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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 9 - JUILLET 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel

DU DÉFAUT APPARENT ... (08-09)
La Cour de Cassation infirme l'arrêt de la Cour d'Appel qui avait jugé qu'un défaut apparent est un défaut visible qui doit l'être dans toutes ses conséquences et toute son étendue par un maître de l'ouvrage profane.
Cependant, la Cour de Cassation a considéré que les acheteurs, non notoirement compétents en matière de construction, n'ont pu percevoir dans leur ampleur et leur consistance les défauts révélés au moment de leur prise de possession des lieux et sont fondés à demander à leurs vendeurs réparation des désordres sur le fondement de la garantie décennale, alors même que les vices étaient visibles à l'œil nu et avaient été constatés deux mois avant la vente par un huissier requis à cet effet par les acheteurs, lesquels occupaient déjà les lieux.
(Cass. Civ. 3ème, 23 février 2000 ; AJDI, mai 2000 p.442)

CONNAISANCE DU RISQUE DE POLLUTION D'UN TERRAIN. (09-09)
L'obligation d'informer du vendeur porte non seulement sur la réalité des pollutions, mais également sur tout élément de risque potentiel. En l'espèce, le juge a considéré que le vendeur aurait dû informer l'acquéreur de l'historique du terrain, qui avant que le vendeur en devienne propriétaire, avait été occupé par une installation classée.
(CA Versailles, 13 janv. 2000 Société Discodis n°1807-97 ; MTP, 9 juin 2000 p.89)

Prêts immobiliers

LA FORMATION DU PRÊT. (10-09)
La première chambre civile de la Cour de Cassation confirme en matière de prêt consenti par un professionnel du crédit, la position qu'elle avait prise dans un arrêt du 27 mai 1998 (voir Bulletin n°4, réf. 14-04) relatif aux crédits régis par les articles L.312-1 et suivants du Code de la consommation. Le contrat se forme le jour de l'offre de prêt et non par la remise des fonds. Ce n'est donc pas un contrat réel.
(Cass. Civ. 1ère, 28 mars 2000 ; JCPN, n°18 du 5/5/2000 p.759)

PRÊT ET "ASSURANCE EMPRUNTEUR". (11-09)
Les contrats de prêt et d'"assurance emprunteur" ne constituent pas un groupe de contrats, sauf stipulation expresse d'indivisibilité. C'est ce qui ressort de cet arrêt de la Cour de Cassation.
En l'espèce, des emprunteurs cessent de rembourser les échéances du prêt avant de se retrouver dans l'incapacité de travailler. Actionné, l'assureur soutient que la résiliation du contrat de prêt emportait nécessairement la résiliation du contrat d'assurance.
La Cour de Cassation ne soutient pas cette argumentation et décide que "la déchéance du terme du prêt garanti par un contrat d'assurance décès - incapacité de travail - invalidité n'emporte pas, du seul fait de l'exigibilité immédiate de la créance de remboursement, l'extinction du contrat d'assurance ".
Pour l'auteur de la note, l'indivisibilité de deux contrats ne résulte pas d'une cause unique, mais d'une clause expresse.
Cette décision est à rapprocher d'une autre qui, dans le même sens, faisait jouer le contrat d'assurance souscrit dans la perspective d'un prêt, alors que le décès de l'assuré était survenu avant la conclusion du contrat de prêt.
(Cass. Civ. 1ère, 18 janvier 2000 ; Defrénois, n°11 du 15 juin 2000 p.731)

SURENDETTEMENT, RÉDUCTION DE LA DETTE IMMOBILIÈRE ET CAUTION. (12-09)
Voici un arrêt de principe : " La mesure de réduction de la dette prévue par (l'article L 331-7 alinéa 1er du Code de la consommation) ne s'applique pas à la créance de la caution qui a payé la dette du débiteur principal ", fondée sur ses recours tant personnels que subrogatoires à l'encontre du débiteur principal.
En l'espèce, un couple avait souscrit un emprunt garanti par un organisme mutualiste, et suite à la procédure, la commission de surendettement accepte de réduire la dette. La caution, qui a alors payé au créancier la totalité de la dette se retourne contre le débiteur principal pour ce même montant, et ce sur le fondement de son recours subrogatoire.
Or cette dette ayant été réduite, le débiteur principal invoque la limitation du recours du subrogé qui ne dispose pas de plus de droits que le subrogeant, et c'est ce raisonnement que suit la cour d'appel : la réduction de la dette fondée sur l'article L 331-7 étant déclaré inopposable à la caution.
L'arrêt est cassé : les dispositions de l'article L.331-7 ne sont pas opposables à la caution qui exerce son recours subrogatoire.
En effet, les règles du Code de la consommation en matière de surendettement ne sont opposables qu'aux établissements de crédit.
(Cass. Civ. 1ère, 15 juillet 1999, Petites Affiches, 26 mai 2000 p.17)

Baux

CAUTIONNEMENT - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE. (13-09)
Un bailleur cède son bien immobilier à une personne qui actionne en garantie quelques temps plus tard la caution du locataire pour défaut de paiements postérieurs à la cession.
La Cour de Cassation énonce en d'autres termes que le cautionnement donné au profit d'un bailleur ne s'étend pas, sauf volonté contraire, à un nouveau bailleur en cas de transfert du contrat de bail.
(Cass. Com., 26 octobre 1999 ; Defrénois, n°8 du 30 avril 2000 p.480)

RENOUVELLEMENT CONSENTI PAR UN USUFRUITIER. (14-09)
Le concours du nu-propriétaire est nécessaire non seulement à la conclusion du bail d'immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, mais aussi au renouvellement du bail, l'article 595 alinéa 4 du Code civil ne comportant " aucune distinction entre renouvellement et conclusion du bail initial ".
(Cass. Civ. 3ème, 24 mars 2000 Kilmann c/ Cts Birri ; JCPN, n°19 du 12/05/2000 p.814)

CONGÉ POUR VENDRE - INDICATION DE LA SUPERFICIE ? (15-09)
Cette réponse ministérielle fait suite à l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Paris le 14 septembre 1999 (voir Bulletin n°7, réf. 14-07) et confirme que le congé pour vendre délivré au locataire est un acte unilatéral du bailleur et non un contrat et n'est donc pas soumis aux obligations de la loi Carrez.
(Rép. ministérielle 34805 JOAN 28/02/2000 p.1343 ; JCPN, n°14 du 07/04/2000 p.600

DPU ET LOCATAIRE. (16-09)
On rappelle une importante décision qui est venue élargir la recevabilité des recours contre les décisions individuelles de préemption en admettant le recours du locataire des biens préemptés. Jusque là, le Conseil d'Etat admettait l'intérêt à agir des vendeurs ou des acquéreurs évincés, mais pas celui des tiers.
(CE 6 octobre 1999 req. n° 185577 ; AJDI, mai 2000 p.429)

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