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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°1 - 1997
12 - BAIL A USAGE MIXTE PROFESSIONNEL ET D’HABITATION - LOI DU 22 JUIN 1982 - RENOUVELLEMENT - CONDITIONS - OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. Si le titulaire d’un contrat de location à usage mixte professionnel et d’habitation n’est pas tenu, durant le bail, d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu’au terme du contrat, il n’occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que la loi du 22 juin 1982 alors applicable, confère à celui qui habite les lieux loués. Cet arrêt est important car il institue un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation établie par un arrêt du 11-10-89 (Benaloun c/ Haddad) qui disposait que la destination des locaux à usage d’habitation et professionnel n’implique pas, par elle-même, l’obligation d’utiliser les lieux loués à chacun des usages prévus par la convention. Il résulte de cette décision que : - la destination mixte demeure une faculté au cours du bail, - la destination mixte devient une obligation en fin de bail pour en obtenir le renouvellement, - en cas de litige, les juges ont à apprécier, si au terme du bail, le locataire occupait au moins partiellement les locaux pour son habitation principale. Ass. plén., 02-02-96, Benaloun c/ Haddad et autres. J.C.P. éd. N., n° 9, 28-02-97, jurisprudence, p. 349 à 351. 13 - LE BAILLEUR PEUT-IL SE DÉCHARGER DE SON OBLIGATION DE VOISINAGE SUR SON LOCATAIRE ? Les clauses d’un bail sont inefficaces pour exonérer le bailleur de son obligation de voisinage. Le bailleur reste en effet responsable, à l’égard du voisin, des troubles causés par son locataire. Telle est la solution retenue par la Cour de cassation lors d’un arrêt rendu le 17-04-96. Aussi, la responsabilité peut incomber tantôt au bailleur, tantôt au locataire, selon que le dommage provient plutôt de la disposition des lieux (fumées dues à l’absence de moyen de chauffage correct...) ou plutôt du comportement du locataire (odeur de cuisine...). Les Petites Affiches, 13-01-97, p. 16. 14 - BAUX D’HABITATION : BANNISSEZ LA LETTRE RECOMMANDÉE. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le délai de préavis applicable au congé du bailleur est de six mois et que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’exploit d’huissier. L’auteur insiste dans son article sur l’importance des formes à respecter et qu’il convient de privilégier l’exploit d’huissier, mettant en évidence les aléas que peuvent engendrer les envois postaux. J-P. Blatter. A.J.P.I., 3/97, p. 192 et 193. Copropriété 15 - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE - ACTION EN NULLITÉ - COPROPRIÉTAIRE REPRÉSENTÉ PAR UN MANDATAIRE - DÉCISION PRISE SUR UNE QUESTION NON ÉCRITE A L’ORDRE DU JOUR - CONSÉQUENCES. Si un vote est acquis, à l’unanimité ou à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, sur une question qui n’est pas inscrite à l’ordre du jour, le copropriétaire représenté, qui a nécessairement limité le mandat au vote des seules questions prévues par la convocation, est recevable à contester la décision de l’assemblée générale. CA Rouen, 14-02-96, Syndicat des copropriétaires de la copropriété « Les jardins et le commerce du Gros Horloge » c/ Époux Vesperini. J.C.P. éd. N., n° 7, 14-02-97, jurisprudence, p. 275 et 276. Vente d'Immeuble 16 - AGENT IMMOBILIER -COMMISSION. La reconnaissance du droit à rémunération de l’intermédiaire (agent immobilier ou notaire négociateur), lorsque le paiement de la commission a été mis à la charge de l’acquéreur, s’analyse en un droit de substitution. C’est à dire qu’en l’exerçant, le préempteur se substitue purement et simplement à l’acquéreur évincé en tous ces droits et obligations. Cependant, il semble difficile de justifier la solution retenue par la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 26-03-96, dans l’hypothèse d’un mandat de recherche consenti par l’acquéreur seul, le vendeur restant totalement étranger à cette convention (article 1165 du code civil). La convention de vente et celle du mandat de recherche étant parfaitement distinctes, les modalités de rémunération de l’intermédiaire ne font pas partie des charges et conditions de la vente, le montant de la commission est alors une charge augmentative du prix. Dès lors, la vigilance du notaire devra également porter sur l’ensemble des conventions souscrites par l’acquéreur, lorsque ces dernières sont en lien direct avec la vente, et qu’elles ont été notifiées au préempteur. Civ. I., 26-03-96. Répertoire Defrénois, 30-01-97, 36466, p. 92 à 100. |
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