Bulletin Juillet 2000 : LE DOSSIER (suite2)



	bulletin en PDF VOTRE NOTAIRE VOUS INFORME ACTUALITE LEGISLATIVE ET REGLEMENTAIRE ACTUALITE DOCTRINALE FLASH FISCAL LE DOSSIER L'ACTUALITE JURIDIQUE Stratégie Patrimoniale Immobilier Institutionnel Promotion Immobilière Urbanisme, Aménagement Urbain Droit Public Droit fiscal Droit des Affaires Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers		LES ARCHIVES LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 9 - JUILLET 2000 LE DOSSIER (suite2) Lors de l'élaboration de l'acte de vente du terrain, le notaire doit procéder de la sorte : évoquer l'historique de ce bien : Est-il touché par un plan de dépollution, de réhabilitation ? Des activités polluantes y ont-elles été exercées antérieurement ? Y-a-t-il un réservoir à mazout dans le jardin ? En cas de présomption de pollution, le notaire doit alors poser les questions suivantes : l'acquéreur a-t-il exigé une analyse indicative normalisée du sol ? Si oui, qui prend en charge le coût de cet examen ? Quelle est la part de l'acquéreur dans ces frais ? Si une contamination est constatée, le notaire doit demander laquelle des parties assume les frais de dépollution et de réhabilitation (problème avec l'action " de in rem verso "). Si aucune contamination n'est constatée, le notaire doit élaborer des modalités sur les risques subsistants, si plus tard une pollution du sol est révélée. Mais le notaire n'a pas pour mission de veiller à la défense de l'environnement. Il devra inciter les parties à énoncer clairement leurs intentions en ce qui concerne la destination du bien immobilier. Si le terrain est destiné à la construction d'un ou plusieurs immeubles d'habitation, on peut conclure que l'acquéreur désire disposer d'un site propre, sans aucune contamination, et la déclaration du vendeur, affirmant que le terrain est " viabilisé " permet à l'acquéreur de penser que le terrain est propre, donc sans aucune contamination. Il est important que, lors de la répartition du risque entre les parties, le notaire attire l'attention sur le fait qu'il n'est plus possible d'annuler le contrat une fois que la livraison est effectuée. En ce qui concerne la description de la notion de " pollution ", le contrat doit être le plus net possible. Il est recommandé de relier la description à l'utilisation que l'acheteur fera de cet achat, afin d'éviter toute action, tout recours en responsabilité ou éventuellement en nullité de la vente. L'article 8-1 de la loi du 19 juillet 1976 modifiée, créé, pour tout vendeur d'un terrain ayant supporté une installation classée, l'obligtion d'une double information : informer l'acquéreur, par écrit, de l'existence passée de cette exploitation, l'informer également, pour autant que le vendeur les connaisse, des dangers et inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. Dès l'instant où une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, tout propriétaire de celui-ci, quel qu'il soit, à quelque moment que se situe la vente par rapport à la fin de l'exploitation, est censé savoir qu'à un moment donné, une telle exploitation a existé. Ceci peut soulever certaines difficultés : comment savoir s'il y a eu par le passé une activité de type polluante, lorsqu'aucune infrastructure n'apparaît ? comment apprécier l'importance des dangers et inconvénients ? Aucun critère objectif n'existant, il ne s'agira que d'une appréciation subjective, et encore s'agit-il d'une notion assez vague puisque ceux-ci ne sont évoqués que pour la " commodité du voisinage, la santé, la sécurité, la salubrité publique, l'agriculture ". Une question peut ici être soulevée. L'article 8-1 précité stipule ces obligations d'information en cas seulement de vente d'un " terrain ". Que doit-on en conclure lorsque, sur le terrain en question, il a été édifié des immeubles soumis au régime de la copropriété, et que ce sont dès lors des lots de copropriété qui sont vendus ? Car à ces lots sont attachées des quote-parts dans la propriété du sol (parties communes générales). Doit-on, dans chacun des actes de vente de ces lots, rappeler cette obligation d'information ? Cela dépendra de l'interprétation stricte ou large de l'article 8-1 sus-visé. Rien n'est à ce jour tranché à ce sujet. Toutefois, afin de se prémunir contre tout risque d'action en responsabilité et compte tenu de l'évolution jurisprudentielle et législative actuelle, on ne peut que conseiller de retenir l'interprétation large. On peut recommander l'utilisation, lors de l'élaboration du dossier, d'une liste de contrôle sur le modèle de celle suivante : Le vendeur est-il au courant d'une éventuelle pollution ? A-t-il jamais eu une notification ou communication ayant pour objet de faire effectuer une prospection du sol ou l'assainissement de celui-ci à cause de son état de pollution ? Au cas où il existe une supposition de pollution, ou a existé une pollution, y a-t-il jamais eu une prospection ou un assainissement du sol, et si oui, à quel point, et cela a-t-il eu comme résultat que des mesures restrictives ont été prises à l'égard de l'utilisation ? A-t-on constaté de la pollution dans les environs immédiats ? A-t-on déjà délivré une autorisation en vertu de la loi sur les établissements incommodes, insalubres ou dangereux ? Dans le passé, le sol a-t-il été utilisé par des entreprises qui ont peut être causé des pollutions et quelles sont-elles ? Est-ce que les parties se sont mises d'accord sur les conséquences de l'éventuelle pollution après l'achat ou la livraison ? En cas de non accord sur ce point, quels sont les points de vue des parties à l'égard : de la réalisation d'une prospection avant l'achat/livraison, de la division des frais de cette prospection, du mode d'action lorsqu'une pollution du sol est constatée, et du règlement du risque restant après prospection ? Si un assainissement est nécessaire, dans quelle mesure va-t-il s'effectuer : de manière polyvalente ou de manière à ce que le sol se prête à l'utilisation prévue par l'acquéreur ? La protection de l'acquéreur est aujourd'hui l'une des priorités du législateur. Ainsi le projet de loi SRU introduit des dispositions visant à garantir à l'acquéreur la superficie et la contenance du terrain qu'il achète, à l'informer des vices du sol. Ces derniers textes font partie d'un vaste mouvement de protection de l'acquéreur qui avait commencé avec la loi de 1992 précitée et qui s'est poursuivi avec le décret du 7 février 1996, modifié par le décret du 12 septembre 1997 sur l'amiante, la loi sur le saturnisme du 29 juillet 1998 et la loi du 8 juin 1999 relative à la lutte contre les termites. Hélène ENSUQUE-GAZAGNE Michèle RAUNET LEXIQUE SYNOPTIQUE : site pollué : site sur lequel une pollution d'origine industrielle du sol ou du sous-sol est susceptible de provoquer une nuisance ou un risque pour les personnes ou l'environnement ; point noir : ancien dépôt de déchets industriels qui a des conséquences sur l'environnement et/ou la santé des populations et dont aucun responsable solvable ne peut être identifié ; décontamination : opération qui consiste à traiter les sols pollués pour en enlever ou diminuer fortement le caractère polluant ; réhabilitation : opération qui consiste à rendre le sol pollué apte à être réutilisé. Elle peut présenter trois caractères, cumulables ou non : décontamination du sol, confinement des déchets, travaux d'insertion du site dans le paysage ; résorption : opération de réhabilitation ne tenant pas compte des travaux d'insertion dans le paysage ; friche industrielle : espace comprenant ou non des bâtiments autrefois destinés à des activités industrielles. Les terrains en faisant l'objet ne sont pas obligatoirement pollués. Ce terme a semé une connotation économique, laissant entendre que cet espace peut recevoir une nouvelle activité. (90ème Congrès des notaires, Nantes 8-11 mai 1994 Protection de l'environnement - De la contrainte au contrat) retour au sommaire