Bulletin Décembre 2001 : IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4 - Décembre 2001

Du côté des tribunaux
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

Architecte et obligation de moyens
L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 octobre 2001 infirme une solution que l'on pensait acquise en énonçant que l'architecte n'est tenu que d'une obligation de moyens dans l'accomplissement de ses missions. La jurisprudence antérieure avait pourtant pu affirmer que la responsabilité décennale de plein droit de l'architecte ne peut être écartée que par la preuve d'une cause étrangère (Cass . civ. 3ème, 16 fév. 1983, Gaz. Pal. 1984, 1, 269, note Plancqueel), que le promoteur est tenu d'une obligation de résultat de livrer des locaux et équipements exempts de vices (Cass. civ. 3ème, 21 nov. 1990). La solution avait même été reprise s'agissant de l'architecte intervenu dans le cadre d'une assistance bénévole (Cass. civ. 3ème, 3 juill. 1996). Désormais, pour engager la responsabilité de l'architecte, il faut donc prouver l'existence d'une faute de sa part dans l'exécution de sa mission.
Cass.civ.3ème 3 octobre 2001, N°00-13718

VENTE

Annonces publicitaires - terrasse - absence de mention dans la vente

Les annonces publicitaires et l'offre d'achat signée mentionnent l'existence de la terrasse. La promesse de vente et l'acte de vente signés ultérieurement ne comportent aucune allusion à celle-ci ainsi qu'à son utilisation. Par conséquent, la terrasse se trouve exclue du champ contractuel.
En l'espèce les acquéreurs s'étaient imaginé qu'ils pourraient bénéficier de la jouissance privative d'une terrasse, qui était en fait une partie commune, les vendeurs ayant précisé verbalement qu'ils en profitaient en vertu d'une simple tolérance de la copropriété.
Cass civ. 9 mai 2001 - Rép.Defr. 2001, n° 19, 15 octobre, art. 37406, n° 75, p. 1125

Surface minorée - publicité mensongère - dol

Le délit de publicité trompeuse prévu par l'article L. 121-1 du Code de la consommation est constitué en raison de la fausse indication sur la surface dans l'annonce de vente. Toutefois, la demande de dommages et intérêts de l'acquéreur sur le fondement de la publicité trompeuse doit être rejetée dès lors qu'il ne démontre pas que l'indication de la surface ait été déterminante de sa décision d'acquérir.
De plus, le contrat de vente de l'appartement ne peut être annulée pour dol en raison de la fausse indication de la superficie dans l'annonce dès lors qu'il est établi que, d'une part, l'indication de la surface n'est pas un élément déterminant pour l'acheteur, d'autre part, le vendeur n'avait pas connaissance de la superficie réelle de la chose vendue.
CA Paris, 2e ch., sect. A, 3 juill. 2001, Chardonnal c/ Pichon : Juris-Data n° 151086

Vileté du prix de vente

La Cour de cassation vient de rappeler que toute vente peut être annulée pour vileté du prix. Elle condamne la Cour d'appel qui avait considéré qu'une action en résolution d'une vente immobilière pour vileté du prix ne pouvait être exercée que dans le cadre d'une action en rescision pour lésion.
Cass.3ème civ. 18 juillet 2001- BRDA 19/01 n°7

Vices cachés et notion de professionnel

En rappelant que le vendeur professionnel ne peut pas se prévaloir, à l'égard de non-professionnel, des stipulations excluant ou limitant la garantie qu'il doit au titre des vices cachés, la Cour de cassation vient de préciser que la qualification de vendeur professionnel doit être réservée à celui qui est, du fait de son expérience, censé connaître les vices. En conséquence, ne pouvait être considérée comme tel, la filiale à 100 % d'une compagnie pétrolière, créée pour gérer le patrimoine immobilier de celle-ci et qui n'avait jamais eu dans son patrimoine que des immeubles constituant le siège de la compagnie.
Cass. 3ème civ. 10 juillet 2001 - BRDA 19/01 n° 9

PROMESSE DE VENTE

Promesse synallagmatique - Clause de substitution - Incompatibilité

Dans cet arrêt la Cour d'Appel de Paris a jugé que doit être annulé pour défaut d'enregistrement dans les 10 jours de son acceptation, la promesse de vente sous conditions suspensives avec faculté de substitution, dès lors que la possibilité pour l'acquéreur de se substituer un autre acquéreur, au surplus en demeurant garant du prix, est incompatible avec la conclusion d'un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l'accord entre le vendeur et l'acquéreur sur la chose et sur le prix.
Cet arrêt, critiqué par la doctrine, s'il devait être confirmé par la Cour de cassation, pourrait remettre en cause la pratique consistant à insérer une clause de substitution dans les promesses synallagmatiques, menacées alors par la nullité de l'article 1840-A du Code Général des Impôts pour défaut d'enregistrement dans les 10 jours.
CA PARIS 2ème ch., 7 septembre 2000 - Rép.Defr.N°17, article 37393 page 992

Condition suspensive et annulation rétroactive

Une promesse de vente portant sur un ensemble d'immeubles à usage industriel a été conclue sous la condition suspensive de l'autorisation préfectorale d'exploiter une installation classée. Cette autorisation a été accordée puis annulée plusieurs mois après par le tribunal administratif postérieurement à la date prorogée de levée d'option.
La Cour de Cassation a décidé que l'arrêté annulé était réputé n'être jamais intervenu. Par conséquent, la condition n'était pas réalisée et le promettant n'avait aucun droit acquis à l'indemnité d'immobilisation.
Cass. 3ème Civ, 24 mai 2000 - JCP N 5 octobre 2001 p.1475

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