 |
|
|
|
|
|
||||
|
Droit Patrimonial de laFamille
Divers
Droit des Sociétés
Droit Immobilier
Urbanisme
Domaine Public
Collectivités Locales
Contentieux Administratifs
Fiscalité
Fiscalité Immobilère
Le Dossier
|
LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°1 - 1997
Le terme de sursis à statuer
a été défini par la circulaire du 17 février 1978. C’est une mesure
de sauvegarde à caractère conservatoire, facultative et exceptionnelle,
relevant du pouvoir discrétionnaire de l’autorité compétente, et
destinée à empêcher ou à différer une autorisation portant sur un projet
de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution d’une
opération ou d’un document d’urbanisme en cours de réalisation. A titre liminaire, rappelons que même si toutes les conditions
d’application sont réunies, l’autorité compétente n’est
jamais tenue d’opposer sursis à statuer (CE, 19.03.69., Sieur Comolet).
Néanmoins, la liberté n’est pas totale puisque le juge opère tout
de même un contrôle et sanctionne les erreurs manifestes d’appréciation. Deux conditions sont cumulativement nécessaires à l’autorité
administrative pour surseoir à statuer : Le Conseil d’État considère qu’il ne suffit pas que l’opération projetée soit illégale au regard du futur P.O.S. Il faut qu’elle ait une certaine importance et un impact non négligeable sur l’aménagement de l’espace (CE, 10.10.90., Bolhosa - annexe n°2). Notamment, une modification de façade est considérée comme n’étant pas de nature à compromettre le plan (CE, 20.10.89., Mme Roose, n°87 416). A l’inverse, est légal le sursis fondé sur le fait
que le terrain d’assiette d’un projet de construction est situé
dans un secteur susceptible d’être réservé à des équipements publics
(Arrêt CE 03.12.75 Compagnie pour l’équipement, le financement et
la construction et établissements particuliers des filles de la charité
de Saint-Vincent de Paul, n° 96.028). Plusieurs arrêts du Conseil d’État sont venus préciser
cette notion et ont ainsi annulé des arrêtés de sursis à statuer se fondant
sur la violation d’un futur P.O.S. prévu dans un document qui n’était
pas en « état d’avancement suffisant pour justifier légalement une
décision de sursis à statuer » :
Par ailleurs, le juge a précisé que tout détail supplémentaire intervenant
après la décision de sursis à statuer ne peut valider après coup ce sursis
(CE, 09.04.93, Société Texim - annexe n°6). La décision prendra la forme d’un arrêté portant sursis à statuer.
Cet arrêté doit impérativement intervenir pendant le délai d’instruction
de la demande d’autorisation (CE 01.02.65, Ministre de la construction
contre Société Dagane et Baroche). Aux termes de l’article L 111-8, « le sursis à statuer doit être
motivé ». La décision doit définir quels sont les éléments qui rendent
l’exécution plus difficile ou plus onéreuse. Cette motivation doit
être explicite et ne peut se limiter à la référence à un texte ou une
reproduction d’un texte (CE, 29.07.94, Commune de Milhaud - annexe
n°7). Le sursis permet de différer une décision : l’arrêté doit donc mentionner la durée du sursis. Cette durée ne peut excéder deux ans à compter de la notification du sursis. Le délai peut évidemment être plus court. Enfin, si celui-ci n’est pas mentionné, la durée est considérée comme étant de deux ans. Le délai tombe quoi qu’il en soit au moment de la publication du P.O.S. Avec la durée doit figurer la date à partir de laquelle la demande pourra être confirmée. A la fin du premier délai, l’Administration peut de nouveau prononcer
un sursis, mais uniquement si la raison de ce second délai est différente
de celle du premier. De plus, il faudra que la durée cumulée des deux
sursis n’excède pas trois ans. Lorsque la durée de validité du sursis est expirée, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation doit prendre une décision définitive d’acceptation ou de rejet de la demande en fonction du droit existant. Toutefois, cette décision n’intervient pas automatiquement ; le pétitionnaire doit confirmer sa demande initiale dans les deux mois qui suivent l’expiration du délai. Par contre, il n’a pas besoin de déposer un nouveau dossier de demande, une simple confirmation par voie de lettre recommandée avec avis de réception suffit. La décision définitive doit intervenir dans les deux mois qui suivent. A défaut de notification dans ce délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée et le demandeur devient titulaire d’un permis de construire tacite. A cet égard, le Conseil d’État a précisé que le permis de construire obtenu tacitement après que le pétitionnaire ait confirmé sa demande, conformément à l’article L 111-8 du Code de l’urbanisme, à l’expiration du délai de validité d’un sursis, ne peut légalement faire l’objet d’un retrait car l’Administration se trouve dessaisie (CAA Lyon, 07.02.95., Ministre de l’Équipement, du logement et des transports contre société des anciens établissements Giuggi - annexe n°8) Il est à noter que l’Administration peut refuser expressément la
demande pour des motifs qui auraient pu être invoqués dès l’origine
(CE, 31.05.72., Ministre de l’équipement et du logement contre Gaut,
confirmé en 1982). Les articles L 111-7 et R 123-26 du Code de l’urbanisme disposent
que toutes les autorisations d’occupation ou d’utilisation du
sol peuvent faire l’objet d’un sursis à statuer. Les permis
de construire et de démolir sont donc concernés, ainsi que les lotissements,
les campings, le stationnement des caravanes et la coupe et l’abattage
des arbres. Certaines législations particulières rendent possible le sursis
à statuer pour les installations classées, les carrières et sites de déchets. Comme le sursis a un caractère exceptionnel et que la situation de la
déclaration de travaux n’est prévue par aucun texte de manière expresse,
celles ci ne peuvent faire l’objet de tels sursis (circulaire du
25 juillet 1986 - annexe n°9). Mais dans le passé, le Conseil d’État
a adopté la position inverse (CE, 09.10.74, Consorts Chodron de Courcel). Une décision de sursis à statuer ne peut pas être prise à l’occasion d’une demande de certificat d’urbanisme, car il ne constitue pas un acte d’autorisation (CE, 28.01.81., Ministre de l’environnement contre S.C.I. Provence). En revanche, l’éventualité d’un sursis peut figurer dans un certificat d’urbanisme (R. 410-16), mais la présence de cette mention ne suffit pas à justifier que celui ci puisse être un certificat négatif. Soulignons que selon un arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Lyon (CAA Lyon, 15.02.94, Société Immobilière programmation et communication, annexe n°10), le silence du certificat sur l’éventualité d’un sursis à statuer lié à la révision du plan d’occupation des sols signifie que l’Administration ne considère pas que le sursis à statuer doive être opposé, et le certificat peut être en cela entaché d’une erreur manifeste d’appréciation. Cette même Cour a émis un autre jugement dans ce sens (28.02.95. M Alberto - annexe n°11). Dans le cas où un certificat d’urbanisme mentionne qu’un sursis à statuer pourra être opposé à une demande de permis de construire dans la mesure où l’établissement d’un P.O.S. vient d’être prescrit, et sachant que ce plan a été rendu public à la date où l’autorité compétente statue sur la demande de permis de construire, il appartient à l’autorité de rejeter cette demande, même si elle a été présentée dans le délai de six mois prévu à l’article L 410-1 du Code de l’urbanisme, si elle ne respecte pas les dispositions du P.O.S. qui sont au nombre de celles qui figurent dans le certificat d’urbanisme (CE, 10.07.87, Ministre de l’urbanisme, du logement et des transports contre Foucault - annexe n°12). Remarquons pour terminer que le recours contre une décision de sursis
est toujours possible, mais il faut savoir qu’un sursis n’ouvre
jamais droit à indemnisation. Le recours peut se fonder sur l’illégalité
externe du P.O.S. et non son illégalité interne. |
|||
|
||||
|
||||
