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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 2- Juin 2003
GARANTIE DU CONSTRUCTEUR Police d’assurance constructeur non-réalisateur et intérêt concernant la prescription A l’occasion de deux arrêts de la Cour de
cassation, l’auteur de la note explique l’utilité de
souscrire une police d’assurance Constructeur Non Réalisateur
(police de responsabilité décennale du constructeur), en
plus de la police d’assurance dommage-ouvrage (police de choses),
notamment au regard du régime de prescription.
Violation d’une règle d’urbanisme et résolution d’une vente La Cour d’Appel de Paris confirme l’annulation
d’un vente d’un bien immobilier construit en violation des
règles d’urbanisme (en l’espèce, construction
d’une maison de 120 m² avec une simple déclaration de
travaux), sur le fondement de vice du consentement de l’acquéreur.
A noter que la Cour impose au vendeur de démontrer que son acquéreur
avait eu connaissance des défauts de la chose vendue («l’information
de l’acquéreur ne se présume pas») Prix – modification par le Juge – impossibilité (oui) Le prix de vente déterminé par les parties
ne peut être modifié par le Juge. Vente d’immeuble – action en dommages-intérêt née antérieurement au profit du vendeur – transmission à l’acquéreur (non) En l’absence de clause expresse, la vente d’un
immeuble n’emporte pas de plein droit cession au profit de l’acquéreur
des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui
ont pu naître au profit du vendeur en raison de dommages affectant
l’immeuble antérieurement à la vente. Obligation de dépollution – transmission à l’acquéreur – validité (oui) La Cour de cassation confirme que la charge de dépollution
d’un terrain, pesant sur le propriétaire à défaut
pour le précédent preneur, dernier exploitant, de l’avoir
effectuée, peut être valablement transmise conventionnellement
au nouveau preneur, les articles 1719 et 1720 du Code civil n’étant
pas d’ordre public. BAIL COMMERCIAL Bail commercial – congé – indivision La Cour de cassation rappelle que le congé d’un
bail commercial doit être délivré à la requête
de tous les indivisaires sous peine de nullité. Bail commercial – domaine d’application de la prohibition des clauses d’interdiction de cession à l’acquéreur du fonds de commerce La Cour de cassation vient de rappeler que la prohibition
des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur
du fonds de commerce ne s’applique qu’à une interdiction
absolue et générale de toutes cessions et non à de
simples clauses limitatives ou restrictives. Ainsi, les simples clauses
restrictives comme l’agrément du cessionnaire sont ainsi
validées par la jurisprudence. Bail commercial – convention de mise à disposition avec restriction de jouissance des lieux dans le temps et fourniture de prestations par le preneur – caractère d’une sous location (non) La Cour de cassation approuve une Cour d’Appel
de ne pas considérer comme sous location la convention conclue
par le preneur de locaux de studios de musique et de danse en vue de mettre
à disposition à un institut de formation d’enseignants
de danse et de musique une partie des locaux compte tenu des restrictions
de jouissance des lieux dans le temps, de la fourniture de prestations
(entretien et équipement des locaux), le contrôle de l’accueil
et de la sécurité fournis par le preneur. Emplacement dans un centre commercial – autonomie de gestion (non) – application du statut des baux commerciaux (non) La Cour d’Appel avait constaté que si la
société locataire assurait seule la gestion de ses stocks
et ventes et réglait directement ses factures d’électricité,
elle était soumise aux horaires d’ouverture du centre commercial,
et que c’était ce dernier qui assurait le paiement des charges,
de même que l’organisation de la publicité, et fixait
la politique des prix. Révision du loyer – loi MURCEF – application aux instances en cours (non) La loi MURCEF, en ce qu’elle revient sur la jurisprudence de la Cour de cassation relative à la fixation des loyers commerciaux, ne répond pas à un motif d’intérêt général et n’est donc pas applicable aux procédures en cours. Cet arrêt est en contradiction avec un arrêt du 27 septembre 2002 de la Cour d’Appel de Paris qui avait suivi deux arrêts du 27 février 2002 de la Cour de cassation. Ces deux arrêts avait consacré le principe selon lequel le loyer ne peut évoluer à la baisse que s’il est rapporté la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux. Affaire à suivre.
Locataire et responsabilité de la chose louée La Cour de cassation a retenu la responsabilité
du locataire dont la chute d’un volet de l’appartement dont
il était preneur, a endommagé une voiture, au visa de l’article
1484 du Code civil suivant lequel «On est responsable […]
du dommage […] qui est causé par le fait des choses […]
que l’on a sous sa garde». Caution des engagements du locataire – rappel de l’obligation d’apposition de la mention manuscrite La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la personne qui se porte caution des engagements du locataire doit apposer sur l’acte une mention manuscrite. Bien que contestable dans sa portée, un jugement du TI de Grenoble vient préciser que la mention manuscrite est également nécessaire même en présence d’un bail d’habitation notarié. Le raisonnement du tribunal est fondé sur la distinction entre l’engagement de la caution et son information. La prudence invite donc à insérer la mention manuscrite sur les actes de cautionnement de baux d’habitation. Son contenu est défini a minima par la loi et comprend 4 éléments : montant du loyer, condition de sa révision, nature et étendue de l’obligation et reproduction de l’alinéa 2 de l’article 22-1 sur la faculté de résiliation unilatérale. TI Grenoble, 8 janv.2002 ; SCI R2E c/ Clot et a. [RG n° 11-99-001620] JCP Not. N° 11 – 14 mars 2003, Page 422,
Crédit-bail immobilier – maîtrise d’ouvrage déléguée au crédit-preneur - effets Une société de crédit-bail, en sa
qualité de mandant, est tenue des actes de son mandataire, en l’occurrence
le crédit preneur à qui il avait consenti une délégation
de maîtrise d’ouvrage, dans les limites du mandat donné
à celui-ci. BAIL EMPHYTEOTIQUE Bail emphytéotique – effet de la stipulation d’une clause de résiliation de plein droit – perte du caractère de bail emphytéotique Il ressort d’un important arrêt de cassation
rendu par la 3ème chambre civile que la stipulation dans le contrat
d’une clause de résiliation au profit du bailleur est de
nature à faire perdre à la location sa qualification de
bail emphytéotique. Selon les juges du fond, la présence
d’une clause résolutoire «confère au preneur
une précarité incompatible avec la constitution de droit
réel». Cette jurisprudence est à rapprocher d’une
décision de la même chambre rendue le 15 mai 1991 qui avait
exclu le caractère emphytéotique d’un bail en présence
d’une clause permettant une résiliation du bail emphytéotique
par le propriétaire dans la perspective de la vente ou démolition
de l’immeuble. Il convient de noter qu’un arrêt du Conseil
d’Etat (au sujet de baux portant sur des immeubles appartenant à
des collectivités territoriales) a admis qu’une clause de
résiliation ne faisait pas perdre au contrat sa qualité
de bail emphytéotique (CE, 25 févr.1994). A l’avenir,
il conviendra donc d’être vigilant à toutes les stipulations
d’un bail emphytéotique de nature à rendre précaire
les droits du preneur, à peine de disqualification du bail emphytéotique. RESPONSABILITE DU CONSTRUCTEUR Responsabilité du constructeur – concordance entre le devis et le permis de construire Il incombe à l’entrepreneur, tenu d’une
obligation de conseil, de s’assurer que le devis estimatif qu’il
établit est en concordance avec la construction autorisée
par le permis de construire. La jurisprudence renforce ici la responsabilité
du constructeur, dans un domaine où jusqu’alors seul l’architecte
était mis en cause. Responsabilité du constructeur – droit commun – délai de prescription général de dix ans L’action en responsabilité contractuelle
contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la
réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves. La
responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur pour
manquement au devoir de conseil ne peut être invoquée quant
aux désordres affectant l’ouvrage, au-delà du délai
de dix ans à compter de sa réception. |
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