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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 8 - MAI 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Promotion Immobilière

CONTRAT - NULLITÉ POUR ABSENCE DE CAUSE - NULLITÉ RELATIVE. (15-08)
Un contrat d'assurance dommages à l'ouvrage avait été souscrit par un maître d'ouvrage le 16 novembre 1988 avec effet rétroactif au 1er juillet de la même année, alors qu'un sinistre couvert par la garantie était survenu entre ces deux dates, à la connaissance des deux parties et notamment de l'assureur. Après avoir indemnisé son client, l'assureur a exercé un recours subrogatoire contre l'entrepreneur et son assurance. Ces derniers ont alors opposé la nullité du contrat d'assurance dommages à l'ouvrage pour défaut d'aléa en vertu de l'article 1104 alinéa 2 du Code civil.
La Cour d'Appel, dont l'arrêt a été confirmé sur ce point, a refusé cet argument au motif que la nullité pour absence de cause est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par la partie au contrat à laquelle préjudicie l'absence de cause, en l'espèce l'assureur.
Cet arrêt constitue un revirement de jurisprudence de la Cour de Cassation qui avait adopté une position contraire (nullité absolue) dans un arrêt du 10 février 1993 (Defr. 1993 art. 35663).
(Cass. Civ. 1ère, 9 novembre 1999 ; Defrénois 29/2/2000, article 37107 p.250)

Responsabilités, garanties, assurances

ACCES AU GARAGE - VICE CACHÉ. (16-08)
La Cour d'Appel rappelle une solution classique en matière de vices et de réception de travaux.
Lors de la réception des travaux, l'accès au garage s'avère impraticable, alors que le maître de l'ouvrage a donné quitus à l'entrepreneur sur ce point. "Le désordre de nature décennale, dès lors que l'ouvrage est impropre à sa destination, doit être jugé comme non apparent lors de la réception, étant de ceux qui, pour des profanes, ne se révèlent que par l'usage avec un véhicule, usage qui en l'espèce n'a pas eu lieu".
(CA Paris, 23ème ch. sect. A, 12 janvier 2000 ; AJDI, mars 2000 p.258)

VEFA - GARANTIE BANCAIRE D'ACHÈVEMENT - SOMMES PAYÉES À TORT DIRECTEMENT AU PROMOTEUR. (17-08)
La Cour de Cassation confirme une solution bien établie en matière de garantie bancaire d'achèvement accordée pour la réalisation d'un programme immobilier, spécialement lorsque "les conventions de crédits comportaient une stipulation pour autrui au profit des acquéreurs des lots, la banque s'engageant à ne pas exercer son droit hypothécaire à l'encontre des acquéreurs justifiant avoir satisfait aux obligations leur incombant en vertu de leur acte d'acquisition".
La Cour d'Appel ayant relevé que "la condition mise à l'engagement de la banque avait été exprimée dans l'acte de vente par la mention que toutes les sommes dues par l'acquéreur devraient être versées soit en la comptabilité du notaire soit par versement à l'ordre de la banque", a donc retenu "l'existence d'une obligation personnelle des acquéreurs" et a pu en déduire "que ces derniers devaient verser à la banque la somme payée à tort directement au promoteur".
(Cass. Civ. 3ème, 10 novembre 1999 ; AJDI, janvier 2000 p.79)

ACTION EN GARANTIE - VENTE D'UNE MAISON EN L'ÉTAT D'INACHÈVEMENT. (18-08)
Jugé qu'une action en garantie fondée sur l'article 1792-1 du Code civil ne peut être intentée contre le vendeur d'un maison d'habitation en cours d'achèvement. Ledit article ne concerne que les ventes après achèvement et ne s'applique pas en l'espèce : l'arrêt annulé retenait que "la vente d'un immeuble non achevé est une vente en l'état assimilable à celle d'un immeuble achevé et ne constitue nullement une vente d'immeuble à construire ; en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé".
La vente est soumise au régime de droit commun de la vente avec seulement la garantie des vices cachés. Le régime de la vente d'immeuble à construire des articles 1601-1 et suivants ne s'applique pas, le vendeur ne s'engageant pas à terminer la construction. Il existe dans ce cas un vide juridique.
(Cass. Civ. 3ème, 9 juin 1999 ; JCPN n°5 du 4/2/2000 p.232 et n°7 du 18/2/2000 p.314)

VEFA - GARANTIE DE CONTENANCE - DÉLAI POUR AGIR. (19-08)
L'article 1622 du Code civil, relatif à la contenance d'un bien immobilier vendu, est applicable à la vente en état futur d'achèvement, sous réserve de faire courir le délai préfix d'un an à compter du transfert de propriété, constaté par la livraison, s'agissant de l'obligation du vendeur d'édifier un immeuble d'une superficie déterminée au contrat.
(Cass. Civ. 3ème, 24 novembre 1999 ; AJDI, février 2000 p.150)

ASSURANCE, ENTREPRENEUR ET MAÎTRE D'OUVRAGE. (20-08)
Est cassé pour violation de l'article 1383 du Code civil un arrêt d'appel qui avait estimé que le maître d'ouvrage avait commis une négligence fautive ayant causé un dommage dont il devait réparation, en ne s'assurant pas que l'entreprise chargée des constructions était assurée pour sa responsabilité décennale.
(Cass. Civ. 3ème, 12 janvier 2000 ; Dict. Permanent Construction-Urbanisme Bull. 288 p. 2372)

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