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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 2 - Juin 2001

LE DOSSIER - URBANISME ET AMENAGEMENT (suite)

La mutabilité des règles d'urbanisme est assurée,

Le législateur a introduit une pluralité de règles visant à faciliter l'évolution des documents d'urbanisme :
- Les procédures d'élaboration, révision, modification des documents d'urbanisme sont simplifiées.
- La loi prévoit également une procédure de révision d'urgence du PLU lors d'un projet présentant un caractère d'intérêt général (article L. 123-13 du Code de l'urbanisme),
- Le changement des règles de stationnement instituées dans le PLU est facilité (procédure de modification prévue à l'article L. 123-13).
- Le SCOT est " institutionnalisé ". L'établissement de coopération intercommunal chargé de l'élaborer est également chargé de l'approbation, du suivi et de la révision du document. La dissolution de l'établissement entraîne l'abrogation du schéma.
- Aux termes de l'article L. 122-14 au plus tard à l'expiration d'un délai de 10 ans à compter de la dernière des délibérations approuvant l'élaboration ou la révision du SCOT, l'établissement susvisé procède à une analyse des résultats de l'application du schéma et délibère sur son maintien en vigueur ou sur sa mise en révision complète ou partielle.

La sécurité juridique des constructeurs est améliorée

Plusieurs dispositions de nature très diverse améliorent la sécurité juridique des constructeurs :
- le nouvel article L 111-5 permet d'éviter la contractualisation fortuite des règlements d'urbanisme,
- le nouveau certificat d'urbanisme est un certificat neutre, informatif, mais garantissant pour un an l'opposabilité à toute demande d'autorisation de l'état de droit relatif aux dispositions d'urbanisme, mais également au régime des taxes et participations et à l'ensemble des limitations administratives au droit de propriété, à l'exception de celle qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique (L. 410-1) ; Demeure toujours la possibilité d'obtenir un certificat d'urbanisme pré opérationnel, précisant si un terrain peut être utilisé pour la réalisation d'une opération donnée,
- un cahier des charges approuvé par le maire ou le président de l'EPCI indiquant le nombre de m² de SHON dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée est rendu obligatoire lors de toute cession de terrains à l'intérieur d'une ZAC (L. 311-6),
- le nouvel article L. 600-4-1 prévoit que le juge administratif doit se prononcer sur l'ensemble des moyens de la requête qu'il estime susceptible de fonder l'annulation d'un acte intervenu en matière d'urbanisme lorsqu'il décide de l'annuler,
- en matière de participation pour le financement des voies nouvelles, il est prévu la possibilité pour les propriétaires de signer avec la collectivité publique une convention dans laquelle il s'engage à participer au financement de cette voie et qui lui confère des droits acquis pendant cinq ans (L. 332-11-2).

La décentralisation est parachevée

La loi prévoit que les communes dotées d'une carte communale ont les mêmes compétences en matière d'urbanisme et d'autorisation d'occupation du sol que celles dotées d'un PLU. Toutefois, lors de l'approbation de la carte communale, le conseil municipal peut décider que les permis de construire resteront délivrés par l'Etat. Par ailleurs, la création des ZAC est décentralisée, que la commune soit dotée ou non d'un PLU, à l'exception des ZAC crées à l'initiative de l'Etat, d'une région, d'un département ou d'un de leurs établissements publics.

Les procédures et le financement de l'aménagement sont renforcés

La loi SRU remanie profondément les procédures d'aménagement et la fiscalité de l'urbanisme. Sur ce dernier point soulignons l'institution d'une nouvelle taxe inspirée du régime mosellan : la participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux qui vise à donner aux communes les moyens financiers de réaliser les infrastructures nécessaires à la réalisation des aménagements décidés dans le PLU. Cette participation se substitue à la participation pour la réalisation des équipements de service publics industriels et commerciaux.

En ce qui concerne les ZAC, la loi en modifie substantiellement le régime :
- Comme il l'a été dit, le PAZ est supprimé, le projet d'urbanisme de la ZAC est inclus dans le PLU ; il peut également être créé des ZAC dans les communes dotées de cartes communales. En ce cas aucun document d'urbanisme spécifique n'est prévu.
- Les conditions dans lesquelles les constructeurs qui n'ont pas acheté leur terrain à l'aménageur peuvent participer au financement de l'opération dans un cadre contractuel sont précisées.
- Le terme de concession d'aménagement est remplacé par celui de convention publique d'aménagement, dont le contenu n'est pas défini par la loi.
- Seuls les SEM et les établissement publics d'aménagement peuvent se voir confier le suivi des études préalables à la ZAC.

La plupart des dispositions dont il a été fait état ne sont pas d'application immédiate ; leur date d'entrée en vigueur est suspendue à un décret en Conseil d'Etat qui devra intervenir au plus tard un an après la publication de la loi.

Signalons les numéros spéciaux Loi SRU de l' AJDA - janvier 2001, de Droit Administratif - février 2001, de la Semaine Juridique, éd N du 2 mars 2001 ainsi que l'article de S.Pérignon " Gestion de la densité ou gestion de la surdensité " (Defrénois N°2/01 p.69)

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