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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 2- Juin 2003

DU COTE DE VOTRE NOTAIRE

Michèle Raunet est co-auteur avec le Professeur Fatôme d’un article intitulé « le retrait des autorisations et des certificats en matière d’urbanisme après la loi du 12 avril 2000 et l’arrêt Ternon », à paraître dans le prochain annuaire du GRIDAUH.

Michèle raunet animera une formation EFE (www.efe.fr) le 14 octobre prochain concernant le domaine public. Elle interviendra plus particulièrement sur les conventions d’occupation domaniale.

DES CLIENTS NOUS ONT DEMANDE…

Je souhaite acquérir un appartement pour le louer. C’est une « chambre de bonne » qui fait 10 m2. Le vendeur me précise que l’on peut la louer en toute légalité. J’ai entendu pourtant parlé d’un texte interdisant les ventes de « chambre de bonne » inférieure à 14 m2. Qu’en est il exactement ? Quels sont les risques concernant la vente et la location ?

La loi SRU du 13 décembre 2000 a pris deux dispositions pour lutter contre les logements inconfortables, voir vétuste ou insalubre. Les deux textes peuvent s’appliquer cumulativement. Ils ne font pas référence au même nombre de mètre carré et sont donc sources d’incompréhension pour le grand public. Examinons les deux dispositions et voyons comment elles s’articulent entre elles.

• L’article 187 de la loi SRU énonce l’obligation de louer un logement décent. Il a été ainsi rajouté au début de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». Un décret d’application du 30 janvier 2002 a fixé les normes du logement décent. Il doit notamment avoir des éléments d'équipement et de confort (chauffage, eau potable, évacuation des eaux ménagères, cuisine ou coin cuisine aménagé, installation sanitaire intérieure au logement comprenant wc, baignoire ou douche, éclairage électrique suffisant des pièces et accès). En outre, le logement doit comporter au minimum une pièce principale ayant une surface minimale de 9 m².
  La sanction est d’ordre civil : le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement et faute d'accord entre les parties, s'adresser au juge, qui peut prescrire les travaux à réaliser et, à défaut de mise en conformité dans le délai qu'il fixe, peut réduire le montant du loyer. L’obligation de louer un logement décent s’applique aux baux en cours (Rép Min n°73577 JOAN 8 avril 2002).
  
• L’art 74-1 de la loi SRU interdit de diviser un immeuble en locaux qui serait impropre à l’usage d’une habitation. Sont notamment interdites « toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique ». Il est prévu une sanction pénale : « sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article » (article L111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation).
  Cette disposition s’applique aux divisions devant intervenir après le 13 décembre 2000, date de la publication du texte. L’objectif du législateur est d’arrêter la création des chambres de bonnes en divisant un lot de copropriété pour pouvoir ensuite les vendre ou les louer.
  Les chambres de bonnes qui sont issues d’une division antérieure à la loi SRU peuvent continuer à être louées ou vendues même si leur superficie est inférieur à 14 m2. Concernant leur location, elles doivent néanmoins respecter la réglementation sur le logement décent, leur surface devant être de 9m2
  au minimum.
  
• Dans votre cas, il faut donc demander à votre acquéreur ou au notaire la date de la création du lot de copropriété. Si elle est antérieure au 13 décembre 2000, vous pouvez l’acquérir en toute légalité. Vous devez dans un deuxième temps vérifier que le logement a bien les différentes caractéristiques du logement décent telles qu’elles sont décrites dans le décret du 30 janvier 2002 pour pouvoir envisager de louer le bien. Il est conseillé afin d’éviter tout litige de mentionner l’usage que vous comptez faire du bien dans l’acte d’acquisition. Votre vendeur vous garantit ainsi que vous pourrez utiliser le bien acquis selon cette destination. Vous pourrez ainsi disposer d’un motif d’annulation de la vente en cas de litige.
  

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