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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°1 - 1997
42 - LES ZONES FRANCHES URBAINES : AVANTAGES FISCAUX. Cet article nous rappelle que les zones franches urbaines sont en principe
créées, en métropole, dans les quartiers de plus de 10.000 habitants,
particulièrement défavorisés au plan économique, et que la liste de ces
zones a été fixée par la loi du 14-11-96. Ces zones franches permettent
de bénéficier d’un nombre important d’avantages fiscaux qui
sont entre autres, une exonération d’impôts sur les bénéfices, de
la taxe foncière..., et sous certaines conditions dont la teneur est exposée
dans cet article auquel est jointe la liste des zones urbaines délimitées
par les décrets du 26-12-96. La cession d’un droit d’usage et d’habitation ne figure
pas parmi les contrats énumérés par l’article 1840 du CGI. Ainsi,
la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 20-03-96, a cassé l’arrêt
d’appel qui avait annulé l’acte sous seing privé constitutif
d’une contre-lettre dissimulant une partie du prix réel convenu pour
la cession d’un droit d’usage et d’habitation. Ainsi la
Cour de cassation réaffirme sa conception restrictive à l’égard de
la nullité frappant les contre-lettres ayant pour objet de dissimuler
au fisc une partie du prix réel de vente. Un propriétaire avait remis en état des appartements préalablement à
leur cession et avait tenu compte du coût de ces travaux dans la détermination
du prix de revient des biens revendus. Jugé après mesure d’instruction
que ces travaux ne pouvaient être retenus au motif qu’il ne s’agissait
pas de travaux de reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration.
Conclusion : remettre en état n’est pas rénover. Intéressante décision de la Cour d’appel de Lyon qui rappelle que
l’Administration a la possibilité de taxer - selon le régime de droit
commun - le profit que constitue le retour gratuit au bailleur des constructions
réalisées par le locataire. Les circonstances de l’affaire ont permis
à l’Administration de démontrer que l’accession avait été réalisée
au terme du bail renouvelé tacitement. La détermination de cette date
peut éventuellement permettre au contribuable d’invoquer la prescription
du droit de reprise de l’Administration. Une collectivité locale a acquis un terrain à bâtir. Elle est exonérée
du droit de mutation à titre onéreux en application de l’article
1042 du CGI. Cette exonération a été étendue à la TVA immobilière par
voie de doctrine administrative. L’Administration vient implicitement
de confirmer que cette exonération était également applicable lorsque
le bien était déjà entré dans le champ d’application de la TVA, l’acquéreur
n’étant pas dans cette hypothèse redevable de la TVA. L’acquisition d’un terrain à bâtir est soumise à la taxe sur
la valeur ajoutée à la condition que la construction soit réalisée dans
les 4 ans, sous peine d’être obligé de régulariser la situation et
de payer un droit supplémentaire de 6%. Ce délai s’impose même si
un obstacle présentant le caractère de force majeure empêche temporairement
la construction. Il en est ainsi lorsque le préfet rend un arrêté d’inconstructibilité
postérieurement à l’acte d’acquisition. Si l’interdiction
de construire est définitive, l’acquéreur est dispensé de toute régularisation
et ne doit aucune pénalité. Confirmation que l’acquéreur d’un terrain à bâtir peut être
assujetti à la TVA et aux droits d’enregistrement. L’hypothèse
concernée est la suivante : |
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