bulletin en PDF
(613 Ko)

Du côté de votre notaire

Du côté du parlement

Point de Vue

Flash fiscal

Du côté de l'Europe

Droit international privé

LE DOSSIER - La loi du 17
février 2002 sur la
démocratie de proximité

Du côté des tribunaux

Stratégie Patrimoniale
Droit bancaire et financier
Immobilier Institutionnel
et Promotion Immobilière
Droit Public
Urbanisme,
Aménagement Urbain
Environnement
Droit des Affaires
Droit Fiscal

LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 2 - Juin 2002

DU COTE DE VOTRE NOTAIRE

Michèle RAUNET participe, au nom de l'Etude Cheuvreux, à la rédaction et à la mise à jour d'une partie du chapitre "Urbanisme" du Lamy Droit Immobilier et notamment ce qui concerne les normes supra communales. Elle participe également à la rubrique "brèves de jurisprudence" du BJDU (Bulletin de Jurisprudence du Droit de l'Urbanisme - édition EFE).

Le 19 juin, Bruno Cheuvreux participera à une table ronde sur le thème du Plan Local d'Urbanisme, dans le cadre d'un colloque organisé par le GRIDAUH et l'Université La Sorbonne Paris I.

Des clients nous ont demandé …

Je souhaite vendre un appartement situé dans une copropriété où je suis membre du conseil syndical. La copropriété est en conflit avec une société voisine qui gère un important parking public mitoyen à la copropriété. Le litige porte principalement sur des troubles anormaux de voisinage (pollutions, nuisances sonores et olfactives, non-respect des normes de sécurité…). La procédure a été suspendue par la dernière assemblée générale dans l'attente du résultat d'un rendez-vous entre l'avocat de la copropriété et la société en cause. Dois-je prévenir le futur acquéreur de l'existence de ce trouble de voisinage. Quelles sont les obligations du syndic en la matière ? A défaut d'être informé, pourra-t-il invoquer ce silence pour annuler la vente ?

D'une manière générale, le vendeur doit fournir à l'acquéreur tous les renseignements nécessaires à l'usage de la chose vendue. Il assume ainsi une obligation d'information et de renseignement envers son acquéreur : il doit donner à son cocontractant toutes les informations qu'il détient.
Ainsi, la jurisprudence condamne le vendeur qui n'a pas révélé les vices de l'immeuble dont il avait connaissance (réticence dolosive) et notamment les troubles du voisinage (voir un arrêt récent en la matière de la Cour d'Appel de Paris du 7 juin 2001). L'obligation de renseignement s'apprécie également en fonction de la qualité du vendeur (professionnel…). En l'espèce, vous devez transmettre toute information que vous êtes tenu de connaître en tant que membre du conseil syndical.
En matière de copropriété, le syndic est tenu d'adresser au notaire, avant la signature de l'acte de vente d'un lot de copropriété, un état daté mentionnant notamment la quote-part du cédant dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée mais non encore exécutée (art 5 du décret du 17 mars 1967). L'engagement d'une procédure est considéré comme un élément qui doit être mentionné en vertu de ces dispositions.
Dans votre cas, la procédure étant suspendue, le syndic n'est pas dans l'obligation de mentionner les différents procès-verbaux relatifs au litige avec la société voisine. L'acquéreur ne pourra donc pas de lui-même accéder à cette information.
En conclusion, nous vous conseillons d'informer le futur acquéreur, dés la signature du compromis de vente, de l'existence et du contenu précis du litige entre la copropriété et le garage voisin en lui proposant de lui remettre tout document utile pour son information. L'acquéreur décidera alors d'acheter en toute connaissance de cause et la vente ne pourra plus être remise en cause pour ce motif.

Une société a été immatriculée au RCS. Un numéro provisoire lui a été attribué. Son identification au fichier géré par l'INSEE appelé SIRENE est en cours. La société a-t-elle la personnalité morale ?

Les sociétés ne jouissent de la personnalité morale qu'à compter de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés (art L210-6 du Code de commerce et article 1842 du Code Civil). Jusqu'à cette date, la personne morale n'existe pas, et donc la société ne saurait, en tant que telle, conclure un contrat (Cass civ 28 octobre 1992). Concrètement, il n'est pas nécessaire que le greffier du tribunal de commerce soit en mesure de fournir le numéro d'immatriculation pour procéder à l'inscription. Dans l'attente de connaître le numéro SIRENE, le greffier peut délivrer à la société un extrait d'immatriculation dit "extrait Kbis", en inscrivant à l'emplacement où devra être porté le numéro, la mention suivante : "Immatriculation effectuée. Le numéro sera ultérieurement communiqué." (circulaire du ministère de la Justice 11 février 1985 art 3 et 5). Le greffier communiquera au requérant le numéro d'identification dès sa réception.
Dans votre cas, la société a donc la personnalité morale même si elle ne dispose que d'un numéro provisoire.

retour au sommaire