Bulletin Mars 2003 : DU COTE DE VOTRE NOTAIRE

Michèle Raunet interviendra jeudi 20 mars 2003 au cours d’une formation EFE destinée au collectivités locales consacrée à la prévention et à la gestion des risques majeurs. Elle abordera plus particulièrement le risque Incendie (mesures de prévention, responsabilités et règles d’urbanisme).
Bruno Cheuvreux interviendra le 21 mars 2003 au cours d’un colloque organisé par l’ADEF sur le thème de la Mobilisation foncière. Son intervention portera plus particulièrement sur les blocages juridiques actuels de l’offre foncière.
Bruno Cheuvreux interviendra le 1er avril 2003 lors d'une journée-formation de l'Ecole de Formation du Barreau (EFB) sur le thème de la vente d'un immeuble bâti (description de la constitution d'un acte type, du dossier d'usage jusqu'aux formalités de publicité foncière).
Le 13 juin 2003, Jean-Pierre Brulon et Michèle Raunet interviendront dans le cadre d’un colloque de l’ADEF sur le thème des montages en volume (imbrication des volumes privés et publics).

Nous sommes locataires d’un bail commercial. Nous comptons effectuer d’important travaux intérieurs (transformation de bureaux en locaux commerciaux…) et extérieurs (transformation de la façade…). Doit-on obtenir l’accord du bailleur ? Ces travaux auront-ils une incidence sur le montant du loyer lors du prochain renouvellement ?

L’article 1728 du Code Civil oblige le locataire à user de la chose louée en bon père de famille ce qui implique qu’il ne peut modifier la chose louée sans l’accord du propriétaire (CA paris 12 décembre 1997). C’est une infraction suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail (Cass civ 29 avril 1997). Le bailleur est en droit de refuser des travaux qui modifieraient l’état des lieux accepté dans le bail (CA Paris 17 février 1994).
La jurisprudence a nuancé cette interdiction en mentionnant que de simples aménagements peuvent être réalisés sans l’accord du bailleur. Par exemple, concernant un bail commercial, il a été jugé que les travaux d’embellissement et d’amélioration ainsi que la construction d’une véranda destinée à accueillir un supplément de clientèle ne relèvent pas de l’autorisation préalable du bailleur (CA Rennes 26 juin 1996). Les travaux que vous décrivez sont à notre sens des travaux importants qui nécessiteront, semble-t-il, l’accord du bailleur.
Il faut également se référer aux clauses du bail qui peuvent prévoir un accord express du bailleur pour tous les travaux que le preneur compte entreprendre.

En vertu de l’article L145-34 du Code de commerce, la révision du loyer du bail renouvelé est plafonnée à la variation de l’indice du coût de la construction à moins d’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative. Le loyer pourra donc être déplafonné en cas de modification notable de plusieurs éléments décrits à l’article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 dont la surface et le volume des biens loués ainsi que la surface affectée à la réception du public.
L’article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 indique néanmoins que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, le bailleur en assume la charge.
On en a donc déduit que lorsque le locataire réalise des travaux d’améliorations, le bailleur ne peut s’en prévaloir, ni comme motif de déplafonnement, ni comme élément d’appréciation de la valeur locative, s’il n’en a pas assumé la charge. La jurisprudence traditionnelle a conjugué les dispositions des article 23-1 et 23-3 (CA Paris 30 janvier 1990).
Le loyer reste plafonné lors du premier renouvellement suivant la réalisation des travaux, le bailleur pouvant retenir ces éléments lors du second renouvellement (il y a en effet le plus souvent accession à la propriété pour le bailleur à la fin du bail).
Ce principe a été retenu pour des travaux de création de deux pièces dans une cour intérieure augmentant la surface louée (Cass 4 déc 1991), la transformation d’un local d’habitation en local commercial accroissant ainsi la surface commerciale (Cass civ 28 mai 1997).

Une évolution jurisprudentielle récente conduit à appliquer d’une manière autonome l’article 23-1 en excluant certains travaux du régime des améliorations pour admettre un déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement. C’est le cas d’une augmentation importante de la surface affectée à la vente, et d’un changement d’affectation (Cass civ 26 nov 1997), de même qu’un simple déplacement de cloison augmentant la surface de vente (CA Paris 14 mai 1996). La Cour de Cassation demande aux juges du fond de qualifier les travaux et de dire s’ils relèvent de l’article 23-1 (travaux modifiant les caractéristiques propres du local) ou s’ils relèvent de l’article 23-3 (travaux d’amélioration).

En l’espèce, les travaux de façade seront considérés comme des travaux d’amélioration n’entraînant pas de déplafonnement alors que les travaux intérieurs, selon leur importance et leur caractéristique, pourront entraîner un déplafonnement dès le premier renouvellement. Dans l’incertitude, les praticiens encouragent les bailleurs à invoquer les travaux, en tout état de cause, lors du premier renouvellement, quitte à les invoquer à nouveau lors du second s’ils sont déboutés de leur demande.