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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 1 - Mars 2002

DU COTE DE VOTRE NOTAIRE

L'Etude CHEUVREUX sera présente au MIPIM, marché international des professionnels de l'immobilier se tenant à Cannes, à l'occasion de sa réunion annuelle du GEIE de notaires européens : Notaries' €uropean Task Force (N€T).
Ce GEIE, créé en mars 2001, regroupe des notaires des pays suivants : France, Allemagne, Angleterre, Belgique, Italie, Espagne, Luxembourg, Portugal, Malte et seront rejoins, lors du MIPIM, par des notaires de Suisse, et Pologne. L'Assemblée Générale du N€T se tiendra le 13 mars 2002 sur le bateau French Riviera et sera suivie d'une présentation du site web, www.net-eeig.com, dont l'ouverture au public est prévue le 20 mars 2002.

Une conférence GRIDAUH - Chambre des Notaires de Paris - Barreau de Paris se tiendra le 10 avril 2002 de 14 h à 17 h au Grand Auditorium de la Maison du Barreau (2-4 rue d'Harlay - Paris 1er ). Elle aura pour thème "La régularisation en droit de l'urbanisme". Le Professeur FATOME interviendra notamment sur le thème de la régularisation des constructions édifiées ou modifiées irrégulièrement. Pour rappel, Maître CHEUVREUX est représentant de la Chambre des Notaires de Paris auprès du GRIDAUH.

DES CLIENTS NOUS ONT DEMANDE

Dans le cadre d'un bail commercial, peut-on à l'occasion d'un congé pour renouvellement, imposer au locataire un nouveau bail actualisant et apportant des modifications au bail initial ?
Le principe : la jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises sa position en la matière : le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir aux juges en matière de fixation du prix (Cass civ du 12 oct 1982, confirmé par Cass civ 30 mai 1984, Cass civ 14 octobre 1987 et Cass civ 6 mars 1991). Les juges se fondent sur l'article 1134 du Code civil concernant la force obligatoire du contrat et sur l'article 29 du décret de 1953 sur les baux commerciaux.
Avant la réforme du 3 juillet 1972, le juge des baux commerciaux pouvait statuer sur les contestations relatives aux conditions accessoires du bail renouvelé. Tel n'est plus le cas aujourd'hui, la nouvelle rédaction de l'article 29 du décret du 30 septembre 1953 ayant retiré de la compétence du juge les contestations relatives aux conditions accessoires du bail renouvelé.
C'est un principe absolu. Les clauses du bail primitif sont intangibles et doivent être reprises sans modification dans les baux en renouvellement. Seul le loyer peut faire l'objet d'une modification.

La solution : La seule voie réside dans la libre négociation et la transaction. Rien n'interdit aux parties, notamment dans le cadre d'un accord transactionnel, d'apporter certaines modifications au contrat initial. Un avenant pourra alors être signé entre les parties. Si les modifications résultent du bon sens (adaptation aux nouvelles réglementations…) et ne modifient pas l'économie du contrat (consistance et utilisation des biens…), il n'y a aucune raison pour que le locataire refuse de signer l'avenant.
Cette transaction peut se faire à tout moment.

Dans le cadre d'une promesse de vente, le notaire doit interroger la Mairie du lieu de l'immeuble par une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) afin de savoir si cette dernière va user de son droit de préemption. La Mairie décide de ne pas préempter. L'acquéreur et le vendeur suspendent leurs engagements pour ne signer la vente qu'un an après. La purge du Droit de Préemption Urbain (DPU) est-elle limitée dans le temps ? Doit-on à nouveau avertir l'Administration ?

Les effets de la renonciation de l'administration, qu'elle soit implicite (après deux mois de silence) ou explicite ne sont pas limités dans le temps. Le propriétaire peut donc librement vendre son bien aux conditions prévues dans la DIA (CA Versailles 25 novembre 1988) à condition qu'elles aient été communiqués avec la DIA (Cass 3ème civ, 30 mai 1996). Toute modification dans la consistance du bien, le prix ou la qualité de l'acquéreur rend nécessaire une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner (CA Versailles 25 novembre 1987). Le guide du droit de préemption urbain (Ministère de l'Equipement, La Documentation française 1991) confirme également les solutions jurisprudentielles en précisant néanmoins que le changement d'acquéreur n'implique en aucun cas la production d'une nouvelle DIA.

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