Bulletin Mars 2003 : IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

Préemption – clause de caducité de la promesse de vente - référé suspension possible

Le fait que le bien préempté ait fait l’objet d’une promesse de vente qui comportait une clause de caducité en cas de préemption n’empêche pas d’ordonner sa suspension. Eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets vis à vis de l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit, en principe, être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision. Toutefois, il peut en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifierait de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption.
CE, 13 novembre 2002, Hourdin, n° 248851 - droit administratif – Editions du Juris-Classeur, janvier 2003, page 40

Afin d’éviter de soumettre un échange de parcelles au droit de préemption de la commune, deux propriétaires riverains ont conclu un bail emphytéotique avec pacte de préférence, ce qui permettait de différer la déclaration d’intention d’aliéner après la réalisation du projet envisagé. Ce bail a été qualifié de vente déguisée et annulé pour fraude.
Cass Civ 3ème 27 novembre 2002 – AJDI n°1/2003 p.26

Exercice du droit de préemption urbain – revente à un promoteur – compétence du juge judiciaire pour annuler éventuellement cette vente

Une commune préempte un terrain pour réaliser un projet d’équipement touristique. Puis le conseil municipal décide de vendre ce terrain à un promoteur. L’acquéreur évincé par la préemption obtient l’annulation de cette préemption et de la décision de revente.
Le Conseil d’Etat censure l’arrêt de la Cour d’Appel au motif que les décisions par lesquelles une commune préempte un bien puis le revend ne forment pas entre elles un ensemble indissociable et que seul le juge du contrat (juge judiciaire) peut prononcer la nullité de l’acte de vente.
Conseil d’Etat 26 novembre 2001 – Rép. Defr. N°21, article 37618 page 1422

Vente d’un terrain – dol de l’acquéreur – silence sur les richesses du sous-sol

Il ne peut être fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir prononcé la nullité de la vente pour dol de l’acquéreur, ce dernier ayant volontaire caché au vendeur la richesse de la composition du sol de ses terres, et sa véritable identité par le biais d’une clause de substitution. Le directeur général d’une société qui voulait exploiter cette richesse, acquéreur effectif, avait servi de prête nom. Espèce inédite.
Cass. 3ème civ. 15 novembre 2000 – JCP éd N. n° 46 page 1571 du 15 novembre 2002, numéro 1618

Vente de l’immeuble loué – cession de contrat – acquéreur subrogé dans les droits antérieurs du bailleur (non)

La Cour de cassation réaffirme une jurisprudence devenue constante : la cession de bail n’opère pas cession de créance. Il s’agit d’une cession de contrat à obligations successives. Par conséquent, l’acquéreur d’un immeuble loué ne peut agir contre le locataire pour des faits antérieurs à son acquisition, tout comme on ne peut lui faire supporter des obligations nées pendant cette même période. En l’espèce, l’acquéreur s’est vu refuser la résiliation du bail demandée pour défaut de paiement antérieur à la vente de l’immeuble. Pour que la prétention de l’acquéreur aboutisse, il aurait fallu prévoir expressément une cession de créance ou une subrogation.
Cass Civ 3ème 2 octobre 2002 - AJDI n°1/2003 p.25 – BRDA 20/02 n°8

La sous-location non déclarée au bailleur par le preneur justifie la résiliation du bail, alors même que le bail prévoyait bien la faculté de sous-louer.
Article L 145-31 du code de commerce prohibe la sous-location sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, et dispose « qu’en cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l’acte ». Rappel d’un principe important.
CA Toulouse 13 février 2002 - JCP Not. numéro 47 page 1599 du 22 novembre 2002,

La Cour de cassation a considéré que la résiliation d’un bail commercial par l’époux exploitant commun en biens, ne peut être assimilée à une aliénation du fonds, pour laquelle le concours du conjoint serait requis. En conséquence, l’époux a pu valablement donner seul congé au bailleur.
Cass 3ème civ. 18 dèc 2002, n°01-03.539, n° 2000 FS-P + B, Periot c/ Striglio

Situation du sous-bail en cas de disparition du bail principal – cas d’espèce du preneur principal acquéreur

S’il est exact que la réunion sur une même tête des qualités de preneur et de propriétaire entraîne l’extinction du bail principal, et que la disparition du bail principal entraîne l’extinction du sous-bail, il n’en demeure pas moins que le sous-bail ne s’éteint pas lorsque le preneur principal devient propriétaire de l’immeuble loué. En effet, dès lors que les droits du bailleur principal sont maintenus sur l’immeuble à quelque titre que ce soit, rien n’est susceptible de remettre en cause les droits qu’il a consentis au sous locataire, qui demeure son locataire.
Cass Civ 3ème 2 octobre 2002 – AJDI n°1/2003 p.27

La Cour de cassation vient de préciser que lorsqu’un bail commercial a été conclu à l’origine pour une durée supérieure à neuf ans, il appartient aux parties lors de chaque renouvellement, d’exprimer expressément leur volonté de contracter pour cette durée. A défaut le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années.
Cass 3ème Civ 2 Octobre 2002 n°1464 FS-PB Barnier c./Sté Necker Optique - BRDA 20/02n°9

Pour refuser de verser à son locataire une indemnité d’éviction, le propriétaire d’un hôtel avait fait valoir que la mise en location-gérance du fonds de commerce était contraire à une clause du bail qui imposait une occupation personnelle des lieux.
La Cour de cassation a jugé que l’occupation des lieux visée par cette clause n’avait pas pour objet d’empêcher le locataire d’adopter le mode d’exploitation le plus approprié. Tel était le cas de la location-gérance, qui ne constitue pas une sous-location, dès lors que le locataire était resté personnellement responsable de ses obligations contractuelles vis à vis du bailleur.
Cass 3ème Civ 14 novembre 2002 Chaunier c./ Sté Patrick et Alain Rouleau - BRDA 23/02 n°9

Garantie décennale – dommages consécutifs – indemnisation en garantie des condamnations prononcées contre le vendeur

Bien que l’article 1792 ne vise que les dommages à l’ouvrage, la jurisprudence décide que sont également réparables au titre de la garantie décennale les dommages consécutifs, c’est-à-dire ceux qui sont la suite immédiate et directe des dommages à l’ouvrage. La Cour de cassation ne fait que transposer le droit commun de la responsabilité qui veut que le responsable indemnise la victime de l’intégralité de son préjudice. En l’espèce, l’entrepreneur a été condamné à indemniser le vendeur en garantie des condamnations prononcées contre ce dernier, suite à l’annulation d’une vente de parking pour dysfonctionnement du système automatique.
Cass. Civ 3ème, 2 octobre 2002 - RDI n°6 nov-déc. 2002 p.543

Toute personne, y compris un simple particulier, qui vend son pavillon dans les dix années de la réalisation de travaux de gros œuvres par ses soins, est réputée constructeur au sens de 1792-1-2° du code civil. Par conséquent, il est tenu de la garantie décennale. Rappel du principe.
Civ.3ème, 2 octobre 2002 (Bondu / AGF) Dict.Perm.Urb. Const., Bull 324, 1344

Vente d’immeuble à construire - acquisition du bien par adjudication – mise en œuvre de la garantie extrinsèque par l’acquéreur impossible

La garantie extrinsèque d’achèvement ne peut être mise en œuvre dans le cadre d’une vente par adjudication réalisée à l’occasion de la liquidation judiciaire des biens de l’acquéreur en l’état futur d’achèvement. En effet, l’acquéreur a acheté l’immeuble dans l’état où il se trouvait au jour de l’adjudication. La protection de la garantie ne peut profiter lorsque l’acquéreur initial, placé en liquidation judiciaire, est lui-même défaillant dans l’obligation de payer le prix
Cass civ 20 novembre 2002 n°01-12518 – SARL DFR c/SA Crédit agricole du Centre Est

De la notion de conformité en construction
par Jean Baudin

Un intéressant article de doctrine qui s’interroge sur la définition de la « conformité » en droit de l’urbanisme et de la construction, tant vis à vis du permis de construire que des prévisions contractuelles, récapitule les délais de prescription, en cas de non-conformité ou de vices ainsi que les différents recours.
Rép. Defr. N°21, article 37614 page 1347

Peut-on choisir son locataire

La loi du 17 janvier 2002 a introduit un deuxième alinéa dans l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 afin de lutter « contre les discriminations dans la location des logements ». L’étude par Jacques LAFOND analyse la preuve de cette discrimination, la nature de la sanction, les pièces justificatives de la solvabilité du locataire pouvant ou non, être demandées par le bailleur et la sanction envisagée pour non-respect de cette règle, le cautionnement.
L’étude souligne certaines carences de la loi sur ces points.
JCP Ed Not. N° 47 page 1619 du 22 novembre 2002, numéro 1638

Bail d’habitation et cautions - précautions

Le maintien du locataire dans les lieux d’habitation ne s’accompagne pas toujours de la conservation par le bailleur de la garantie de cautionnement. Une étude par Eric MALLET rappelle les différences en la matière entre les cautionnements à durée déterminée ou indéterminée.
JCP Ed. Not. numéro 48 page 11648 du 29 novembre 2002,