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LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 2 - Juin 2002

Du côté des tribunaux
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE (suite)

DIVERS

Action en bornage - détermination de la qualité de propriétaire
La 3ème chambre de la Cour de cassation rappelle que l'action en bornage implique l'existence de deux fonds contigus, objet de propriété privée. Dès lors qu'il existe une incertitude sur la qualité de propriétaire de la parcelle contiguë à celle du demandeur, il n'appartient pas au Tribunal d'instance, saisi d'une action en bornage, de trancher une question qui touche au fond du droit. En effet, il convient de bien distinguer l'action en bornage de l'action en revendication ou de l'action possessoire, qui obéissent chacune à un régime différent, ces différentes actions relevant de la compétence de tribunaux différents.
Cass. civ. 3ème 16 janvier 2002 - Rép. Défr. n° 06/02 art. 37508 n°16

BAUX COMMERCIAUX

Révision des loyers - suite arrêts Privilèges
Par deux arrêts, la Cour de cassation a affirmé que depuis la publication de la loi MURCEF (12 décembre 2001), le loyer ne peut être révisé à la baisse que si la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée. La modification législative est donc applicable immédiatement aux procédures en cours.
Cass civ. 3, 27 janvier 2002 - AJDI n°3 2002 p.180 -JCP éd..N 22 mars 2002 p 460

Nullité du congé donné par lettre simple

Le preneur qui veut résilier son bail, à la fin d'une période triennale doit impérativement le faire par acte extra-judiciaire, toute notification par lettre recommandée étant radicalement dépourvue de tout effet.
CA Paris 19 octobre 2001 - AJDI Mars 2002
Par contre, même si le congé est nul, il est malgré tout possible pour le bailleur d'accepter la résiliation amiable anticipée du bail. A partir du moment où le bailleur manifeste sans équivoque son intention de reprendre possession de son bien, on considère que le congé a été accepté par le bailleur, ce qui annule la nullité du congé.
CA Paris 26 octobre 2001 - AJDI mars 2002

Cession de droit au bail - garantie solidaire des loyers - caution(non)
L'engagement du cédant du droit au bail de demeurer " garant solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et charges et toutes les conditions du bail " s'analyse en un engagement de codébiteur solidaire et non en un engagement de caution.
Cet engagement prend fin à l'expiration du bail en cours. Il ne s'étend pas aux indemnités d'occupation qui ne se rattachent pas au bail mais à la faute quasi délictuelle du locataire de se maintenir indûment dans les lieux.
CA Paris 13 juin 2001, ZOUHAYRI c/ ARNAG, JCP ed.N 15 mars 2002 p 446

Statut baux commerciaux - cession partielle d'actif - immatriculation au registre du commerce et des sociétés

Une société bénéficiaire d'un apport partiel d'actif n'a pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, si, à la date de délivrance du congé, elle n'est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les locaux considérés ; l'immatriculation de la société apporteuse est indifférente. La Cour de cassation rappelle qu'il n'y a aucune dérogation au principe de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés et que cette immatriculation est personnelle au commerçant qui ne peut pas se prévaloir de l'immatriculation antérieure d'un tiers pour le même fonds.
Solution d'espèce inédite.
Cass civ 7 novembre 2001 - AJDI Février 2002

Destination commerciale - application de la loi de 1948 (non) - volonté des parties

La Cour de cassation écarte l'application de la loi du 1er septembre 1948 à un bail désignant la chose louée comme étant à usage industriel ou commercial. La Cour, pour évaluer les critères de la commercialité du bail se fonde sur la commune intention des parties et conclut à l'application du statut des baux commerciaux. Elle considère que la volonté des parties de conclure un bail commercial suffit à le soumettre à la législation sur les baux commerciaux ; or, il a toujours été décidé que la qualification de la nature d'un bail doit découler d'une confrontation nécessaire entre la destination contractuelle et la destination naturelle du fonds, le Juge gardant toujours un pouvoir de requalification à ce sujet.
Cass civ 7 novembre 2001 - AJDI N°2-Février

AGENT IMMOBILIER

Mandat irrévocable - droit de renoncer à l'opération (oui)
Un mandat de vendre un bien immobilier, même stipulé irrévocable, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération, et si la vente est ultérieurement conclue, l'agent immobilier, sans autre mandat valable, n'a pas droit à sa commission.
Cass. 1re civ., 5 févr. 2002, nº 99-20.895, nº 185 FS-P, cab. JCM Conseil investissement c/ épx Anglade et a.

ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Assurance dommages-ouvrage et crédit-bail

Lorsque le crédit-preneur a souscrit un contrat d'assurance dommages ouvrage, fusse en qualité de mandataire du crédit-bailleur, le contrat qui doit produire effet à titre principal au profit du crédit-bailleur, peut, à défaut, bénéficier au crédit-preneur. Les indemnités d'une assurance dommages ouvrage sont versées en principe au propriétaire de l'ouvrage assuré. Or en matière de crédit-bail, le crédit-preneur a un intérêt évident à la réparation du bien.
La Cour de cassation confirme une première décision intervenue en 1996 qui laissait supposer que le crédit-preneur pouvant être bénéficiaire des indemnités versées par l'assureur.
Cass civ 12 février 2002 - AJDI Avril 2002

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