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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4- Décembre 2002

Du côté des Tribunaux
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

PROMESSE DE VENTE
Promesses de vente et d’achat unilatérales signées concomitamment
- Enregistrement (oui)

Le fait qu’une promesse unilatérale de vente et une promesse unilatérale d’achat soient conclues concomitamment ne leur confère le caractère d’une promesse synallagmatique que si elles ont le même objet et qu’elles sont stipulées dans les mêmes conditions. Est donc nulle la promesse unilatérale de
vente qui n’a pas été enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, dès lors que les promesse litigieuses étaient soumiese à des conditions différentes.
Cass Civ 3ème 26 juin 2002 - Rép. Defr. N°19, article 37607 page 1261

Promesse de vente et promesse de porte-fort
- conséquence

Madame X signe une promesse de vente d’un bien immobilier dont elle n’est propriétaire que pour partie, sous condition suspensive de l’accord des enfants co-indivisaire, et en se portant fort pour ceux-ci, qui finalement, refusent de régulariser la vente. La Cour d’appel de Paris confirme le jugement de première instance en ce qu’il condamne la promettante, qui s’était portée fort, à payer au bénéficIaire le montant de la clause pénale prévue à la promesse de vente. L’agence immobilière qui a rédigé le compromis est condamnée à garantir ce paiement, car elle aurait dû informer l’acquéreur de la qualité de son mandant. Cette solution s’explique par le fait que les deux contrats, de promesse de vente et de porte-fort, étaient effectivement liés.
CA Paris 2 mai 2001 - AJDI n°9/2002 p.639, note Frédérique COHET-CORDEY

Condition suspensive
- annulation d’un permis de construire
- recours par une personne inexistante

Une promesse de vente a été consentie sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours. Pendant le délai de réalisation, un recours gracieux a été introduit par une personne
physique déclarée inexistante par la police. La cour de cassation a décidé que la condition d’octroi du permis de construire définitif était remplie dans la mesure où un recours exercé par une personne inexistante est censé n’être jamais intervenu.
Cass civ 3, 29 mai 2002 Cne du Chesnay / SA Pierre 1er finances - Dict. perm. Urb. Const. Bull. N° 323, 1375

VENTE
Traitement curatif contre les termites avant la vente
- obligation d’information des acquéreurs (oui)

Peu de temps avant de vendre son bien, Madame X avait fait procéder à un traitement curatif de la charpente qui abritait des capricornes. Les acquéreurs n’en furent pas informés, la vendeuse n’ayant pas remis le certificat établi par l’entreprise ayant effectué le traitement garantissant l’exécution « sans problème » de nouvelles injections en cas d’attaques ultérieures. Ils demandèrent la nullité de la vente pour dol. Cette nullité fut prononcée, la Cour de Cassation retenant que «s’agissant d’une information importante relative à la structure même de l’immeuble, elle était déterminante du consentement des acquéreurs». La conception de la bonne foi est donc plus exigeante que l’honnêteté de la vendeuse ayant fait procéder avant la vente à un traitement anti-parasitaire. A noter que depuis la loi du 8 juin 1999, le
vendeur est obligé de fournir à l’acquéreur un état parasitaire si l’immeuble est situé dans une zone contaminée.
Cass civ 3ème, 28 mai 2002 - Droit et Pat. mensuel n°108 octobre 2002 (3161)

BAIL COMMERCIAL
Bail commercial
- obligation de délivrance du bailleur
- lieux «dans l’état»

Le bailleur doit respecter son obligation de délivrance, alors même que le bail comporte une clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent. Le bien délivré par le bailleur doit être en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.
La bailleur se doit, selon le même principe, effectuer les réparations nécessaires autres que les locatives.
Cass ..Civ 3ème 5 juin 2002 - JCP éd N. n° 37 du 13 sept. 2002 page 1237

Bail
- nouvelle réglementation amiante en cours de bail
- travaux à la charge du preneur

Un bail a été conclu en 1995, soit avant le décret 96-97 du 7 février 1996. Une clause du bail stipule que sont à la charge du preneur tous les travaux de mise en conformité avec toute réglementation. La présence d’amiante dans les locaux loués ayant été découverte, s’est posée la question de savoir qui devait supporter le coût de ces travaux, d’un montant considérable. La cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel qui avait décidé que ces travaux étaient à la charge du bailleur, la réglementation en question étant postérieure au bail. Si cet arrêt rassurera les professionnels bailleurs investisseurs, il n’en reste pas moins que la multiplication des réglementations fondées sur le principe de précaution mises conventionnellement à la charge du preneur risque de dénaturer le contrat.
Cass. 3ème civ. 21 novembre 2001 - AJDI n°6/2002 p.448, note Stéphanie LAPORTE-LACONTE


Bail commercial verbal
- commencement d’exécution
- mode de preuve

La Cour de cassation rappelle que la preuve d’un bail commercial verbal ne nécessite pas un commencement de preuve par écrit, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution. Ce principe ne peut cependant pas s’appliquer contre un bailleur non commerçant.
Cass. 3ème civ. 13 mars 2002 – AJDI n°6/2002 p.453, note Marie-Pierre DUMONT

Bailleur en liquidation judiciaire
- obligation de réparer l’immeuble loué (oui)

Le bailleur d’un local commercial s’engage à effectuer des réparations suite à des infiltrations d’eau dans l’immeuble loué. Par la suite, il est déclaré en liquidation judiciaire, avant d’avoir effectué les réparations. Le locataire, après avoir déclaré sa créance, assigne le liquidateur, ès-qualité, pour le voir condamné à exécuter les travaux. La Cour d’appel donne droit au locataire, tout comme la Cour de cassation qui rejette le pourvoi du bailleur. La décision de la Haute Cour s’explique par le fait que la non réparation des lieux loués constitue une infraction continue, et donc postérieure au jugement d’ouverture. Il ne s’agissait donc pas seulement d’une créance antérieure contre laquelle les poursuites individuelles sont arrêtées.
Cass. Com. 29 avril 2002 – AJDI n°9/2002 p.602, note Pierre-Michel LE CORRE

Preneur personne morale
- occupation par une personne physique
- qualification de sous-location
(non)
La cour de cassation estime que l’occupation par le représentant du locataire, personne morale, d’une partie des locaux sans autorisation du bailleur n’est pas une souslocation justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial. La cour rappelle qu’une personne morale ne peut habiter bourgeoisement un appartement. Par suite, la faculté d’occuper à usage d’habitation un appartement suppose nécessairement l’autorisation d’en accorder la jouissance à l’une des personnes physiques représentant la personne morale.
Cass 3ème civ 23 mai 2002 n°00- 20.860 - Dict. perm. Droit des aff. Bull n°°577 p7644 n°194

BAIL D’HABITATION
Réparations locatives
- dépôt de garantie conservé par le bailleur
- obligation de réparation par le bailleur (non)
Après le départ de son locataire, un bailleur conserve le dépôt de garantie, les réparations locatives n’ayant pas été effectuées. Il vend ensuite l’immeuble à un promoteur en vue de sa démolition, sans bien sûr effectuer aucune réparation. Le locataire demande la restitution du dépôt de garantie ainsi que
des dommages et intérêts, ce qui lui est accordé par la Cour d’appel. La Cour de cassation casse cette décision au motif que «l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni à l’exécution de ces réparations, ni à la justification d’un préjudice». Rappel et confirmation d’une jurisprudence constante.
Cass. 3ème civ. 30 janvier 2002 - AJDI n°9/2002 p.599, note Sébastien BEAUGENDRE

Bail d’habitation
- charges récupérables
- gardien
Un bailleur ne peut récupérer sur les charges la rémunération du gardien à concurrence des æ de son montant, que lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien. C’est une interprétation stricte du décret du 26 août 1987 sur
les charges récupérables. Le bailleur doit donc faire assurer les deux services par la même personne s’il veut pouvoir récupérer la dépense sur leur locataire. Arrêt inédit.
Cass Civ 3ème 7 mai 2002 - JCP éd N n° 38 du 20 sept 2002 page 1285 - Jurishebdo 28 mai 2002

GARANTIES DU CONSTRUCTEUR
Construction
- garantie de livraison
- délai

Pour la mise en jeu de la garantie de livraison, il est indifférent que les travaux aient effectivement commencé, il suffit que l’entrepreneur ai fait la déclaration d’ouverture de chantier en mairie.
Cass.Civ 3ème 26 juin 2002 - JCP éd N. n° 40 du 4 oct. 2002 page 1360

Garanties du constructeur
- cautionnement (non)

Les garanties offertes par un cocontractant à l’autre dans le domaine immobilier se sont multipliées (garantie d’achèvement...). Elles ont pour objectif de permettre le paiement ou l’exécution des prestations promises même en cas de faillite du promoteur. La 3ème chambre civile de la cour de cassation
rappelle que ces garanties ne sont pas soumises au régime général du cautionnement (articles 2011 et suivants du code civil). Ainsi, notamment, en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de l’entrepreneur, leur mise en œuvre n’est pas soumise à l’obligation de déclaration préalable de créance.
Cass. Civ. 3ème, 3 octobre 2001 - Rép. Defr n° 15-16 p. 1024

Vérins
- éléments dissociables
- garantie décennale (non)

Des vérins ne permettent pas le maintien de fenêtres ouvertes. Pour connaître la garantie couvrant ces vices, il convient de rechercher si ces éléments se comportent comme des éléments dissociables ou non. Ces vices qui atteignent un élément d’équipement considéré en l’espèce comme dissociable sont couverts
par la garantie de bon fonctionnement et non par la garantie décennale du constructeur qui s’applique aux désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination.
Civ.3, 20 mars 2002 Harnist / Caisse d’assurance mutuelle du bâtiment - Dict. perm. Urb. Cons. Bull N° 322, 1397

PRESCRIPTION ACQUISITIVE
Empiétement depuis plus de 30 ans
- prescription de l’action en démolition (non)

Alors que la toiture d’un hangar empiétait sur son fonds depuis plus de 30 ans, son propriétaire en demanda la démolition. La Cour de cassation cassa l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Bourges qui décidait que l’action était prescrite, en se fondant sur les articles 544, 545 et 2262 du Code Civil. « La propriété ne se perdant pas par le non usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive». Si le droit de propriété peut s’acquérir par prescription, il ne peut se perdre par le non-usage.
Cass civ 3ème Civ 5 juin 2002 - Droit et pat. mensuel n°108 octobre 2002 (3159)

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