève, MTP 7 novembre 1997, p. 61)

Droit de Préemption et Epropriation

LA RÉTROCESSION OU L’HISTOIRE D’UN DROIT EN COMA JURIDIQUE (32-01)
L’article L. 12-6 du code de l’expropriation dispose que "si les immeubles expropriés en application du présent code n’ont pas reçu dans le délai de cinq ans la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droits à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle DUP". L’auteur examine les modalités de mise en oeuvre de ce droit ouvert aux anciens propriétaires et les difficultés rencontrées. Notamment, il examine la question sensible de la réalisation par l’administration de l’affectation indiquée dans la DUP.
(LPA, 28 novembre 1997, n°143, p4)

LES DROITS DE PRÉEMPTION EN DROIT DE L’URBANISME (33-01)
Cette étude de Pierre Nallet permet de faire le point sur les différents droits de préemption existant en droit de l’urbanisme : Le DPU simple et renforcé, le droit de préemption de la ZAD et du périmètre provisoire de ZAD, et enfin le droit de préemption des espaces naturels sensibles. Il fait en effet une étude comparative de ces outils à la disposition des collectivités publiques : champ d’application territorial, bénéficiaire du droit de préemption, publicité et information, exercice du droit de préemption, finalité du droit de préemption, mutations soumises en droit de préemption...
(P. WALLET, JCP N, p. 1405)

CHAMP D’APPLICATION -ADJUDICATION SUR SAISIE IMMOBILIÈRE (34-01)
La cour administrative d’appel de Paris , à la différence de la doctrine, considère que la vente forcée d’un immeuble dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière ne peut être regardée comme une aliénation volontaire au sens de l’alinéa 1er de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme. La doctrine considérait que l’article L. 213-1 3ème alinéa, en prévoyant une procédure spécifique en cas d’adjudication, avait par là même écarté le critère du caractère volontaire de l’aliénation. La CAA a rappelé que cet alinéa n’avait pas pour objet d’élargir le champ d’application du droit de préemption tel qu’il a été défini au premier alinéa.
(CAA Paris 29 avril 1997, Lhemery, Défrénois, 1997, n°36 668)

RESPONSABILITÉ DE LA COMMUNE EN CAS DE PRÉEMPTION INSUFFISAMMENT MOTIVÉE (35-01)
La commune engage sa responsabilité par une décision de préemption entachée d’une insuffisance de motivation, du moins si elle ne peut pas établir que la décision visait à satisfaire une préoccupation d’intérêt général.
(CE 30 juillet 1997, commune de Montreuil sous Bois, DA novembre 1997, n°367)

Opérations d'Aménagement

OPÉRATIONS COMPLEXES ET RÉALITÉS FONCIÈRES (36-01)
Les opérations d’aménagement n’ont plus pour objet d’aménager un terrain nu, il s’agit désormais de réaménager des tissus urbains anciens et dégradés. Ce type d’opération a un coût beaucoup plus élevé et doit intégrer notamment des relogements importants. Pour cette raison, la puissance publique ne peut pas intervenir seule, une forte implication du privé est nécessaire. L’auteur pose le problème de manière tout à fait claire : pour que ce type d’opération réussisse, "la confiance et le profit sont les deux moteurs de la reconquête".
(A. GIVAUDAN, Etudes Foncières, décembre 1997, p. 35)

retour au sommaire