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ARCHIVES
LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4 - Décembre
2001
DU COTE DE VOTRE NOTAIRE
L'Actualité de Cheuvreux
Bruno Cheuvreux est intervenu à la matinée-débats organisée
par La Lettre des Juristes d'Affaires et Lamy Droit Immobilier le 22 novembre
dernier à l'Hôtel Crillon. Cette rencontre avait pour thème
le "Changement d'affectation de locaux" et avait pour objectif
de faire le point sur l'article L631-7 du Code de la construction et de
l'habitation. Sont intervenus à ses côtés Laurent Fiscus
et Jean Goujon de la Préfecture de Paris, les débats étant
animé par Maître Antoine Hinfray, Avocat au Barreau de Paris.
Michèle Raunet est intervenue au côté du professeur
Fatôme lundi 19 novembre 2001 lors d'une journée de formation
EFE (Edition Formation Entreprise) consacrée à la conduite
de projets sur le domaine public. Elle interviendra à nouveau pour
cet organisme mardi 29 janvier dans le cadre d'une formation consacrée
aux opérations immobilières publiques : "Comment mettre
en place le meilleur montage juridico-financier ?" (renseignements
disponibles sur le site internet de l'EFE : www.efe.fr).
Des clients nous ont demandé
  Une
société anonyme cède un de ses immeubles. Elle consent
à l'acquéreur une garantie de passif (prise en charge des
dettes fiscales) ainsi qu'une garantie de loyer. Ces différentes
garanties sont-elles soumises à autorisation du Conseil d'Administration
(CA) de la SA ?
L'article L.225-34 du Code de commerce (ancien article 98 de la loi du
24 juillet 1966 sur les sociétés) mentionne dans son alinéa
4 que "les cautions, avals et garanties données par des sociétés
autres que celles exploitant des établissements bancaires et financiers
font l'objet d'une autorisation du Conseil dans des conditions déterminées
par décret". La jurisprudence a précisé que
cette autorisation doit faire l'objet d'une délibération
expresse du CA et doit être constatée dans le procès-verbal
du Conseil.
La doctrine a interprété le terme "garantie" dans
le sens d'une promesse d'exécuter les obligations conventionnelles
d'un tiers (voir notamment J. Honorat Rép Defr. 1982 p.1595).
Sont visées notamment les lettres d'intention ou autres garanties
à première demande délivrées par les sociétés
mères pour garantir les engagements de leurs filiales.
Cette interprétation a été confirmée par la
jurisprudence qui considère que la réglementation de l'article
98 de la loi du 24 juillet 1966 n'est pas applicable aux engagements
propres de la société (Cass com 11 février 1986).
Cette solution est d'ailleurs conforme aux travaux préparatoires
de la loi (rapport Le Douarec n°1368 Ass.nat. juin 1985 p.699).
En conclusion, les garanties consenties par la société
venderesse concernent des engagements propres à la société,
aucun tiers n'intervenant dans cette opération. Ces engagements
propres sont décidés librement par le président,
aucune autorisation expresse du Conseil d'Administration n'est nécessaire.
Quelles
sont les références légales des normes minimales
requises en matière d'isolation phonique pour les constructions
neuves à usage d'habitation ? Quelles sont les sanctions en cas
de non-respect de ces normes par le constructeur ?
C'est l'article L.111-11 du Code de la Construction et de l'Habitation
qui énonce l'obligation pour tout contrat de louage d'ouvrage ayant
pour objet la construction d'habitation, de contenir les prescriptions
légales et réglementaires en matière d'isolation
phonique. Les articles R.111-4 et suivants du même code précisent
ces prescriptions. Elles sont décrites dans deux arrêtés
du 30 juin 1999 et une circulaire du 28 janvier 2000 en ce qui concerne
les bâtiments d'habitation.
Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent
de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6
du Code civil. L'entrepreneur doit réparer tous désordres
qui lui sont signalés. Le dernier alinéa de l'article L.111-1
du CCH mentionne que le vendeur ou le promoteur immobilier est garant,
à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la
conformité aux prescriptions légales pendant un an à
compter de la prise de possession.
Malgré ce texte, la jurisprudence admet qu'un défaut d'isolation
phonique puisse aussi constituer une malfaçon de nature décennale
(Cass civ 20 février 1991).
La responsabilité contractuelle de droit commun, qui se prescrit
par trente ans, peut aussi être invoquée lorsque le procédé
d'isolation choisi ne correspond pas aux stipulations contractuelles (garantie
de conformité - Cass civ 21 février 1990) et même
si le procédé choisi procure une isolation conforme à
la réglementation applicable (cass civ 20 décembre 1977).
La sanction peut alors être dans cette hypothèse l'annulation
de la vente.
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