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 LES
ARCHIVES
LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4- décembre 2003
DU COTE DE VOTRE NOTAIRE
Le 30 mars 2004, Bruno Cheuvreux interviendra avec Marie Maubert lors
d’une formation professionnelle du barreau de la cour d’appel
de Paris sur le thème de la vente d’un immeuble bâti
(constitution d’un acte type, du dossier d’usage jusqu’aux
formalités de publicité foncière). Cette formation
s’adresse aux avocat appartenant au barreau précité.
Michèle Raunet est intervenue le 19 novembre dernier lors d’une
journée d’étude Dalloz-AJDA sur le thème des
opérations d’urbanisme et actions sur la ville.
DES CLIENTS NOUS ONT DEMANDE…
 Un
bien a été légué avec une clause d’inaliénabilité
jusqu’au 31 décembre 2008. Peut-on néanmoins signer
une promesse unilatérale de vente qui ne prendra effet qu’à
la fin de l’indisponibilité ?
Une clause d’inaliénabilité interdit
au légataire de faire tout acte de disposition à titre onéreux
ou gratuit et ne peut constituer de droits réels accessoires sur
le bien (hypothèque…). Elle est valable si elle est limitée
dans le temps, ce qui est le cas en l’espèce.
Concernant la promesse unilatérale de vente, elle constitue un
avant-contrat de vente. Elle confère le plus souvent une option
d’achat au futur acquéreur. Une fois l’option levée,
cette promesse oblige les parties à respecter les obligations réciproques.
Tant que l’option n’a pas été levée,
la promesse n’a pas pour effet de transférer la propriété
de l’immeuble au bénéficiaire qui n’acquiert
aucun droit réel mais seulement un droit de créance à
l’égard du promettant (Cass civ 22 mars 1966). C’est
en cela que la promesse unilatérale diffère de la vente
et de la promesse synallagmatique de vente.
Le point de départ du délai d’option peut être
retardé contractuellement à une date ou un événement
(le décès du promettant par exemple).
En l’espèce, on peut donc parfaitement mentionner que l’option
ne pourra être levée qu’au 1er janvier 2009.
Dans
une copropriété, quels sont les pouvoirs des gardiens assermentés.
Peuvent-ils sanctionner des violations du règlement de copropriété
par certains copropriétaires ?
Le règlement de copropriété peut
prévoir des sanctions à l’égard des copropriétaires
qui ne respecteraient pas certaines de ses dispositions ou qui seraient
la cause de dommages envers les biens de la copropriété.
Il s’agit de dispositions ayant un caractère contractuel
et qui sont de la compétence exclusive du juge civil en cas de
litige.
Il y a parfois des difficultés à établir la matérialité
des faits. Le fait d’assermenter un garde particulier est dépourvu
de tout intérêt puisque aux termes de l’article 29
du code de procédure pénale, les gardes particuliers assermentés
constatent par procès-verbaux tous délits et contraventions
portant atteinte aux propriétés dont ils ont la garde, c’est-à-dire
principalement des infractions pénales. Ils n’ont donc aucun
pouvoir « judiciaire » pour faire respecter des dispositions
de nature contractuelle, ou infliger et percevoir des indemnités
qui ont le même caractère (Réponse Ministérielle
n°38666 – JOAN 19 novembre 1977).
Nous avons délivré un congé
pour vendre à notre locataire en l’informant de son droit
de préemption conformément aux dispositions de la loi du
6 juillet 1989. Ce dernier nous a notifié hors délais sa
volonté d’acheter le bien. Nous souhaiterions néanmoins
donner suite à la vente avec notre locataire mais nous craignions
que le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article
15 alinéa 2 relatifs aux délais de notification ne porte
atteinte à la validité de l’ensemble de l’opération
(congés et vente).
Ceci nous amène à répondre à
la question plus générale suivante : quel est le caractère
de l’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ? Peut-on contractuellement
déroger à son application ?
La notion d’ordre public se définit comme
les règles juridiques, ayant un caractère impératif,
auxquelles nul ne peut déroger sauf par une mesure permise par
la loi. C’est le cas des dispositions des articles 1 à 25
de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois on distingue l’ordre
public de direction (qui est sanctionné par une nullité
absolue) et l’ordre public de protection (sanctionné
par la nullité relative).
Selon la doctrine, les dispositions de l’article
15 sont d’ordre public de protection car cette règle tend
à « maintenir l’équité et l’équilibre
des prestations respectives dans les accords contractuels ». Les
dispositions de l’article 15-II alinéas 2 à 6 tendent
à protéger principalement les intérêts purement
privés du bailleur (protection contre l’indécision
du locataire). On en conclut que la nullité est relative. Celle-ci
ne peut être invoquée que par la personne qu’il s’agit
de protéger, et ceci pendant 5 ans (code Civil article 1304).
Il est alors possible d’y renoncer contractuellement à certaines
conditions :
-  La
renonciation ne peut intervenir qu’à un moment où
le droit est acquis. En l’occurrence, le bailleur peut renoncer
aux délais impartis au locataire pour se prévaloir de l’offre
de vente suite au congé donné par le bailleur.
-La renonciation
doit être certaine et non équivoque ; mais elle peut être
tacite. Autrement dit, malgré le dépassement des délais
de notification, le bailleur peut continuer son engagement auprès
du locataire en vue de vendre. La certitude de la renonciation ne peut
résulter d’une simple inaction.
On en conclut qu’une simple renonciation volontaire
de ces droits, si elle est claire et non équivoque, même
non écrite, n’entravera pas la bonne marche de la vente.
On peut bien sûr mentionner cette renonciation dans la promesse
ou l’acte de vente.
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