Bulletin Décembre 2001 : URBANISME ET AMENAGEMENT

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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4 - Décembre 2001

Du côté des Tribunaux
URBANISME ET AMENAGEMENT

Permis de construire - L. 480-13 - R. 111-21 du Code de l'urbanisme

Cet arrêt de Cour de Cassation constitue un revirement de jurisprudence très important en ce qui concerne l'application de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme. Aux termes de cet article, il est possible de remettre en cause un permis de construire dans le cadre d'une action en responsabilité civile qui peut aboutir à la démolition des constructions pendant 5 ans à compter de l'achèvement des travaux. Cet article a toujours été appliqué très restrictivement par le juge. En pratique, même si le permis de construire était annulé ou déclaré illégal, l'action en démolition pouvait être rarement mise en œuvre. En effet, notamment, il était admis que pour servir de fondement à l'action civile des tiers devant les juridictions judiciaires en réparation du préjudicie subi par eux du fait d'une construction illégale, les servitudes d'urbanisme devaient nécessairement présenter le caractère de règles de fond comportant une " obligation ou une interdiction objective définie ". Cette position du juge excluait donc qu'une action civile puisse être fondée sur la violation des règles permissives du règlement national d'urbanisme et notamment l'article R. 111-21 qui dispose qu'un permis de construire peut être refusé si les constructions " sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'aux perspectives monumentales ".
En l'espèce, contrairement à sa jurisprudence habituelle, la Cour de Cassation a considéré que les dispositions de l'article R. 111-21 doivent être analysées comme des servitudes d'urbanisme au sens de l'article L. 480-13, dont la violation est susceptible d'être invoquée à l'appui d'une action en démolition introduite sur le fondement de l'article 1382 du Code civil. Il est clair que cette solution risque de générer une multiplication des actions civiles de tiers. En effet, outre l'article R. 111-21, ils pourront s'appuyer sur l'article R. 111-2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique, les articles R. 111-14-1 et R. 111-14-2 relatifs à la protection de l'environnement. Cet arrêt ne va pas dans le sens d'une amélioration de la sécurité des constructeurs.
Cass civ. 3ème 28 mars 2001 Christa et autres - RDI juillet - Août 2001, p .277

PERMIS DE CONSTRUIRE

Immeuble édifié sans permis de construire - préjudice - prescription de 3 ans

La Cour d'Appel de Paris a considéré que l'acquisition d'un bien construit sans permis de construire plus de trois ans après l'achèvement des travaux ne peut, en soi et à elle seule être constitutive d'un préjudice. La solution de cet arrêt est critiquable. En effet, trois ans après l'achèvement des travaux, ce n'est pas suffisant pour être tranquille. Une action en responsabilité civile est ouverte aux tiers subissant un préjudice pendant 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. Par ailleurs, le juge administratif considère que tout nouveau permis sur une construction irrégulièrement édifiée ne peut être accordé que si un permis de régularisation est demandé sur l'ensemble. Dans ce cas, encore faut-il que les règles d'urbanisme applicables l'autorisent, il n'y a aucune prescription en la matière.
CA de Paris 29 mars 2001 SARL Joffer c/ Melle Hittinger - Construction - Urbanisme septembre 2001, p. 14

PLU - POS

Projet de POS - observations du Préfet - modification après enquête publique

Le Tribunal administratif a considéré que le projet de plan peut être modifié après enquête publique pour tenir compte des observations du préfet à condition qu'il ne soit pas porté atteinte à son économie générale. Cette jurisprudence concernant la procédure de POS sera parfaitement transposable à la procédure de PLU.
TA Grenoble 7 février 2001, Association urbanisme environnement qualité de vie à Loriol - BJDU 3/2001, p. 160

PARTICIPATIONS

Cession gratuite de terrains - conditions - Projet précis

Aux termes de l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme, l'autorité qui délivre le permis de construire peut exiger la cession gratuite de 10% de la surface du terrain d'assiette du permis en vue de l'élargissement, du redressement ou de la création des voies publiques. Le jugement du Tribunal administratif de Grenoble rappelle utilement que cette possibilité est subordonnée à l'existence d'un projet suffisamment précis.
TA Grenoble 21 février 2001 Mme Danièle Humbert - BJDU 3/2001, p. 201

CONTENTIEUX

Recours gracieux - permis de construire - contenu

Cet arrêt du Conseil d'Etat présente un intérêt pratique non négligeable puisqu'il précise qu'une lettre adressée au maire qui ne comporte aucune demande de retrait dudit permis, ne constitue pas un recours gracieux contre un permis de construire de nature à proroger le délai du recours contentieux.
CE 30 mai 2001 Sci Les Jardins de Mennecy - Construction - Urbanisme septembre 2001, p 23

LOTISSEMENT

Autorisation de lotir par tranches - caducité partielle - divisibilité

Cet arrêt consacre la divisibilité par tranche de la caducité de l'autorisation de lotir pour inachèvement des travaux prescrits par l'autorisation. Le Conseil d'Etat a en effet considéré, qu'il résulte des articles R. 315-30, R. 315-32 et R. 315-36 du Code de l'urbanisme, qu'en cas de délivrance d'une autorisation de lotir par tranches, le défaut d'exécution des travaux de l'une des tranches dans le délai prévu a pour effet de rendre caduque l'autorisation de lotissement. Il en résulte conformément à l'article R. 315-30 du Code de l'urbanisme, que l'opération ne peut se poursuivre que pour les tranches dont les travaux ont été menés à leur terme et que les documents du lotissement, et notamment le cahier des charges approuvé, s'ils sont frappés de caducité faute d'objet pour les tranches du lotissement dont l'aménagement n'a pas été mené à terme, continuent à régir celles dont l'aménagement a été achevé.
CE 23 mai 2001 Cts Crépin- Guintini - Construction - Urbanisme septembre 2001 p. 20

LOI LITTORAL

Article L. 146-4-II - Extension de l'urbanisation - densification de l'urbanisation

Cet arrêt vient confirmer qu'une opération de construction sur des parcelles non urbanisées mais entourées de constructions constitue une densification d'un espace déjà urbanisé et donc une extension de l'urbanisation au sens de l'article L. 146-4-II du Code de l'urbanisme.
CE 26 mars 2001, SCI L1 Antibes les Pins et SCI R1 Antibes les Pins - BJDU 3/2001 p. 155

ENVIRONNEMENT

Sol pollué et responsabilité du Maire

Le maire d'une commune a délivré une autorisation de lotir sur un sol chimiquement pollué. La commune est dès lors responsable pour partie du préjudice subi relatif aux frais d'évacuation et d'élimination des terres polluées, perte de la valeur vénale des biens et troubles de toutes natures (jouissance et indemnités diverses).
CE 9 mai 2001 commune de Saint-Chéron - Dict Perm Urb. Constr., n° 311 page 1739 :

Le sort de la TLE en cas de transfert de permis de construire

L'article 1723 quater du CGI dispose que " la taxe locale d'équipement est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire ". L'auteur s'interroge sur le point de savoir si le transfert de permis de construire est de nature à décharger le titulaire initial du permis de ses obligations fiscales. Compte tenu des incertitudes existantes en la matière, l'auteur propose une solution contractuelle.
Jean Luc Tixier - Construction - Urbanisme, septembre 2001, p 5

Les conventions d'aménagement après la loi SRU

Cet article qui aura une suite en décembre 2001, fait un point très précieux sur la notion de convention d'aménagement après l'intervention du législateur le 13 décembre 2000. Notamment, les auteurs précisent les critères de ce contrat et s'interrogent plus particulièrement sur la question de savoir quand on est en présence d'une opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-4 du Code de l'urbanisme.
Etienne Fatôme, Laurent Richer
L'actualité de la commande et des contrats publics, novembre 2001, p.17

Le permis de construire fusionnant les droits à construire

Dans son arrêt du 28 juillet 1999, le Conseil d'Etat affirme que " les propriétaires de terrains contigus peuvent présenter une demande de permis de construire unique (…) le coefficient d'occupation du sol s'applique à la superficie du terrain d'assiette qui a fait l'objet de la demande de permis de construire, et non à la superficie de la propriété de chacun des pétitionnaires(…) "
Outre la redéfinition de la notion de " tènement ", ou la création d'une nouvelle forme de " pluripropriété " qu'implique cette décision, elle fait naître plusieurs problèmes qui amènent l'auteur à déconseiller ce précédé au praticien.
Ces problèmes tournent autour notamment de la reconstruction, du changement de destination et du détachement de parcelles.
Article de Alain KOENIG sur l'arrêt du Conseil d'Etat du 28/07/1999 - RDI n°3 p 207

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