Bulletin Décembre 2001 : LE DOSSIER

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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4 - Décembre 2001

LE DOSSIER - DROIT IMMOBILIER

ACHAT IMMOBILIER : 7 JOURS POUR REFLECHIR OU SE RETRACTER ?

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a multiplié les mesures de protection envers les acquéreurs non-professionnels, en permettant notamment l'accès au carnet d'entretien de l'immeuble, en améliorant l'information des acheteurs sur les limites du terrain acheté (bornage) et sur la présence ou non d'amiante.
Cette loi a également introduit aux articles L 271-1 et L271-2 du Code de la construction et de l'habitation un nouveau dispositif de protection de l'acquéreur immobilier (article 72 de la loi SRU).
Désormais, depuis le 1er juin 2001, l'acquéreur immobilier non professionnel bénéficie, selon le type de contrat, d'un délai de réflexion ou de rétractation d'une durée de sept jours en sus du jour de remise de l'acte, de sa copie ou du projet d'acte, selon les cas ci-après énoncés. Aucune somme d'argent ne pourra être versée de suite par l'acquéreur dans certains cas exposés ci-après. Un délai de rétractation existait déjà auparavant, mais ne concernait que l'achat d'immeuble neuf.
Quelques incertitudes existent, elles concernent le champ d'application de cette protection ainsi que sa mise en œuvre. L'objet du présent article est donc de faire le point sur le mécanisme établi par la loi et l'état des réponses ministérielles venues préciser quelques points incertains. Nous ne manquerons pas de refaire un nouveau point dans quelques mois lorsque la pratique, le législateur et éventuellement le juge auront apporté de nouvelles précisions.

I Le principe

Droit de rétractation
Le premier alinéa de l'article L 271-1 est ainsi rédigé : " Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ". Une fois le délai de sept jours passé, l'acquéreur est définitivement engagé s'il ne s'est pas rétracté.

Délai de réflexion
Le troisième alinéa de l'article institue une protection de même durée pour les actes dressés en la forme authentique, en créant un délai de réflexion pendant lequel l'acquéreur qui s'est vu notifier le projet d'acte ne peut signer l'acte authentique. Un acte authentique est un écrit établi par un notaire dont les affirmations font foi et dont les originaux, revêtus de la formule exécutoire, sont susceptibles d'exécution forcée.
Une fois ce délai de réflexion expiré et en l'absence de réaction de l'acquéreur, celui-ci est définitivement engagé selon les termes du projet de promesse ou de l'acte de vente.

Le quatrième alinéa de l'article susvisé vient préciser que dans le cas où l'acte aurait été précédé d'un avant-contrat, les dispositions protectrices -et donc la possibilité de ne pas contracter- ne s'appliquent qu'à cet avant-contrat. Si l'acquéreur et le vendeur décident de signer une promesse de vente sous seing privé ou authentique, ils seront dans l'obligation de respecter un délai de rétractation ou de réflexion, l'acte de vente définitif ne pouvant pas "régulariser" a posteriori les dispositions impératives de la loi.

II Le champ d'application de la protection

A qui s'applique-t-elle ?
Seul l'acquéreur non professionnel a droit à la protection, la qualité du vendeur important peu. La notion de "non-professionnel" devra être précisée par les tribunaux, mais on peut éventuellement, par analogie avec la législation sur la garantie légale des vices cachés, en déduire qu'il s'agit du "non-professionnel de l'immobilier". Le constructeur, le promoteur ou l'aménageur ne pourra bénéficier de la protection si l'achat est en rapport direct avec leur activité.

Quels immeubles sont concernés ?
La protection ne concerne que les immeubles à usage d'habitation (acquisition ou construction). Une réponse ministérielle a précisé que la vente d'un terrain à bâtir n'était pas concernée par le régime de la protection, l'usage direct de celui-ci n'étant pas l'habitation, même si la cause du contrat ou le motif de l'acquisition est l'édification ultérieure d'un bâtiment destiné au logement (RM N°65241 JOAN 15 octobre 2001). Le contrat d'architecte dont l'objet est de confier une prestation de service à un professionnel, même s'il comporte une mission complète (réalisation des plans, coordination et surveillance des travaux…), n'est pas concerné par le régime de protection (RM N°64098 JOAN 24 septembre 2001).

Quels actes ?
Sont soumis les contrats suivants :
- l'acquisition d'un immeuble,
- la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance et en propriété,
- la vente d'immeuble à construire (VEFA…),
- la location-accession,
- la construction.
Les parties signent le plus souvent un avant-contrat, le texte vise expressément :
- le contrat préliminaire, seul avant-contrat permis dans le cas d'une vente d'un immeuble à construire,
- la promesse synallagmatique (ou compromis),
- la promesse unilatérale.
Il a été précisé que les ventes par adjudication ne sont pas soumises au délai de réflexion de sept jours préalable à la signature de l'acte authentique. En effet, le cahier des charges remis à l'adjudicataire et les délais préalables à la vente publique assurent à l'acquéreur une information complète sur le bien concerné ainsi que sur les modalités de la vente et lui permettent, par conséquent, d'apprécier tous les éléments de son engagement (RM n° 58708 : JOAN Q, 16 avril 2001, page 2308).
Concernant l'entrée en vigueur du texte, une réponse ministérielle a précisé que le régime protecteur ne s'appliquait pas si un avant-contrat avait été signé avant le 1er juin 2001. L'acte définitif précédé d'un avant-contrat ayant une date certaine antérieure au 1er juin n'est donc pas soumis aux nouvelles dispositions (RM N°32889 : JO Sénat 5 juillet 2001).

III La mise en œuvre de la protection

L'alinéa 2 de l'article L.271-1 précise les modalités de notification à l'acquéreur : lettre recommandée avec avis de réception " ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception et la remise " et précise que la faculté de rétractation doit s'exercer de la même façon..

Délai de rétractation
Le rédacteur de l'avant-contrat sous seings privés (ou le vendeur) doit notifier à l'acquéreur non professionnel un exemplaire original de l'acte (ou une copie identique selon une réponse ministérielle N°61481 JOAN 13 août 2001). L'acquéreur peut se rétracter dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Il n'a pas à donner de justification de sa rétractation.

Délai de réflexion
Le notaire rédacteur de la promesse authentique ou du contrat de vente non précédé d'un avant-contrat se doit de notifier le projet d'acte à l'acquéreur afin de le faire bénéficier du délai de réflexion. Durant ce délai, l'acte authentique ne peut être signé. Le délai commençant le lendemain du jour de la présentation, l'acte définitif ne pourra être signé que le 9ème jour suivant la remise du projet.

Formalisme commun
Les modalités de la certification de la date de présentation seront donc :
- l'exploit d'huissier, dont on peut penser que la pratique le réservera à des occasions exceptionnelles,
- la lettre recommandée avec avis de réception,
- la remise en mains propres contre récépissé et attestation d'un tiers certifiant la date de la remise de l'acte.
Le fax et le courrier électronique ne pourront être retenuS, ils ne présentent pas de garantie pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Le ou les acquéreurs sont destinataires de la notification. Ils notifient leur rétractation ou leur refus de signer le projet d'acte dans les sept jours de la remise de l'acte ou du projet dans les mêmes formes ci-dessus énoncées.

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