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LE DOSSIER - L'adaptation des réglements de copropriété

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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4- décembre 2003

LE DOSSIER - COPROPRIETE

L’adaptation des règlements de copropriété

Contenu et interprétation de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965
créé par la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU)

I – Contenu de l’article 49

L’article 81 de la loi n°2000-1028 du 13 décembre 2000, dite « SRU », a créé un nouvel article 49 dans le dispositif législatif de la loi du 10 juillet 1965, ainsi libellé :
« Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »

Conditions d'application

L’article 49 fait obligation de décider en Assemblée Générale « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement » .

Il résulte de cet article 49 que doivent être réunies les conditions suivantes :

* Une modification législative doit être intervenue.

Aux modifications législatives doivent s'ajouter celles résultant des décrets et arrêtés d'application de la Loi.
En revanche les évolutions jurisprudentielles ne doivent pas être considérées comme un motif d'adaptations.

* Cette modification législative doit être postérieure à l'établissement du règlement de copropriété.

Le législateur a seulement visé le cas où le règlement de copropriété a été établi conformément à une législation qui depuis a été modifiée et non pas le cas de règlements contenant dès l’origine des clauses erronées ou illicites méconnaissant une législation existante dont la mise en harmonie relève alors du droit commun.

* La modification intervenue doit rendre nécessaire l’adaptation du règlement de copropriété.

Sont donc exclues les modifications simplement utiles ou opportunes. (ex. insérer de nouvelles clauses, telle qu'une disposition restreignant l'usage des locaux du rez-de-chaussée)

* L’adaptation ne concerne que le règlement de copropriété et pas l’état descriptif de division.

A titre d’exemples :

• Le règlement fait référence à des dispositions législatives ou réglementaires qui sont supprimées ou modifiées : ainsi les clauses relatives aux mutations de lots figurant dans un règlement de copropriété établi antérieurement à la loi du 21 juillet 1994 reproduisant l’ancien texte de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ou des articles 5 et 6 du décret du 17 mars 1967 avant leur modification par les lois du 21 juillet 1994 et du 13 décembre 2000.
  
• Le règlement contient des clauses devenues illicites en raison de nouvelles dispositions législatives ou réglementaires : le règlement de copropriété établi avant la loi du 31 décembre 1985 indique qu’un conseil syndical pourra, à tout moment, être institué en vue d’assister le syndicat et de contrôler sa gestion alors que la constitution d’un conseil syndical est désormais obligatoire (art.21 al.1er loi du 10/07/1965).

Procédure à suivre

L’article 49 n’apporte aucune précision sur la procédure à suivre, mais il semble qu'en pratique, deux assemblées au moins seront nécessaires :

• La première devra se prononcer sur le principe de procéder ou non à l'adaptation du règlement de copropriété et dans l'affirmative, devra mandater un spécialiste chargé de définir les adaptations à apporter ou d’établir un projet du nouveau règlement de copropriété et votera un budget pour ce faire.
• La seconde statuera sur le projet ou les modifications proposées.

En cas d’approbation, il conviendra de déposer ce document au rang des minutes d'un notaire en vue de l'accomplissement des formalités de publicité.

>> La décision d'adapter

Le syndic, sur sa propre initiative ou sur demande du conseil syndical, doit saisir l’assemblée afin de lui demander si elle entend ou non procéder à l’adaptation du règlement.
La décision est prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Si le principe de l’adaptation est validé :
* soit l'Assemblée Générale fixe une enveloppe budgétaire et mandate le Syndic, assorti du Conseil Syndical, pour choisir le professionnel spécialiste qui procèdera à l'étude du Règlement de Copropriété existant et proposera les modifications à y apporter,
* soit l'Assemblée Générale étant dans la totale incertitude quant à la nécessité, l'importance et le coût éventuel des adaptations à faire, elle mandate le Syndic pour faire établir des propositions et des devis qui devront être soumis à une Assemblée Générale "intermédiaire" qui décidera, toujours à la majorité de l'article 24, de poursuivre ou non le projet et dans l'affirmative choisira le spécialiste parmi les candidats proposés et adoptera son devis.
Rappelons que depuis la loi du 13 décembre 2000, au-delà d'un seuil fixé par l'Assemblée Générale la mise en concurrence est obligatoire.
Le rôle du Conseil Syndical en la matière peut faciliter les choses, en ce qu'un examen préalable peut être fait à ce niveau permettant une meilleure information des copropriétaires lors de la première Assemblée Générale.

En cas de refus de l'Assemblée de procéder à l'adaptation d'un Règlement de Copropriété manifestement obsolète, il serait possible qu'un copropriétaire intente une action fondée sur un abus de majorité. Encore faudrait-il que cette décision de refus lui fasse grief.

>> L'approbation des adaptations

Une assemblée doit ensuite statuer à la majorité de l’article 24 sur les projets de modifications à apporter au règlement ou sur le projet de règlement de copropriété, ces documents ayant été joints à la convocation.

* Les modifications qui rentrent dans les critères ci-avant définis sont adoptées à la simple majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

* Pour les modifications qui sortent du champ d’application de l’article 49, ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent avec un vote à la majorité de l’article 26 pour modifier par exemple les clauses relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (L26.b) ou un vote à l’unanimité pour modifier les clauses relatives à l'usage des parties privatives.

En ce qui concerne les modalités de vote, de deux choses l’une :

- Soit les modifications apportées font l’objet d’un vote global et une simple erreur dans les modalités de vote (par exemple vote selon l’article 24 alors qu'une partie des modifications relèvent de l’article 26) pourra permettre l'annulation de la délibération prise.

- Soit les différentes modifications sont adoptées une par une ou par bloc uniforme et en cas d’annulation de l’une des modifications votées, cela n’entraînera pas l’annulation des clauses valides.

>> Les mesures de publicité

Les décisions prises peuvent faire l’objet d’un recours, par un copropriétaire opposant ou défaillant qui prétend que la décision n’entre pas dans le champ d’application de l’article 49, et qu'elle n'a donc pas été prise à la majorité requise. Il convient donc d'attendre l'expiration du délai de recours pour accomplir les formalités de publicité.
C'est en principe au Syndic de faire le nécessaire puisqu'il est chargé d'assurer l'exécution des décisions de l'Assemblée Générale.

Aux termes de l’article 85 du décret du 14 octobre 1955, une copie du procès-verbal, certifiée conforme par le syndic, est déposée au rang des minutes du notaire qui détient la minute du règlement de copropriété ou de tout autre notaire, aucune obligation n'existant en la matière.

La publication est soumise au droit fixe et donne lieu à la perception du salaire du conservateur au taux fixe (15€).
Il convient d'y ajouter le coût de l'intervention du notaire pour l'établissement de l'acte de dépôt et l'accomplissement des formalités, ses honoraires étant libres en la matière.

II. Les problèmes posés

L'adaptation des règlements de copropriété est-elle obligatoire ?

L'article 49 rend-il obligatoire ou simplement possible l'adaptation des règlements ?
La position des spécialistes en la matière n’est pas fixée. Pour certains, majoritaires, il y a lieu de considérer, eu égard à la formulation même du texte « l’assemblée générale décide…», que l’adaptation des règlements est obligatoire.

Pour d’autres, l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait pas partie des textes auxquels l’article 43 confère un caractère impératif.

La Commission relative à la copropriété considère que l'article 49 instaurant un régime dérogatoire et temporaire (l’adaptation est une possibilité ouverte jusqu'au 13 décembre 2005) ses dispositions doivent être interprétées de manière stricte.

La Commission précise qu’il n'y a aucune sanction prévue, si ce n'est, qu'après le 13 décembre 2005, il ne sera plus possible de mettre à jour un règlement de copropriété à la simple majorité et au droit fixe.

La Commission laisse chaque assemblée générale libre de "décider de l'opportunité de celle-ci".

Quelles sont les adaptations que l'on peut faire ?

S'il est incontestable que l'on peut, dans le cadre de l'article 49, rectifier les règles erronées contenues dans un règlement et notamment :
- les majorités,
- les clauses interdisant la délégation de vote à une personne non copropriétaire,
- les délais de convocation,
- les modalités d'une scission de copropriété,
- le formalisme de l'article 20,
il est des domaines pour lesquels la tentation de "moderniser" les règlements de copropriété est grande, mais qui préoccupent les professionnels, quant à la faisabilité dans le cadre de l'article 49.

>> La répartition des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 associé à l'article 5 de ladite loi pose des principes d'ordre public quant à la répartition des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes d'une part et des charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement d'autre part.

Est-il possible de modifier les grilles de charges qui ne respectent pas ces principes ?
Exemple : Les charges d'ascenseur sont réparties selon la grille de charges communes générales ou sont appelées également aux lots du rez-de-chaussée, ce qui ne prend donc pas en compte le critère légal d'utilité.

a) En réponse à la question posée par deux députés qui estimaient difficile la mise en concordance des anciens règlements de copropriété avec les textes actuellement en vigueur, le ministre interrogé s'est attaché à souligner que la portée de l'opération de mise en concordance était limitée. Puisque les dispositions législatives et réglementaires d'ordre public (articles 6 à 37, 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, et l'ensemble des dispositions du décret du 17 mars 1967) sont applicables dès leur entrée en vigueur, les copropriétaires ne peuvent en écarter l'application en prétextant que le règlement n'a pas été adapté. D'autre part, ces modifications ne concernent que les textes adoptés depuis l'établissement du règlement, et non ceux qui lui sont antérieurs. Il en résulte que l'adaptation consiste non en une mise à jour du règlement, mais dans la suppression des clauses contraires et l'édiction de nouvelles clauses se substituant aux précédentes si leur présence est imposée par l'article 8 de la loi de 1965 qui détermine le contenu du règlement de copropriété. Enfin, le ministre a attiré l'attention sur le fait que si l'assemblée générale doit être réunie, elle statue à la majorité relative des copropriétaires présents ou représentés, mais cela seulement jusqu'au 13 décembre 2005. Au-delà la mise en concordance sera toujours possible, mais exigera que soit alors réunie la majorité qualifiée de l'article 26 (Rép. min. n° 10631 : JOAN Q, 14 avr. 2003, p. 2989 et Rép. min. n° 12894 : JOAN Q, 14 avr. 2003, p. 2993).
Cette réponse n'apporte aucun élément pratique.

b) En revanche, la Commission relative à la copropriété a essayé de clarifier l'ambiguïté de l'article 49 dans sa Recommandation n°23 où elle aborde la question de la répartition des charges.

* La Commission indique qu'en matière de charges il y a deux types d'erreurs :

- Des erreurs qui concernent le quantum des quotes-parts (donc des erreurs de calcul),

- Des erreurs qui concernent les critères (exemple : n'avoir pas pris en compte, pour l'ascenseur, le critère d'utilité).

Elle rappelle que si la loi fixe des critères de répartition, elle ne précise pas les éléments à retenir ni la méthode de calcul à appliquer, de telle sorte qu'il peut y avoir des résultats sensiblement variables selon le professionnel qui fera ces calculs.

* La Commission en déduit que :

- Les erreurs de calcul ne violant pas les principes légaux, elles ne doivent pas être rectifiées dans le cadre de l'article 49,

- Il peut en revanche être procédé dans le cadre de l'adaptation du règlement de copropriété à l'analyse de la conformité des critères ayant été utilisés pour la détermination des quotes-parts de charges de l'immeuble.
Mais, la Commission ne prend pas clairement partie sur la possibilité ou non de voter de nouvelles grilles de charges à la majorité de l'article 24 au cas où une illégalité du critère aurait été constatée, faisant observer qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne détermine les éléments et les méthodes permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.

Le commentaire paru au JCP Ed. Notariale et Immobilière du 19 septembre 2003 à propos de cette Recommandation opte pour la possibilité de faire voter une nouvelle grille à la majorité simple en suite du constat d'une illégalité.

Maître Jacques LAFOND, dans une Etude parue dans ce même numéro du JCP, fait une distinction entre les Règlements de Copropriété antérieurs au 10 juillet 1965 et ceux établis ultérieurement et, s'appuyant sur la condition, posée par l'article 49, de l'existence d'une modification législative depuis l'établissement du Règlement de Copropriété, il en déduit qu'une modification de la répartition des charges dans le cadre de l'adaptation prévue par l'article 49 n'est possible que pour les Règlements de Copropriété antérieurs à la Loi du 10 juillet 1965.

S'agissant des Règlements de Copropriété postérieurs, il apparaît en effet que s'ils contiennent une erreur, elle est le résultat d'une méconnaissance ou d'une mauvaise application des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965.
La rectification de cette erreur n'entre donc pas dans le champ d'application de l'article 49.

Elle est d'ailleurs prévue par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 qui offre la possibilité à chaque propriétaire de poursuivre en justice la révision de la répartition des charges sous certaines conditions.

On précisera pour mémoire qu'il ne saurait être question de modifier les tantièmes de propriété, notamment parce qu'ils font partie de l'Etat Descriptif de Division et non du Règlement de Copropriété et qu'ils ne sont pas soumis aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 5 n'étant que des recommandations.

>> L'amélioration de la gestion de l'immeuble :

Il s'avère à l'expérience qu'il serait utile d'aménager le Règlement de Copropriété pour un meilleur fonctionnement de l'immeuble et notamment de spécialiser les charges par bâtiment et de permettre ainsi de limiter les votes aux seuls copropriétaires participant à la dépense, ainsi que l'alinéa 2 de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en a prévu la possibilité.
Or la spécialisation des charges n'est qu'une faculté offerte par la loi que les rédacteurs de Règlements de Copropriété n'ont pas toujours utilisé.

Certaines copropriétés ont envisagé d'introduire cette disposition à l'occasion de l'adaptation de leur Règlement de Copropriété.

Cela est effectivement possible, mais il ne s'agit pas d'une mise en conformité avec une modification législative (certains Règlements de Copropriété antérieurs à la Loi du 10 juillet 1965 contenaient déjà cette disposition).

En conséquence, l'introduction de telles dispositions dans le Règlement de Copropriété devra être décidée à la majorité de l'article 26, s'agissant d'une modification concernant l'administration des parties communes.

>> La suppression des clauses invalidées par la jurisprudence

Lors de la parution de l'article 49, les copropriétaires et les Syndics ont pensé pouvoir profiter de l'adaptation des Règlements de Copropriété pour supprimer certaines clauses condamnées par la jurisprudence, telles que les clauses de "non concurrence" ou d'interdiction de vendre les lots accessoires sans les lots principaux.

Si l'on retient l'analyse faite par la Commission relative à la copropriété qui considère que l'article 49 est d'interprétation stricte, il ne serait pas possible de supprimer ces clauses à la majorité simple puisque aucune loi n'a interdit ces clauses, leur caractère illicite provenant de la jurisprudence.
Or, la motivation de l'article 49 a été d'éviter de maintenir en circulation des Règlements de Copropriété contenant des dispositions n'ayant plus cours, ce qui était de nature à induire en erreur les copropriétaires.

Il paraît donc difficile de rééditer des Règlements de Copropriété mis à jour au regard de la loi stricto sensu, mais contenant toujours des clauses jugées "non écrites" par interprétation de ladite loi.

Karinn QUIVY

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