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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4- décembre 2003

Du côté des Tribunaux
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

SERVITUDE

Servitude – empiètement trentenaire – prescription acquisitive (non)

Monsieur C. demande la démolition d’une partie de la toiture de son voisin qui empiète sur son terrain. Ce dernier fait valoir que ce dépassement existait depuis plus de trente ans et invoque l’acquisition de la servitude par prescription trentenaire.
La cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel qui avait admis ce principe en rappelant que le dépassement d’une toiture sur le fonds voisin, lorsqu’il n’est pas dû à la propriété du sol, peut résulter d’une servitude établie par convention mais non d’une servitude résultant d’une hypothétique prescription acquisitive.
Cass 3ème Civ. 12 juin 2003 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 482 du 10 septembre 2003

Servitude de canalisation non apparente – suppression non constitutive de trouble illicite

Les époux E. ont bénéficié pendant 25 ans d’une servitude de passage non apparente et continue constituée par une canalisation d’eau branchée sur la propre canalisation de voisins pour le pompage de l’eau d’un ruisseau. Aucun titre ne matérialisant l’existence d’une servitude de canalisation, la suppression des tuyaux ne constitue pas un trouble manifestement illicite.
Cass 3ème Civ 25 juin 2003 - Hebdo n°485 1er octobre 2003

Servitude d’écoulement – exercice impossible – disparition (non) – adaptation des modalités d’exercice (oui)

Cet arrêt relatif à une servitude d’écoulement des eaux usées apporte des précisions intéressantes. L’exercice difficile voire impossible de cette servitude en raison de modifications apportées sur les fonds servant et dominant n’entraîne en aucune façon son extinction. Par contre, il y a lieu d’adapter ses modalités d’exercice compte tenu de l’évolution des conditions de vie et d’hygiène. Et cette solution vaut également en matière de servitude de passage.
Cass.civ. 3è, 10 décembre 2002, époux X - RDI juillet/août 2003

BAIL COMMERCIAL

Non-paiement des loyers – remise de chèques avec demande d’encaissement différé - présentation à l’encaissement nécessaire pour mettre en jeu la clause résolutoire

Le propriétaire de locaux commerciaux donnés en location fait délivrer le 11 août 1999 à son locataire un commandement de payer une somme au titre des loyers en visant la clause résolutoire du bail. Le 17 août suivant le locataire remet à l’huissier deux chèques demandant d’en différer le paiement aux 15 septembre et 10 octobre 1999. Le 12 septembre, le bailleur demande l’application de la clause résolutoire. La cour d’appel accueille cette demande. La cour de Cassation casse cet arrête au motif « que les chèques litigieux, non refusés lors de leur remise étaient payables à vue nonobstant toute mention contraire, réputée non écrite ».
Les chèques sont des instruments de paiement et non de crédit, le bailleur aurait du les porter à l’encaissement afin de constater leur non-approvisionnement et ainsi invoquer la clause résolutoire.
Cass 3ème Civ. 3 juin 2003 - Droit et Patrimoine Hebdo n° 484 du 24 septembre 2003

Bail commercial – charges des travaux imposés par l’administration suite à l’utilisation du locataire

La Cour de cassation juge de façon constante que lorsque des travaux sont prescrits par l’Administration, ceux-ci sont en principe à la charge du propriétaire, sauf stipulation contractuelle expresse contraire. Par un arrêt du 28 mai 2003, la Haute juridiction juge que le bailleur n’a en revanche pas à supporter de tels travaux lorsqu’ils sont imposés en raison de l’utilisation que le locataire a faite des locaux et des installations.
En l’espèce, les travaux avaient été ordonnés suite au rapport des services vétérinaires faisant état de manquements quotidiens du preneur aux règles d’hygiène élémentaire.
Cass.Civ. 2ème, 28 mai 2003 - AJDI n°9/2003 – p.577

Amiante – résiliation de bail – connaissance de la part du bailleur antérieurement à la signature du bail – indemnité de résiliation (oui)

L’article 1722 du Code Civil prévoit la résiliation de plein droit et sans indemnité du bail commercial en cas de destruction totale par cas fortuit du bien loué. La jurisprudence y assimile l’impossibilité absolue et définitive d’user des lieux conformément à leur destination, ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur.
En l’espèce, le bailleur avait été informé de la présence d’amiante dans les lieux avant la signature du bail, connaissait les risques encourus à plus ou moins long terme et s’est abstenu d’en informer le locataire.
Par conséquent, la Cour de cassation décide que c’est à bon droit que la Cour d’appel a rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail sans indemnité en application de l’article 1722.
Cass. Civ. 3ème 2 juillet 2003 - AJDI n°10/2003 – p.661

Arrêt de principe mettant fin à une discussion sur l’interprétation du nouvel article L 145-34 du Code de commerce

La codification du décret du 30 septembre 1953 sur la propriété commerciale dont le but principal était d’en simplifier la compréhension, a eu, sur plusieurs sujets, l’effet contraire. Il en est ainsi de la revalorisation des loyers et de l’interprétation que certains propriétaires-bailleurs ont fait de l’article L145-34 du Code de Commerce. La suppression, dans la rédaction de cet article, à toute référence aux articles 23-1 à 23-4 du décret de 1953 aurait pu signifier que le législateur souhaitait indiquer que les loyers couramment pratiqués dans le voisinage pouvaient constituer un motif de déplafonnement du bail.
L’arrêt du 19 mars 2003 a mis fin à toute discussion, la 3ème chambre Civile de la Cour de Cassation a indiqué qu’il s’agissait d’un « coquille », d’un oubli.
Les bailleurs ne pourront donc plus prétendre, pour revaloriser leurs loyers, que l’article l145-34 du Code de Commerce crée un nouveau motif de déplafonnement du bail.
Cass 3è Ch Civ du 19 mars 2003 -JCP ed N n°36 du 5 sept 2003– Etude de Bertrand HOHL et Hugues LETELLIER

Bail commercial – sous-location – omission de faire concourir le bailleur à l’acte – pas de mise en demeure préalable au congé

La Cour de Cassation confirme sa jurisprudence en matière de sous-location.
L’omission par le locataire de faire concourir le bailleur à l’acte de sous-location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction n’est pas nécessaire.
Cass 3ème Civ 9 juillet 2003 n°892 FS-PB Macquaire c./Gayou - BRDA 19/03 du 15 octobre 2003

BAIL D’HABITATION

Durée du préavis – réduction à un mois pour les bénéficiaires du RMI – date de perception important peu

Litige opposant une locataire à son bailleur et concernant la durée du préavis à observer par le locataire donnant congé. Cette dernière ayant perçu l’allocation du RMI avait donné un préavis réduit à un mois. Le bailleur considère que cette locataire ne peut bénéficier du délai réduit, le versement de l’allocation étant antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congé.
La cour de cassation casse le jugement de la cour d’appel qui avait donné raison au bailleur au motif que la loi n’exigeant pas la perception effective de l’allocation au moment du congé, ce serait ajouter à la loi que d’imposer une telle exigence.
Cass 3ème Civ. 22 janvier 2003 - Droit et Patrimoine mensuel n°118- septembre 2003

Congés - possibilité de contestation de la validité du congé après les deux premiers mois du préavis

Cassation de l’arrêt de la Cour d’Appel qui avait rejeté la demande de nullité du congé pour vendre délivrée par le propriétaire du logement loué, l’ayant considérée comme tardive car non portée dans le délai des deux premiers mois du préavis. Le fait que le locataire soit déchu de tout droit d’occupation dudit logement ne l’empêche pas de contester la validité du congé pour vendre qui lui a été délivré.
Cass 3ème Civ. 18 février 2003 - Droit et Patrimoine mensuel n°118- septembre 2003

VEFA – possibilité de renoncer au délai d’un mois – vue amputée - information de la construction d’une autre tranche – dol (non)
1°- Un acquéreur en l’état futur d’achèvement peut renoncer à la formalité de l’article R 261-30 du CCH (notification du projet d’acte de VEFA un mois au moins avant la date de signature).
2°- L’acquéreur avait été informé du fait que sa vue serait nécessairement amputée du fait du projet de construction d’une autre tranche de bâtiments, même si le permis de construire cette autre tranche n’avait pas encore été délivré. Il ne pouvait donc invoquer de dol.
Cass 3ème Civ 12 mars 2003 - Droit et Pat. n°119 octobre 2003

VENTE

Vente – convention d’occupation anticipée – possesseur de bonne foi (oui) – remboursement des impenses nécessaires (oui)

L’existence d’une convention d’occupation anticipée accessoire à une vente permet de considérer « « l’occupant », futur propriétaire, comme un possesseur de bonne foi. Il n’est donc pas un détenteur précaire, étant entré dans les lieux comme un futur propriétaire et peut obtenir du propriétaire le remboursement des impenses nécessaires et utiles qu’il aurait effectuées dans le cas où la vente deviendrait caduque.
Il s’agit d’une décision intéressante de la Cour de cassation qui modifie la définition du possesseur de bonne foi : il s’agit désormais de celui qui profite d’un bien mis à sa disposition en vertu d’un titre l’informant expressément de l’existence possible à sa charge d’une obligation de restitution.
Il faut toutefois souligner qu’il s’agit peut-être d’un arrêt d’espèce.
Cass. 3ème civ. 15 Janv. 2003- Rep. Defr. N°15-16 p. 986 n°37791

CREDI-BAIL IMMOBILIER

Crédit-bail immobilier – crédit-bailleur financier – possibilité de s’exonérer des vices résultant des vices cachés et apparents

Lorsque le crédit-bailleur n’a qu’un rôle de financier et que l’opération d’acquisition, de réhabilitation et d’aménagement est entièrement initiée par le crédit-preneur, est valable la clause selon laquelle le bailleur est dégagé de toute responsabilité en cas de litige relatif au sujet de la conception de la construction, de la qualité des matériaux ou des vices apparents ou cachés.
Cass Civ 3ème, 15 Janvier 2003 - Rep Defr n°19 page 1273, n°37819

GARANTIE DU CONSTRUCTEUR

Garantie décennale – désordres futurs – nécessité de constater une évolution certaine dans le délai de dix ans

La mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose que des dommages aient atteint un seuil de gravité décennal (au sens de l’article 1792 du Code civil) à l’intérieur du délai décennal.
Il s’agit d’arrêts marquant un tournant de la jurisprudence et qui mettent fin à l’interrogation suivante : « un désordre futur est-il réparable du seul fait qu’il a commencé à se produire au cours de la période décennale même s’il n’atteint sa gravité qu’ultérieurement ou, au contraire, ne doit-il être réparable que s’il a atteint, au cours de la période décennale, toutes les caractéristiques requises par l’article 1792 du Code Civil ? ».
Cass Civ 3ème, 29 Janvier 2003 et Cass Civ 3ème, 21 Mai 2003, Rep Defr n°19, page 1275, n°37819

BAIL PROFESSIONNEL

Bail – contrat à exécution successive – engagements non exécutés par le bailleur – résolution

Dans cet important arrêt, la Cour de cassation rappelle la différence qui existe entre la résolution et la résiliation d’un contrat à exécution successive.
En l’espèce, un bail professionnel (contrat à exécution successive) avait été conclu, aux termes duquel le bailleur s’était engagé à permettre au preneur l’accès aux locaux par un ascenseur et un escalier. Or, jamais les travaux n’avaient été exécutés et le preneur avait demandé la résolution judiciaire du contrat. Puisqu’il n’avait jamais obtenu la délivrance du local tel que promis par le bailleur, il y avait mauvaise exécution de l’obligation de délivrance dès l’origine, ce qui justifiait la résolution du contrat de bail. L’obligation de payer les loyers disparaissait corrélativement et il ne lui restait à payer au bailleur qu’une compensation de l’avantage procuré, soit la valeur de l’occupation du local.
Alors qu’il a parfois pu être considéré que les contrats à exécution successive ne pouvaient pas donner lieu à résolution mais uniquement à résiliation, la Cour de cassation confirme au contraire que de tels contrats peuvent être résolus, ce qui entraîne la sanction très lourde de leur anéantissement rétroactif.
Cass.3ème Civ., 30 avril 2003 – Rep. Defr. 2003 n°18, art.37810, p.1175

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