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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 2 - Juin 2002

Du côté des tribunaux
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

VENTE

Travaux d'agrandissement - vente - défaut apparent - responsabilité décennale(oui)

Le vendeur d'un immeuble construit reste responsable des dommages de nature décennale même si ceux-ci étaient apparents au moment de la vente. Des particuliers, après avoir fait construire un garage attenant à leur maison en 1985, vendent le tout en 1990. Au moment de la vente, la fissuration du garage était apparente et le contrat de vente prévoyait une clause de non garantie du vendeur concernant l'état des biens. La cour de cassation a estimé que les vendeurs étaient responsables sur le fondement de l'article 1792- 1 2° du Code civil (responsabilité décennale). Cet arrêt rappelle la distinction entre la responsabilité du vendeur pour vices cachés (dont l'exonération est possible entre non professionnels) et la responsabilité des constructeurs et assimilés fondée sur l'article 1792 du Code civil (qui est d'ordre public).
Cass civ 3ème, 28 février 2001- Rép. Defr. N°1, article 37459 page 62

GARANTIES DU CONSTRUCTEUR

Garantie décennale - désordres futurs et évolutifs
La garantie décennale couvre les conséquences futures des désordres dont la réparation a été demandée au cours de la période de garantie. La dénonciation d'un désordre à l'intérieur de la période décennale suffit à sa réparation sur le fondement de l'article 1792 du Code Civil dès lors qu'il portera, plus tard mais de manière certaine, atteinte à la solidité ou à la destination de l'immeuble, même si ces facteurs de gravité ne se manifestent qu'au-delà du délai de 10 ans. En l'espèce, le réseau d'évacuation des eaux usées présentait des défauts dont il résultait qu'il serait impossible de l'entretenir correctement.
Cass civ 3ème, 16 mai 2001 - Rép. Defr N°1, article 37459 page 58

Garantie décennale - bénéficiaire en cas de vente
L'acquéreur d'un immeuble engage une action en garantie contre les constructeurs. L'instance étant en cours quand il cède l'appartement, le vendeur se réserve, dans l'acte de vente, la poursuite de l'instance. La Cour de cassation a jugé que le vendeur était irrecevable à poursuivre l'action étant donné qu'il n'avait plus d'intérêt direct et certain ; en effet, il n'était plus propriétaire de l'immeuble, il n'avait pas réparé les désordres avant la vente ni consenti une diminution du prix de vente en raison de ces désordres, et enfin, l'acheteur avait déclaré faire son affaire des désordres.
Bulletin pratique immobilier (BPIM) 2002, n° 1, janvier, n° 35, p. 15

ARCHITECTE

Architecte - devoir de conseil - réception sans réserve
Le maître d'œuvre, tenu d'assister et de conseiller le maître d'ouvrage, doit informer ce dernier des conséquences de la prise de possession, équivalente selon le contrat, à une réception sans réserve. En l'espèce, le contrat précisait que la prise de possession intervenant sans réception contradictoire, provoquait d'office une réception sans réserve. L'architecte aurait dû attirer l'attention du maître de l'ouvrage sur ce point. A défaut, il a engagé sa responsabilité contractuelle, laquelle est différente de la responsabilité décennale, mais est néanmoins couverte par l'assurance professionnelle obligatoire.
Cass civ 3ème, 27 juin 2001- Rép.Defr. N°1, article 37459 page 56

BAIL D'HABITATION

Congé - indivisaires - mention du nom - nullité
Le congé qui ne comporte pas le nom de l'ensemble des coindivisaires-bailleurs est nul même en l'absence de préjudice. Toutefois tant que le juge n'a pas été saisi, l'indivisaire omis peut prendre part à la procédure et l'intervention de l'indivisaire manquant couvrira l'irrégularité.
Cass civ. 3, 5 décembre 2001 Sté Mitre / Pros - Dict. perm. Ent. Agr. N° 334, mars 2002 p. 1547

Troubles anormaux de voisinage - responsabilité solidaire du bailleur et de son locataire
La Cour de cassation confirme l'arrêt de la Cour d'Appel déclarant que les troubles occasionnés par la présence d'un Centre d'accueil de toxicomanes, locataire dans l'immeuble, causait aux copropriétaires de l'immeuble un dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage.
La Cour de cassation déclare que la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage engage automatiquement la responsabilité du propriétaire lorsque le dommage subi par les voisins dépasse le seuil de tolérance. Il s'agit d'une responsabilité dite objective, indépendante du caractère fautif de l'auteur du trouble. La responsabilité est engagée du seul fait de la gravité du préjudice causé, tant du point de vue du locataire, auteur du trouble, que du point de vue du propriétaire en sa qualité de garant du fait du preneur.
Cass civ 11 juillet 2001 - AJDI Février 2002

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