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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 2 - Juin 2002

Du côté des Tribunaux
DROIT FISCAL

DROITS D'ENREGISTREMENT

Promesse de vente - obligations réciproques - enregistrement
L'enregistrement prévu par l'article 1840 A du Code général des impôts vise exclusivement les promesses unilatérales de vente. Après avoir retenu que la promesse était unilatérale dès lors que la société A s'était obligée, dans le premier protocole, à vendre des locaux dont la teneur et le prix étaient désignés et déterminables alors que la société B ne s'était pas engagée à acheter, la Cour d'Appel de Versailles avait estimé que la promesse n'était néanmoins pas soumise à l'enregistrement prescrit par l'article 1840 A du CGI car elle figure dans un accord comportant un ensemble d'obligations réciproques. La Cour de cassation a cassé cette décision au motif que les juges du fond n'avaient pas recherché s'il existait un lien de dépendance nécessaire entre ces diverses obligations réciproques, susceptibles de modifier les caractéristiques de la promesse de vente, qui serait donc devenu synallagmatique.
Cass. com 15 janvier 2002 n°126 Société générale d'archives c/ Société de sauvegarde de l'information - BRDA 5/02 n°13

Bail à construction - résiliation anticipée - droit d'enregistrement(oui)
Le bailleur qui résilie un bail à construction réalise une mutation à titre onéreux et non une accession. La résiliation d'un bail à construction prend le caractère d'un véritable transfert de propriété à titre onéreux dès lors que le preneur perd le droit de propriété temporaire dont il bénéficiait sur les constructions édifiées, en contrepartie du versement par le bailleur d'une somme équivalente à la valeur de ces constructions. Cette résiliation a permis au bailleur d'accéder avant le terme du bail à la propriété de l'immeuble construit .
Ainsi, la fiscalité favorable au bailleur (non paiement des droits d'enregistrement) lors du retour des constructions édifiées par le preneur au bailleur à l'expiration normale du bail ne peut pas s'appliquer en cas de résiliation anticipée. La résiliation est considérée comme une vente immobilière passible des droits proportionnels d'enregistrement.
Cass civ 19 juin 2001 - AJDI Mars 2002

OPERATION DE CONSTRUCTION

Immeuble inachevé - définition - réhabilitation
Cet arrêt définit la notion d'immeuble inachevé, assimilée à celle de terrain à bâtir, dont l'acquisition entre dans le champ de la taxe sur la TVA I en application de l'article 257-7° CGI. En l'espèce l'immeuble était en totale réhabilitation, tous les locaux étaient dépourvus de sanitaire, les cloisonnements avaient été abattus, les paliers et la cage d'escalier non encore rénovés.
Il a été jugé que :
- la définition de l'immeuble inachevé est spécifique à l'application de cette disposition et ne peut résulter d'une définition a contrario de l'article 257-7 du CGI qui soumet à la TVA I les cessions d'immeubles neufs effectuées dans les 5 ans de leur achèvement,
- l'immeuble inachevé est celui dont la construction ou la reconstruction a été interrompue (il y avait donc originairement un engagement de construire). Ainsi, l'immeuble est inachevé lorsque son propriétaire avait pris l'engagement de réaliser des travaux équivalant à une reconstruction, puis a cédé l'immeuble avant que ces travaux ne soient achevés. C'est l'engagement originaire pris par le cédant qui permet d'identifier par la suite l'immeuble inachevé et non pas seulement l'état matériel de l'immeuble et l'interruption des travaux.
C'est une nouvelle définition jurisprudentielle de l'immeuble inachevé.
Cass com 6 juin 2001 Copri - AJDI n°2-février, p.167

IMPOT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE

ISF - biens professionnels exonérés - caractère normal de la rémunération

La rémunération d'un dirigeant ne constitue un bien professionnel exonéré d'ISF qu'à la condition de dépasser 50% des revenus professionnels de l'intéressé. Pour apprécier le caractère normal de la rémunération, il convient de la comparer à l'ensemble des rémunérations versées dans la société et par rapport à celle du dirigeant d'entreprise ayant un chiffre d'affaires comparable.
En l'espèce, les demandeurs n'apportant aucun élément de preuve contredisant les comparaisons établies par l'administration, l'appréciation portée par cette dernière ne saurait être remise en cause.
CA Paris, 1ère ch, section B, 15 novembre 2001, n°2000/12961 Perolo-Curassier c/ Dir.services fiscaux Paris Ouest, Bulletin Joly Sociétés février 2002 N°2, page 250.

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